Troškovi kupoprodaje nekretnina uz porez: u pravilu na teret kupca

U prošlotjednom članku (Porez na kupnju nekretnina: tko, kada, kako, koliko?) objasnio sam 99% svega što se tiče poreza koji će kupac biti obavezan platiti nakon što kupi nekretninu.

Možda će netko među čitateljicama i čitateljima primijetiti da nisam ništa napisao o slučajevima u kojima je kupac oslobođen obveze plaćanja poreza. Međutim, to je namjerno izostavljeno. Ovaj, prethodni i slijedeći članak bave se onim što se mora ili se često - no ne i obavezno - plaća, a ne onim što se ne plaća. Povrh svega, da bi bili oslobođeni obveze plaćanja poreza gotovo redovito - osim nekoliko rijetkih izuzetaka - kupci kao porezni obveznici neće trebati učiniti ništa već samo čekati odluku Porezne uprave. Postoji nekoliko sasvim specifičnih situacija u kojima je potrebno da potencijalni porezni obveznik ipak sam poduzima neke radnje e da bi od plaćanja poreza bio djelomično ili potpuno oslobođen. No, opisivanje tih situacija bi zahtjevalo nevelik ali ipak sasvim novi članak. Ukoliko ste za takvo što zainteresirani, pišite mi (link na formu za dopisivanje je dnu članka).

U današnjem članku ću se osvrnuti na sve druge moguće troškove kupca pri kupnji nekretnine - osim poreza na promet nekretnina.

I troškovi izrade predugovora i ugovora u pravilu terete kupca - Zašto?

Troškovi izrade predugovora i ugovora spadaju među veće pri kupnji nekretnine. Nije rijetkost da kupci i/ili prodavatelji sami sastavljaju ugovor odnosno predugovor i tako te troškove jednostavno izbjegnu. Sastavljanje ta dva dokumenta najčešće nije - kako se to često zna reći - nuklearna fizika. Međutim, predmet ugovaranja obično je tako vrijedan da svima onima koji savršeno ne razumiju svaki detalj dokumenta koji potpisuju preporučujem da posao sastavljanja (pred)ugovora ipak prepuste profesionalcima, bez obzira na troškove.

Uobičajeno je da se cijena izrade predugovora i ugovora definira s obzirom na vrijednost posla koji se ugovara i prema odvjetničkoj tarifi koju propisuje Hrvatska odvjetnička komora. U pravilu nije riječ o nižem iznosu od 300 eura za nekretnine jako male vrijednosti. S porastom vrijednosti kupoprodajnog posla raste i trošak sastavljanja dokumenta. Valja imati na umu da se na cijenu sastavljanja dokumenta obračunava još i PDV. Ćitatelji neka računaju da će za sastavljanje ugovora radi kupnje nekretnine čija je cijena 200.000 eura trebati izdvojiti za odvjetnika i PDV cca 3750 eura ili malo manje od 2% vrijednosti nekretnine. Ukoliko je ugovorena cijena višlja raste i cijena sastavljanja ugovora odnosno predugovora. Međutim, neće biti neobično da odvjetnik prihvati i manju naknadu ukoliko nije riječ o kompliciranoj kupoprodaji odnosno o kompliciranom (pred)ugovoru.

Savjet: raspitajte se da li je moguće dobiti uslugu sastavljanja predugovora i ugovora za niži iznos! Ako ocjeni da se radi vašeg slučaja treba dobrano naraditi, odvjetnik će jednostavno odbiti obaviti posao po nižoj cijeni. Ako će mu se sav posao svesti na manju prilagodbu nekog ranije sastavljenog (pred)ugovora prema vašem specifičnom slučaju i za što mu neće trebati puno vremena, zacijelo će pristati i na manji iznos.

Imajte na umu da vam (pred)ugovor može sastaviti i javni bilježnik. Troškovi za sastavljanje ugovora i predugovora od strane javnog bilježnika određuju se na osnovu Pravilnika o (privremenoj) javnobilježničkoj tarifi, što znači da trošak ne mora biti isti kao kada vam dokumente sastavlja odvjetnik. Javnobilježničke tarife strogo su određene. Da biste saznali koliko će vam javni bilježnik naplatiti sastavljanje traženog dokumenta, nazovite neki od ureda i pitajte koliko stoji sastavljanje kupoprodajnog ugovora za taj i taj iznos. Za svaki slučaj nazovite dva bilježnička ureda.

Da najzad odgovorim i na pitanje iz podnaslova: zašto se za sastavljanje predugovora i ugovora u pravilu tereti kupca? U poslu kupoprodaje nekretnina pozicija kupca je - s pravnog stanovišta - složenija od pozicije prodavatelja. Kupac treba dokument na temelju kojeg će ga nadležni zemljišnoknjižni sud uredno uvesti u vlasništvo nad predmetnom nekretninom. Ne bude li mu dostavljen dokument koji zadovoljava sve zahtjeve da se takvo što i provede, zemljišnoknjižni sud će jednostavno odbiti prijedlog upisa prava vlasništva. Kupac uz to želi i stupiti u posjed nekretnine bez ikakvih problema. Konačno, kupac želi stupiti u posjed i vlasništvo nekretnine u skladu s onim što je dogovorio s prodavateljem a to mu osigurava kvalitetno sastavljen ugovor a ne usmeni dogovor. Konačno, (pred)ugovor treba biti sastavljen tako da zaštićuje poziciju kupca ukoliko bi iz bilo kojeg razloga pri provedbi ugovorenog došlo do odstupanja od toga. Čitateljima valja da imaju na umu slijedeće: kupac mijenja novac za nekretninu. Onaj tko prima novac (prodavatelj) treba se samo pobrinuti da ne predaje nekretninu kupcu sve dotle dok ne dobije novac. Kad ga jednom dobije - a to će biti tako da će mu se uplatiti ugovorena suma na račun - što se njegovih interesa tiče kupoprodaja je gotova. Onaj pak koji plaća cijenu tek nakon plaćanja treba provesti radnje kojima će dobiti ono za što je dao novac. Na putu od isplate do stupanja u vlasništvo netko se treba pobrinuti da sve prođe u najboljem redu. A za to je potrebno ipak nešto znanja.

Nasuprot tome, da bi pozicija prodavatelja u kupoprodajnom poslu bila kvalitetno zaštićena dovoljno je da ugovor sadrži jasnu napomenu o vrsti posla (kupoprodaja nekretnine) te podatke za identifikaciju predmeta nekretnine, kupca i prodavatelja. Uz to još i napomenu o ugovorenoj cijeni i broju računa na koji će novac biti uplaćen. Ugovor koji bi sadržavao samo spomenute podatke bio bi dovoljan da zaštiti poziciju prodavatelja. Ukratko, dokument za čije sastavljanje većina prodavatelja neće trebati profesionalnu pomoć.
Budući da je pozicija kupca takva kakvom smo je opisali razumno je i očekivanje da troškovi sastavljanja ugovora idu na teret kupca. Jasno, ugovorne se strane mogu dogovoriti i drugačije: da troškove podjele pa čak i da prodavatelj o svom trošku osigura predugovor i ugovor.

Trošak posrednika

Ako je kupac za pronalaženje nekretnine angažirao posredničku agenciju, po uspješno zaključenom ugovoru će trebati platiti i agencijsku proviziju. Visina provizije se dogovara. Ugovaranje visine provizije kao postotka od dogovorene cijene toliko je uobičajeno da mnogi vjeruju kako je riječ o nečemu što je zakonom propisano. To je toliko uobičajeno da ima čak i agenata posredovanja koji će tvrditi da se provizija jedino smije ugovoriti kao postotak od vrijednosti posla. No, nije tako. Formalno pravno, moguće je dogovoriti i proviziju kao fiksni iznos, samo što se to na hrvatskom tržištu nekretnina događa veoma rijetko, ako ikada.

Kada se provizija ugovara kao postotak od vrijednosti kupoprodajnog posla, najčeće je riječ o proviziji od 2-3%. Ako je agencija u sustavu PDV-a obračunat će vam se na konačni iznos provizije još i PDV.

Kada posrednička agencija zastupa kupca gotovo da se podrazumijeva da će klijentu uz ostalo izraditi kupoprodajni predugovor odnosno ugovor, sve u sklopu ugovorene provizije. To znači da kupac koji angažira posredničku agenciju neće morati angažirati odvjetnika za posao sastavljanja potrebnih dokumenata, pa samim tim niti plaćati odvjetničke troškove.

Savjet: kada angažirate posrednika, svakako provjerite što sve obuhvaća ugovorena nagrada za uspješno posredništvo. Osobito da li provizija pokriva izradu ugovora i predugovora.

Troškovi javnobilježničkih usluga

Kao što je prethodno spomenuto, za sastavljanje predugovora odnosno ugovora možete angažirati i javnog bilježnika - ali ne morate. No, ovjeru potpisa prodavatelja na ugovoru i tabularnoj izjavi (ukoliko nije sadržana u ugovoru već se ovjerava kao zaseban dokument) te podnošenje prijedloga za uknjižbu prava vlasništva morat ćete neizostavno obaviti kod javnog bilježnika i to platiti. Opet, postoje neke vrlo rijetke situacije kada biste mogli zaobići javnog bilježnika. No, kako je de facto riječ o sasvim nepotrebnom kompliciranju po principu "više štete nego koristi" na ovom se mjestu nećemo tim rijetkim situacijama uopće baviti.

Javnobilježnički troškovi za ovjeru potpisa na ugovoru, ovjeru tabularne izjave i podnošenje zahtjeva za upis prava vlasništva su u odnosu na ostale troškove doslovno simbolični: točan iznos ovisi o tome koliko primjeraka ovjerenih kopija ovjerenog ugovora želite i da li ćete ovjaravati potpise obaju strana u poslu ili samo prodavatelja. Ovjera potpisa prodavatelja je obavezna. Trošak koji budete platili će gotovo sigurno biti izražen tek dvoznamenkastim brojem eura. Kupac i prodavatelj se mogu dogovoriti da javnobilježničke troškove ovjere ugovora i tabularne izjave podijele ili da ih plati samo jedna strana. U odnosu na sve ostale troškove ti su troškovi toliko simbolični da dogovaranje oko njihovog plaćanja često sliči raspravi dvaju prijatelja oko toga tko će platiti turu pića.

Među veće javnobilježničke troškove spada i takozvana solemnizacija ugovora o kreditu koju će kupac obavezno morati podmiriti ukoliko kupuje nekretninu uz pomoć kredita. Trošak solemnizacije ovisi o vrijednosti posla koji se ugovara i za koji je potrebna solemnizacija. Za iznos kredita od oko 200.000 eura trošak solemnizacije će biti iznos od približno 800 eura plus pdv ili cca 1000 eura. Za točan iznos troška solemnizacije svakako se raspitajte kod odabranog javnog bilježnika.

Troškovi osiguranja

Kada netko kupuje nekretninu uz pomoć kredita banka obično zahtijeva da se vraćanje kredita osigura još i životnim osiguranjem u korist banke. Ukoliko je riječ o životnom osiguranju u formi štednje tada to nije pravi trošak jer će osiguranik, nakon što otplati kredit dobiti pristup ušteđevini na polici osiguranja.

Za kupnju stana od 200.000 eura morat ćete osigurati od 6 do 60 tisuća eura

Da sumiramo: osim plaćanja ugovorene cijene nekretnine, kupac će za kupnju nekretnine imati apsolutno neizbježne dodatne troškove u visini od najmanje 3% vrijednosti nekretnine (porez - iznimno bi mogao biti oslobođen od tog poreza) plus simbolični iznos za javnobilježničku ovjeru potpisa na ugovoru i trošak upisa prava vlasništva. Ovisno o tome koga je sve angažirao radi profesionalne pomoći (odvjetnik ili posrednička agencija) i načina na koji kupuje nekretninu (kredit ili gotovina) prateći troškovi kupnje za kupca mogu narasti do oko 7 pa čak i 8% od vrijednosti predmetne nekretnine. To znači da će kupac za kupnju nekretnine čija je vrijednost 200.000 eura možda morati osigurati dodatnih 14-16 tisuća eura.

xAko je čitateljica ili čitatelj na ovom blogu pročitao članak od 27. svibnja: "Koliko je danas lako kupiti stan ili statistika za bogate" sjetit će se zacijelo da banke danas u pravilu odobravaju stambene kredite u visini 90% od procjenjene vrijednosti nekretnine - tražitelj kredita treba osigurati ostatak od 10%. Nadalje, sjetit će se da banke za svaki slučaj, radi sigurnosti da će se uspjeti naplatiti iz vrijednosti nekretnine ako dužnik ne bude u stanju vraćati kredit, često procjenjuju vrijednost založne nekretnine iznimno strogo. Sve to može dovesti do toga da će učešće kupca realno biti i do 15% pa čak i 20% od vrijednosti nekretnine (za kupovinu kuća se u pravilu i traži učešće od 20%).

Ukratko: Neće biti neobično da čak i kupac koji nekretninu kupuje uz pomoć kredita za uspješnu kupnju nekretnine u vrijednosti od 200.000 eura prethodno mora osigurati i do 60.000 eura vlastitih sredstava.

U slijedećem nastavku ću se osvrnuti i na moguće troškove s kojima se u poslu kupoprodaje nekretnina susreće prodavatelj. 

Želite još članaka o sličnim temama? Novi članci na ovom blogu objavljuju se svake srijede u 09.30. Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.

Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh