S Marjanom kroz nekretnine

Posredovanje i naplata provizije od obje strane između kojih se posreduje u poslu s nekretninama pitanje je oko kojeg se lome koplja već desetljećima. Vrijeme je da se na osnovu činjenica koje su nam već godinama pod nosom jednom za svagda stavi točka na taj prijepor. Za početak definirajmo pojam posredništva kao profesije: to je organizirano djelovanje i skup radnji kojima posrednik povezuje dvije strane, u pravilu zato da bi im pomogao sklopiti ugovor, postići sporazum ili obaviti neki posao. Posrednik je dužan posredovati neutralno, nepristrano i pošteno, čak i kada ima sklopljen ugovor o posredovanju samo s jednom stranom u poslu. Ovo je osobito bitno za stranu koja posredništvo nije ugovorila jer joj osigurava pošten tretman i bez toga. To ne znači da strana bez ugovora može posredniku postavljati zahtjeve i očekivati besplatne usluge, već samo to da ima pravo na pošten tretman tijekom posredništva. Posredništvo općenito u Hrvatskoj je uređeno Zakonom o obveznim odnosima (ZOO), do...

Ovo je nastavak na prvi dio analize novog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina koju sam objavio 26. kolovoza . Prije negoli nastavim, čitateljima se moram ispričati zbog greške koja mi se potkrala u objavi od prošle srijede, u vezi pitanja dobrog ugleda. Naime, suprotno mojem navodu da je dobar ugled kao preduvjet za bavljenje posredničkim poslom prema Zakonu narušen samo osobama koje su osuđene pred hrvatskim sudovima za određena djela ali ne i osobama koje su za slična djela osuđena u inozemstvu, Zakonom je ipak propisano da dobar ugled nema ni posrednik koji je pravomoćno osuđen u inozemstvu za slična kaznena djela. Minus za mene - plus za predlagatelja i zakonodavca. Prošle srijede osvrnuo sam se na zakonsku regulaciju pitanja dobrog ugleda i pretpostavki za rad agenata. U današnjoj objavi osvrnut ću se na još tri noviteta. Valja primjetiti da striktno gledano promjena u odnosu na stari Zakon ima puno više od pet koje sam odlučio analizirati. Međutim, smatram da te ostale pro...

Početkom srpnja ove godine stupio je na snagu novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina. Moje pretpostavke iz analize prijedloga Zakona od 11. veljače pokazale su se, na žalost, točnima: većina novina u Zakonu nisu stvarno novina ili ne pridonose ostvarivanju deklariranog cilja. Iako je to za posrednike i korisnike njihovih usluga manje važno, valja primjetiti da količina stvarnih i prividnih novina ne opravdava proceduru donošenja sasvim novog zakona - dovoljan bi bio i neki zakon o izmjenama i dopunama zakona. Nerazumijevanje i zakonska nedorečenost Ključni dojam koji će se zacijelo nametnuti svakom tko poznaje i razumije posao posredovanja u prometu nekretnina je da se kreatori zakona nisu potrudili upoznati se s tim poslom, o čemu ću više pri analizi konkretnih dijelova zakona. Osim toga, predalagatelj i zakonodavac propustili su jasnije - manje dvosmisleno - definirati neka vrlo važna pitanja. Na primjer, agencije-posrednici iz drugih država EU moći će povremeno i privremeno...

U pripremi je novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina. Sudeći po  e-savjetovanju o prijedlogu za pretpostaviti je da će biti i usvojen takav kakav je predložen, eventualno uz neke manje izmjene. Ova pretpostavka temelji se na 110 komentara koji su prijedlog popratili. Budući da među njima gotovo da nema prijedloga koji zadire dublje u tkivo zakona za očekivati je da će osnovna struktura prijedloga zakona ostati nepromijenjena i da će ga Sabor u istom ili gotovo istom obliku kakav je i izvorno predložen usvojiti. Zašto se pristupilo izradi novog zakona? Prema ministru gospodarstva Anti Šušnjaru zato jer se nije mijenjao 15 godina (zapravo 18, a bilo je i izmjena) a okolnosti su se na tržištu izmijenile. "Cilj je osiguranje bolje zaštite građana kao korisnika usluga," istaknuo je ministar. Novi zakon se s raznih strana najavljuje kao veliki reformski zahvat u tržište nekretnina, kao sredstvo povećanja pravne sigurnosti građana koji koriste usluge posredovanja, kao ...

Među hrvatskim prodavačima i kupcima amaterima na tržištu nekretnina tijekom posljednjih nekoliko godina snažno je narastao otpor angažiranju agenata posredovanja u prometu nekretnina. Sve je više ljudi iz obje grupe koji nekretninske agente doživljavaju kao gomilu slatkorječivih muljatora kojima je jedini cilj da od prodavatelja i kupaca na lak i nezaslužen način izvuku ne baš mali novac. Hrvatski kupci i prodavatelji nekretnina s takvim mišljenjem nisu izuzetak. Lik beskrupuloznog, slatkorječivog, pohlepnog i preplaćenog agenta za nekretnine već je odavno stereotip i u drugim zemljama, a kao takav je zauzeo svoje mjesto u svjetskoj literaturi i popularnim filmskim i kazališnim komedijama. Kao i svi drugi stereotipi niti ovaj nije primjenjiv bez rezerve na baš sve agente i agencije ali - kako poslovica kaže - u svakom žitu... Zapravo, to uopće nije čudno. Na tržištu nekretnina vrte se zaista veliki iznosi, a takvi privlače i dobre i loše. Tako je u cijelom svijetu, Hrvatska nije izuze...

Među brojnim zabludama u vezi kupovine i prodaje nekretnina u Hrvatskoj, kao posebno žilava pokazala se ona o prodaji jedne te iste nekretnine preko više posrednika. U slijedeća dva nastavka objasnit ćemo kako suprotno predubjeđenjima takav način prodaje pruža prednosti i za prodavatelje i za kupce. "Zašto se ovaj stan prodaje preko nekoliko agencija istovremeno?", upitala me djevojka koja je u društvu dvoje svojih vršnjaka došla pogledati stan na Trešnjevci koji im je privukao pažnju. Ono što je stvarno htjela pitati ali joj dobar odgoj nije dopustio da izgovori bilo je: "Što s ovim stanom ne valja da ga treba prodavati preko nekoliko agencija istovremeno ?" Kako je nastalo predubjeđenje prema kojem je nekretnina koju prodaje samo jedna agencija kvalitetnija od one koju prodaje više njih može se samo nagađati. Budući da - očekivano - nisam uspio pronaći niti jednu studiju koja bi to na bilo koji način razjasnila, preostalo mi je upravo to: da nagađ...