Provizija od prodavatelja i kupca: da ili ne i zašto?

Posredovanje i naplata provizije od obje strane između kojih se posreduje u poslu s nekretninama pitanje je oko kojeg se lome koplja već desetljećima. Vrijeme je da se na osnovu činjenica koje su nam već godinama pod nosom jednom za svagda stavi točka na taj prijepor.

Za početak definirajmo pojam posredništva kao profesije: to je organizirano djelovanje i skup radnji kojima posrednik povezuje dvije strane, u pravilu zato da bi im pomogao sklopiti ugovor, postići sporazum ili obaviti neki posao. Posrednik je dužan posredovati neutralno, nepristrano i pošteno, čak i kada ima sklopljen ugovor o posredovanju samo s jednom stranom u poslu. Ovo je osobito bitno za stranu koja posredništvo nije ugovorila jer joj osigurava pošten tretman i bez toga. To ne znači da strana bez ugovora može posredniku postavljati zahtjeve i očekivati besplatne usluge, već samo to da ima pravo na pošten tretman tijekom posredništva. Posredništvo općenito u Hrvatskoj je uređeno Zakonom o obveznim odnosima (ZOO), dok je posredništvo u prometu nekretnina dodatno uređeno odredbama novog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (ZPPN).

O posredništvu dva zakona - minimalne razlike

ZOO uređuje pitanje posredništva odredbama članaka od 835. do 848. Stari Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (ZPPN) koji je bio na snazi do srpnja o. g. nije posebno uređivao pravo na naplatu provizije od obje strane između kojih se posreduje. Stoga su se s tim u vezi i u prometu nekretnina primjenjivale odredbe ZOO. Novi ZPPN ovo pitanje posrebno uređuje za potrebe posredovanja u prometu nekretnina ali gotovo na isti način kao i ZOO. Detalji o tome mogu se pronaći u članku 30. novog ZPPN, u odjeljku naslova "Posredovanje za obje strane". Pa, što kažu zakoni? Smije li se provizija naplaćivati na obje strane ili ne?

Odgovor se krije u stavku 1. članka 847. ZOO gdje se navodi: 
"Ako drukčije nije ugovoreno, posrednik koji je dobio nalog za posredovanje od obiju strana može od svake strane naplatiti samo polovicu provizije i naknadu polovice troškova ako je naknada troškova ugovorena." Novi ZPPN pravo na naplatu provizije suštinski regulira na isti način.

Molim čitatelje da obrate pažnju na početak odredbe: "Ako drukčije nije ugovoreno". Dakle, ako nalogodavci i posrednik koji posreduje za obje strane to pitanje ugovorom nisu drugačije riješili, posrednik od svake strane može naplatiti samo polovicu ugovorene provizije. No, može se ugovoriti i drugačije.  Odnosno, provizija se može naplatiti samo od jedne strane, može se naplatiti od obje po polovinu ili se sa svakom stranom ugovoriti posredištvo posebno i od svake naplatiti po jednu cijelu proviziju. Riječ je o odredbi koja je na snazi već desetljećima. Ukratko: naplata provizije od obje strane bila je i jeste legalna.

Donošenjem novog ZPPN uvedena je u odnose između nalogodavaca i posrednika u poslovima s nekretninama jedna mala razlika u usporedbi s posredovanjem općenito: zbroj provizija koje se naplaćuju za jedno posredovanje (dakle, u vezi iste stvari) ne smije biti veći od maksimalne cijene u cjeniku posrednika za određeni tip posredovanja. Ako je na primjer kao najviša moguća provizija za posredovanje zbog najma u cjeniku navedena jedna mjesečna najamnina za konkretni najam tada će posrednik moći naplatiti proviziju od obje strane tako što će od iznajmljivača naplatiti na primjer 60% ugovorene mjesečne najmanine od unajmljivača 40%. Više od toga ne bi smio. Većina agencija već je premostila ovo ograničenje unoseći u cjenik usluga kao maksimalnu moguću proviziju dvije ili tri najamnine. No to je već druga priča.

Za ispravan odgovor preduvijet je ispravno pitanje

Ako pravo posrednika da naplaćuje proviziju od obje strane nikada nije bilo sporno niti je to sada, zbog čega se oko toga već desetljećima lome koplja? Problem je u krivo postavljenom pitanju. Pitanje: "da li posrednik smije s obje strane u poslu sklapati posrednički ugovor i na temelju toga im naplaćivati proviziju nakon uspješnog posredovanja" jednostavno je krivo.

Ispravno postavljeno pitanje glasi: što je sporno u zahtjevu posrednika da sklapa ugovor s obje strane između kojih posreduje i na temelju toga naplaćuje proviziju od njih?

Preduvjet za ugovor: dobrovoljnost i sloboda odlučivanja u granicama zakona

Prije negoli odgovorim na prethodno pitanje odgovoriću na jedno drugo: što je uopće ugovor? To je rezultat dogovora najmanje dviju strana u granicama zakona. Ugovorne strane slobodno, svjesno, bez prisile i u skladu sa zakonom odlučuju o sadržaju ugovora i njegovom prihvaćanju. Ako ugovor ispunjava navedene uvjete on je pravno valjan a u suprotnom postoji zakonski temelj da ga se pobija.

Vratimo se sada onom ranijem pitanju: što je sporno u zahtjevu posrednika da sklapa ugovor s obje strane između kojih posreduje i na temelju toga naplaćuje proviziju od njih? Sporna je jedino praksa nekih agencija.

3% na brzaka usred mraka

Praksa tih nekih agencija je da se s potencijalnim kupcem susretnu neposredno prije razgleda i pruže mu ugovor na potpis koji on u tom trenutku vidi prvi put.

Dio potencijalnih kupaca će bez okolišanja potpisati ugovor jer vjeruje da to tako mora biti i točka. Dio njih će malo gunđati ali će ugovor nevoljko ipak potpisati jer im nekretnina o kojoj je riječ treba. Neki će reći da ugovor ne žele potpisati. Agent će im na to vjerojatno odgovoriti da im onda neće pokazati nekretninu. Na ovom se mjestu valja sjetiti da radi razgleda zagrebačkih nekretnina dolazi puno ljudi iz svih krajeva Hrvatske, pa i iz drugih država. Jednako je i s nekretninama uz jadransku obalu. Čak i ako im potpisivanje ugovora nije po volji, što mogu učiniti? Da se nakon putovanja od 200-300 km jednostavno okrenu i odu ne pogledavši ono zbog čega su došli? Slijedi mirenje sa situacijom i potpisivanje ugovora.

Drugim riječima, klijent je doveden u situaciju da o ugovornim odnosima odlučuje pod pritiskom i okolnostima smanjene slobode odlučivanja, ponekad čak i bez mogućnosti da ugovor barem pažljivo pročita. Potpisivanje ugovora pod takvim okolnostima protivno je odredbama Zakona o zaštiti potrošača. Riječ je o takozvanoj nepoštenoj (i nedopuštenoj) trgovačkoj praksi za koju su predviđene i sankcije.

Izvjestan broj agenata čak vjeruje da već samo obraćanje posredniku-agenciji po automatizmu povlači pristanak na ugovor i plaćanje provizije u slučaju sklapanja pravnog posla, jer "svi znaju da agencije naplaćuju proviziju. Ako ne žele plaćati proviziju, zašto se uopće javljaju na oglas?" Takvo stanovište nije bez logike, ali o pravovaljanosti pravnih odnosa ne odlučuje logika već zakoni. Oni nisu uvijek logični ali smo dužni pridržavati ih se čak i tada. U hrvatskim zakonima nema niti jedne odredbe koja bi pravno opravdala opisano uvjerenje.

Stari zakoni nisu djelovali - zašto bi djelovali novi?

Ne bi li praksi protivnoj Zakonu o zaštiti potrošača doakali hrvatski su zakonodavci u novi ZPPN unijeli odredbu koja zabranjuje uvjetovanje razgleda nekretnine potpisivanjem posredničkog ugovora ali su odmah potom ostavili mogućnost da agent iz nekih drugih razloga potencijalnom kupcu ipak uskrati razgled. Više detalja o tome možete pročitati u članku od pretprošle srijede, 02. rujna.

Nakon svega navedenog nameće se pitanje: ukoliko su zakoni i prije donošenja novog ZPPN zabranjivali nezakonite prakse, što je smetalo da se one spriječe? Bez odgovora na to pitanje vrlo je teško pretpostaviti kako će noviteti u ZPPN utjecati na odnose posrednika i klijenata u budućnosti te hoće li spriječiti nepoštene trgovačke prakse u poslovanju s nekretninama?

Dogovor nalogodavca i posrednika 

Članak zaključujem osobnim stavom. 

Odredbu novog ZPN prema kojoj je zabranjeno uvjetovati razgled potpisivanjem posredničkog ugovora smatram nepotrebnim. Zašto? 

Zato jer je na nalogodavcu i posredniku da se slobodno, svjesno i u okvirima zakona dogovore o uvjetima kupoprodaje i to stave na papir, uključujući i (pred)uvjet da se treća osoba poveže s  nalogodavcem tek ako s nalogodavcem potpiše posrednički ugovor, ukoliko se oko toga slože.

Potom će posrednik u oglasu za kupoprodaju nekretnine istaknuti taj uvjet, jednako onako kako ističe i druge uvjete ukoliko ih ima. Na trećoj će strani biti da onda odluči hoće li pod tim uvjetima uopće razgledati nekretninu ili neće. U konačnici, kupcu bi jedino trebalo biti bitno koliko treba potršiti da bi do nekretnine došao a prodavatelju koliko je iz prodaje dobio.

Neka tržište odluči

Ako pak treća strana smatra nemoralnim naplatu provizije od obje strane (iako to nije niti je ikada bilo protuzakonito) na oglas se ne mora ni javiti. Mnogo je posrednika čiji promidžbeni adut je već godinama, puno prije donošenja novog ZPPN, upravo odricanje od uvjetovanja razgleda ugovorom o posredovanju. Moguće je da i oni posreduju u prodaji te iste nekretnine, pa neka se javi njima. Ako smo na tržištu neka onda tržište odlučuje!

Želite još članaka o sličnim temama? Novi članci na ovom blogu objavljuju se svake srijede u 09.30. Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.

Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh