Koliko je danas lako kupiti stan ili statistika za bogate

 "Bez podataka vi ste samo još jedna osoba s mišljenjem" (W. Edwards Deming). "Statistika je gramatika znanosti" (Karl Pearson). "Postoje dvije vrste statistike: ona koju (is)tražite i ona koju ste izmislili" (Rex Stout, navodno). "Postoje tri vrste laži: laž, prokleta laž i statistika" (Benjamin Disraeli). "Činjenice su čvrste ali je statistika zato elastična" (Mark Twain). “Ako tvoj eksperiment treba statističara onda trebaš bolji eksperiment.” (Ernest Rutherford).

Statistika obično ne laže - tumačenje je problem

U prethodnom odjeljku naveo sam tek šest od nekoliko desetaka najcitiranijih izjava slavnih osoba o statistici. Činjenica da je toliko slavnih, od znanstvenika preko pisaca do političara imalo mišljenje o statistici koje je bilo vrijedno i zapisati puno govori o njoj. Različitost njihovih viđenja te znanosti govori nam puno o elasticitetu statistike pri upotrebi. Uostalom Mark Twain je upravo tako statistiku i opisao: kao elastičnu.

Prošlog petka naš je prominirani poduzetnik i matematičar Nenad Bakić na portalu index.hr objavio članak naslova: Koliko je danas teško kupiti stan? Tvrdnje iz članka obilato su potkrijepljene statističkim pokazateljima, za koje vjerujem da su točni. Nisam ih provjeravao. Za one kojima usljed manjka razumijevanja statističkih pokazatelja poruka Bakićevog članka izmiče prepričat ću ga u najkraćim crtama: tržište je stabilno, cijene će nastaviti rasti, kupovina stanova na prestižnim lokacijama je dobar izbor. Zaključak: kupite si stan. Ono što me potaklo da reagiram na indexovu objavu je Bakićevo očito nastojanje da podatke za kojima je posegnuo tumači u skladu s nekim prethodnim (vjerojatno vlastitim) mišljenjem o tržištu nekretnina. Takva upotreba statističkih podataka prilično dobro ilustrira zašto se u Hrvatskoj već desetljećima poduzimaju razno-razne mjere za olakšavanje pribavljanja stambenih nekretnina dok je istovremeno ta pribava sve teža i teža. Odnosno: ljudi moji, mjere jednostavno ne rade.

Ljudsko pravo na tržištu

Naime, problemi stanovanja u Hrvatskoj su na ovaj ili onaj način maltene od osamostaljenja države do danas gotovo bez prestanka u fokusu interesa javnosti i politike. Usprkos tolikog interesovanja taj problem do sada nije riješen a današnja situacija u najoptimističnijoj varijanti nije bitno bolja od one prije trideset godina. Zašto je tome tako? Po mišljenju moje malenkosti problem je u tvrdoglavom, magareće upornom forsiranju kupovine krova nad glavom kao rješenja za sve pojedinačne situacije. Tek se nedavno, na samim marginama stambene politike pojavio tzv. priuštivi najam kao rješenje problema ali samo za socijalno ugrožene. Od svih ostalih očekuje se i dalje da svoj stan ili kuću kupe, a država će nekima od podobnih u tome i pomoći. Međutim, taj model jednostavno ne daje rezultate.

Današnji članak je pun citata pa ćemo na ovom mjestu parafrazirati Alberta Einsteina: ako problem stalno i bezuspješno pokušavate rješiti istim sredstvima onda ili s vama nešto nije u redu ili (taj) problem niti ne želite riješiti. Sve činjenice govore nam da forsiranje kupovine stana kao odgovora na probleme stambene politike niti jeste niti može biti rješenje. Naime, čak 91% hrvatskih obitelji živi (ili je tamo formalno prijavljeno) u vlastitoj nekretnini. Nasuprot tome, u cijeloj Europskoj uniji u prosjeku tek 2/3 obitelji živi u vlasitoj nekretnini. Udio vlasnika je u pravilu to niži što su države razvijenije. U onim najrazvijenijima postotak vlasništva nad nekretninom u kojoj se i živi vrlo je blizu 50%. Ako bi vlasništvo bilo doista točan odgovor na problem onda bi Hrvatska, kao zemlja s nadprosječno visokom stopom vlasništva nad stambenim nekretninama morala ujedno biti i zemlja s najbolje riješenim problemom stanovanja, svakako puno bolje riješenim negoli je to slučaj s na primjer Nizozemskom. Što, kako znamo, jednostavno nije istina  (s tim u vezi pročitajte članke na ovom blogu od 18. ožujka, 25. ožujka i 01. travnja ove godine). No, "ako se činjenice ne slažu s teorijom, tim gore po činjenice", navodno je jednom davno rekao Hegel. Vratimo se sada članku Nenada Bakića.

Košta li vreća cementa u Gospiću isto kao i u Zagrebu?

Bakić je u članku iznio niz zanimljivih brojki koje se oslanjaju na pokazatelje koji se tiču Hrvatske kao cjeline. Dakle, podaci koji nam ne govore kakva je situacija na primjer u Đakovu u odnosu na Zagreb ili Split nego su svi ti mikro-podaci pomješani u istom statističkom loncu. Međutim, situacija na tržištu stambenih nekretnina u Đakovu i sličnim mjestima u tzv. unutrašnjosti Hrvatske drastično se razlikuje od situacije u Splitu ili Zagrebu. Stavljanje u isti koš hrvatskih najvećih gradova i svih tih "drugih" hrvatskih mjesta ima smisla kao i izvlačenje zaključaka iz pomješanih podataka o tržištu nekretnina Češke i Albanije.

Tako Bakić iz činjenice da je udio troškova građenja u cijeni stana na nivou cijele Hrvatske već godinama stabilno na oko 60% zaključuje kako je netočno uvjerenje da su investitori povećali udio profita u konačnoj cijeni.

Razumna je pretpostavka da vreća cementa u Sisku ili Osijeku ima istu cijenu kao u Zagrebu ili Dubrovniku. Razlike u cijeni rada mogu postojati ali u osnovi ne bi smjele biti značajne. Ako su troškovi građenja manje-više identični svuda u Hrvatskoj a cijene su tamo gdje su najviše i po tri do četiri puta višlje negoli tamo gdje su najniže onda se i udio troškova građenja izražen postotkom od konačne cijene mora itekako razlikovati od jednog lokalnog tržišta do drugog. Ako je na primjer prošle godine prosječna cijena novogradnje u Osijeku bila oko 2500 eura, a u Splitu oko 4500 eura onda je Bakićevih 60% u Osijeku 1500 eura dok je u Splitu 2700 eura. Međutim ti iznosi bi morali biti barem približno isti jer bi i troškovi građenja trebali biti približno isti. Ukratko, podatak koji Bakić iznosi kao argument za tvrdnju o stabilnosti profita investitora ili ne drži vodu ili nema praktične vrijednosti kada se primjenjuje na lokalna tržišta ili ga treba drugačije tumačiti ili su zidovi novogradnji u Osijeku duplo tanji od onih u Splitu ili u Splitu koriste samo ručno rađeni cement i flaširanu vodu za izradu betona.

Što je s lakoćom kupnje stana od 60 čm putem kredita koju Nenad Bakić u članku promovira?

Ukoliko dobro zarađujete mogli biste dobro zaraditi

U slijedećoj tablici navodim pretpostavke približnih prosječnih cijena stana od 60 čm u pet Hrvatskih gradova: Varaždinu, Sisku, Splitu, Osijeku i Zagrebu u 2026. godini. Pretpostavke o cijenama ove godine baziraju se na prosječnim cijenama kvadratnog metra stana u novogradnjama u tim gradovima u 2025. godini i mojem očekivanju da će ove godine cijene stanova u odnosu na 2025. narasti za oko 9%. Napominjem kako je riječ o optimističnoj pretpostavci, mnogi drugi pretpostavljaju osjetno veći rast. Iznos pretpostavljene rate izveden je iz izračuna rate na nekoliko on-line kreditnih kalkulatora, pretpostavljenoj kamatnoj stopi od oko 3% i otplatnom periodu od 25 godina.

Molim čitatelje da imaju na umu kako je riječ isključivo o ilustrativnim a nikako preciznim izračunima. Precizni izračuni primjenjivi na pojedine stanove i kreditnu sposobnost pojedinog tražitelja kredita na ovom mjestu jednostavno nisu niti mogući. Naime, svaki stan je jedinstven kao i svaki pojedini kupac. S druge strane, banke nude različite modele otplate od kojih će dio biti pogodniji za jednu grupu kupaca a dio za neku sasvim drugačiju. Konačno, kada je riječ o cijenama, nije neobično da u svih pet gradova najskuplje novogradnje u odnosu na najjeftiniju imaju i do 100% veću cijenu po kvadratu, ovisno o lokaciji, kvaliteti gradnje i odnosu ponude i potražnje.

 Većina Hrvata ne može kupiti stan od 60 kvadrata

U trenutku pisanja ovog članka precizniji svježi podaci o plaćama zaposlenih u navedenih pet gradova nisu bili dostupni pa ću se za argumentaciju mojih tvrdnji poslužiti prosječnom neto plaćom u ožujku na nivou Hrvatske. Ona je iznosila 1555 eura. Za argumente ovog članka također je bitno da je u ožujku medijalna hrvatska plaća (razdjelnica između polovine zaposlenih s nižom plaćom od tog iznosa i polovine s višljom) bila 1317 eura te da 2/3 zaposlenih u Hrvatskoj prima plaću manju od prosječne.

Nadalje, za formiranje konačnog zaključka valja imati na umu kako praktično sve banke očekuju od osobe koja podiže kredit da učestvuje s barem 10% od visine odobrenog kredita. Međutim, u praksi nije neobično da banke vrijednost nekretnine koju će opteretiti hipotekom - što je skoro pa uvijek upravo nekretnina koja je predmet kupnje - za potrebe kreditiranja procjenjuju vrlo strogo usljed čega je bankovna procjena barem nekoliko postotaka - ponekad i 10% - niža od cijene koju kupac dogovori s prodavateljem. To znači da ćete za kupnju stana čija je dogovorena cijena 200.000 eura morati osigurati barem 20.000 a možda čak i 38.000 eura vlastitih sredstava.

Nadalje, vrlo vjerojatno vam niti jedna hrvatska banka neće odobriti kredit koji je veći od 45% vaših primanja, pri čemu ostatak od 55% mora biti veći od 2/3 prosječne plaće (1033 eura). Na ovom mjestu pada i Bakićeva tvrdnja da je rata koja je jednaka 54% prosječne plaće sasvim prihvatljiva. Takvo što vam banka očito neće niti odobriti ukoliko ste primatelj prosječne plaće. Pretvorimo prethodne tvrdnje u konkretne brojke: ukoliko primate prosječnu hrvatsku plaću, banka će vam odobriti kredit čija rata neće biti veća od cca 520 eura. Prema on-line kalkulatoru jedne od vodećih hrvatskih banaka to znači da će vam banka u najboljem slučaju odobriti kredit na 25 godina za iznos od 129.000 uz učešće od 13.500 eura. Drugim riječima, ako primate prosječnu hrvatsku plaću - dakle, plaću koja je veća od plaće 2/3 zaposlenih u Hrvatskoj - bit ćete u prilici dobiti kredit kojim nećete moći kupiti stan u novogradnji od 60 čm bilo gdje u Hrvatskoj. Ukoliko primate medijalnu plaću - dakle plaću koja je veća od plaća 1/2 hrvaskih građana banka će vam, uz vaše učešće od 10% odobriti maksimalni stambeni kredit od cca 75000 eura. Pa, sretno s tom garažom.

Još jednom naglašavam kako su podaci sasvim ilustrativni. Tko zna što ćete se uspijeti dogovoriti s bankom a i koji će se sve još popratni troškovi pojaviti u nekoj konkretnoj situaciji ali ovo što ovdje iznosim je prilično točan okvir za ono što će i biti.

Kupnja stana kao razlog za brak - za 1/3 Hrvata

Drugim riječima, čak i ako biste htjeli kupiti stan u Osijeku, gdje bi to trebalo biti najlakše u usporedbi s preostala četiri grada, Potrebno je da primate plaću od barem oko 1750 eura na mjesec. Pored toga, poželjno je da za kupnju tog osiječkog stana osigurate najmanje 17.000 a možda čak i 30.000 eura vlastitih sredstava.

Čak i osobe s prosječnom plaćom u većini hrvatskih gradova (ne i onim najskupljima) nekako će ipak uspijeti ishoditi kredit od banke ukoliko stan kupuju skupa s bračnim partnerom također zaposlenim i s barem prosječnom plaćom. Međutim, ukoliko vaš bračni partner i vi spadate u polovinu zaposlenih s plaćama nižim od medijalne, nećete (vrlo vjerojatno) uspijeti ni kod jedne banke ishoditi dovoljan kredit za kupnju svojih 60 čm, u bilo kojem hrvatskom gradu. Napomena: prethodna tvrdnja izvedena je iz opće dostupnih podataka, pa predlažem čitateljima da ne donose definitivne zaključke na temelju toga. Ako vi i partner/ica primate plaću manju od medijalne svjedno provjerite kod banke postoji li neki model prema kojem bi vas banka ipak kreditirala.

Osvrt na Bakićev članak zaključit ću prastarim vicem koji glasi otprilike ovako:

"Hej, jel možeš vjerovati ovo: juha od rajčice, zagrebački odrezak, krumpir salata s dresingom po izboru, sezonska salata, tri deci vina, kolač i kava, sve to za samo 10 eura po osobi!"

"Čovječe, pa gdje to ima?"
"Nema nigdje, ali priznaj da je jeftino!" 

Želite još članaka o sličnim temama? Novi članci na ovom blogu objavljuju se svake srijede u 09.30. Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.

Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh