S Marjanom kroz nekretnine

Odnosi između najmodavaca i najmoprimaca stambenih nekretnina u Hrvatskoj bi zakonski mogli biti bolje regulirani ali ukupno gledano je riječ o ne sasvim loše komponiranim regulama na temelju kojih bi se pozicije obje strane mogle kako-tako ipak štititi. U praksi se i najmodavci i najmoprimci najčeće moraju osloniti na vlastitu inovativnost i inicijativu. U članku o priuštivom stanovanju u SAD, objavljenom na ovom blogu 1 2. studenog prošle godine spomenuto je da ondje postupak deložacije najmoprimca koji krši ugovorne obveze u pravilu traje oko mjesec dana dok je negativni izuzetak grad NewYork gdje takvi postupci znaju potrajati i po tri mjeseca. Kada je pak riječ o Hrvatskoj, neće biti neobično ako se takav postupak pred sudom otegne na godinu-dvije, pa i tri. U takvim prilikama svatko razuman će nastojati da sudsko rješenje kako zna i umije izbjegne. Uostalom, istjerivanje pravde putem suda nigdje - pa ni u SAD - nije ugodno, dok pred našim sudovima to zna biti iznimno frustriraju...

Temeljni cilj svakog tko prodaje stan ili kuću je da ostvari što bržu prodaju po najboljoj mogućoj cijeni. Ostvarenje tako postavljenih ciljeva ovisi o puno faktora na koji vlasnik ne može uopće - ili barem ne ozbiljno - utjecati. Ponuda i potražnja te svi ostali faktori koji utječu na tržište, poput vladine stambene politike, kreditne politike banaka ili cijena na tržištu građevnog materijala izvan su našeg dosega, pa nemamo drugog izbora osim da budemo svjesni njihovog postojanja i pomirimo se s njihovim utjecajem. Odluka o renoviranju nekretnine prije prodaje ili njenom izlaganju tržištu u stanju u kakvom jeste možda ne ovisi sasvim o nama (kako se niže objašnjava) ali je svakako nešto na što ipak možemo u dobroj mjeri utjecati. Mogućnost da se uopće odlučuje o renovaciji nekretnine prije prodaje ovisi o dva faktora: o raspolaganju s potrebnim novčanim sredstvima za to i o mogućnosti angažmana majstora koji će renovaciju obaviti. U posljednjih nekoliko godina situacija je takva ...

Kupoprodaja nekretnina u Hrvatskoj najčešće formalno započinje potpisivanjem predugovora. Izuzetak od tog gotovo pa pravila su obično one kupoprodaje koje se ne zaključuju uz pomoć kredita nego kupac - kako se obično kaže - plaća odmah "kešom", prilikom bilježničke ovjere ugovora (koji tada obično sadrži i tabularnu izjavu). Predugovor se gotovo pa redovito potpisuje u slučajevima kada između trenutka dogovora strana u kupoprodaji i trenutka konačnog zaključenja posla treba proći neko vrijeme koje obično treba iskoristi za ishodovanje kredita ili za prikupljanje gotovine ili za neke druge predradnje neophodne da se realizira dogovoreno. Da li je u takvim slučajevima predugovaranje obaveza ili opcija? Svaki pravnik spacijaliziran za pravne radnje na tržištu nekretnina - a zacijelo i većina onih drugačije profiliranih - će vam na prethodno pitanje bez puno oklijevanja odgovoriti kako je riječ o opciji. Dio pravnika čak smatra da je predugovor sasvim nepotreban već da odmah treb...