S Marjanom kroz nekretnine

Prošle srijede pisao sam o izgledima da povećanje poreza na nekretnine u Zagrebu utječe na povećanje ponude stanova i kuća za dugoročni najam u hrvatskoj metropoli . U ovom ću se članku osvrnuti na vrlo raširenu zabludu u vezi tržišta najma u Hrvatskoj, zabludu u izvjesnoj mjeri povezanoj s obvezom plaćanja poreza na dugoročno nenaseljene nekretnine. Ilegalni nasuprot legalnom najmu Jedan od pratitelja bloga osvrnuo se na prošlotjedni članak primjedbom da poznaje više osoba koji svoje stanove viška iznajmljuju ilegalno, "na crno". Neki među njima uredno plaćaju porez na nenastanjene nekretnine ali najam svejedno ne prijavljuju. Zar im ne bi bilo pametnije legalno iznajmiti stan i tako se osloboditi poreza, pita se čitatelj? Pitanje je sasvim na mjestu. No, s obzirom da je riječ o HRVATSKOM tržištu nekretnina, potvrdan odgovor nije zajamčen. Vjerovali ili ne, razlog za takvo ponašanje mogla bi biti ušteda i to baš na porezu. Pretpostavimo da netko u Zagrebu ili Splitu ima u v...

  Prošlog tjedna na blogu je objavljen prvi dio osvrta na probleme loše gradnje i renoviranja . U današnjem članku pronaći ćete nekoliko savjeta kako da lošu kvalitetu razotkrijete. Imajte na umu kako niti cijela knjiga primjera za lošu gradnju odnosno renovaciju ne bi mogla pokriti svaki mogući slučaj. Drugim riječima, jednostavno nije moguće ponuditi popis gotovih odgovora na baš svako moguće pitanje. To osobito nije moguće u ovako ograničenom tekstu pa to - naravno - neće biti niti pokušano. Tekst koji slijedi napisan je s namjerom da potakne čitatelja na način razmišljanja koji će mu usprkos manjku stručnog znanja pomoći da sam razotkrije - ili barem nasluti - lošu gradnju odnosno neprofesionalno iil čak maliciozno izvedenu renovaciju. Renome je dobra stvar ali nije jamstvo Zbog relativno velike potražnje za novogradnjama u Hrvatskoj se one nerijetko kupuju dok su još u fazi planiranja, najčešće tijekom gradnje. Drugim riječima, kupujete nešto što još ne postoji i za što još uv...

Jedan od većih problema pri kupnji nekretnina u Hrvatskoj je pitanje garancije kvalitete kupljenog. Žrtve loše kvalitete nekretnine u prodaji najčešće su ljudi s novcem ali bez znanja i iskustva. O tome nam duhovito govori jedan davno napisani ali vazda svježi aforizam: kada osoba s novcem i bez iskustva susretne nepoštenu osobu s iskustvom dolazi do razmjene novca za iskustvo. Citirani aforizam obično izazove smijeh ali onom koji potroši životnu ušteđevinu ili se uvali u dugogodišnji kredit vjerojatno neće biti do toga kada otkrije da ono što je kupio vrijedi znatno manje od iznosa kojim je plaćeno. U današnjem članku i onom koji će na ovom blogu biti objavljen iduće srijede - 07. 10 točno u 09.30 - dat ću vam nekoliko savjeta kako da sami smanjite rizike od kupnje loše građenih nekretnina ili zavaravajućih renovacija. Čitateljica će se vjerojatno zapitati: zašto samo smanjiti rizike? Zašto ih potpuno ne otkloniti? Na žalost, stoprocentne zaštite od skrivenih mana gradnje nema ni uz p...

Ovo je nastavak na prvi dio analize novog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina koju sam objavio 26. kolovoza . Prije negoli nastavim, čitateljima se moram ispričati zbog greške koja mi se potkrala u objavi od prošle srijede, u vezi pitanja dobrog ugleda. Naime, suprotno mojem navodu da je dobar ugled kao preduvjet za bavljenje posredničkim poslom prema Zakonu narušen samo osobama koje su osuđene pred hrvatskim sudovima za određena djela ali ne i osobama koje su za slična djela osuđena u inozemstvu, Zakonom je ipak propisano da dobar ugled nema ni posrednik koji je pravomoćno osuđen u inozemstvu za slična kaznena djela. Minus za mene - plus za predlagatelja i zakonodavca. Prošle srijede osvrnuo sam se na zakonsku regulaciju pitanja dobrog ugleda i pretpostavki za rad agenata. U današnjoj objavi osvrnut ću se na još tri noviteta. Valja primjetiti da striktno gledano promjena u odnosu na stari Zakon ima puno više od pet koje sam odlučio analizirati. Međutim, smatram da te ostale pro...

Početkom srpnja ove godine stupio je na snagu novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina. Moje pretpostavke iz analize prijedloga Zakona od 11. veljače pokazale su se, na žalost, točnima: većina novina u Zakonu nisu stvarno novina ili ne pridonose ostvarivanju deklariranog cilja. Iako je to za posrednike i korisnike njihovih usluga manje važno, valja primjetiti da količina stvarnih i prividnih novina ne opravdava proceduru donošenja sasvim novog zakona - dovoljan bi bio i neki zakon o izmjenama i dopunama zakona. Nerazumijevanje i zakonska nedorečenost Ključni dojam koji će se zacijelo nametnuti svakom tko poznaje i razumije posao posredovanja u prometu nekretnina je da se kreatori zakona nisu potrudili upoznati se s tim poslom, o čemu ću više pri analizi konkretnih dijelova zakona. Osim toga, predalagatelj i zakonodavac propustili su jasnije - manje dvosmisleno - definirati neka vrlo važna pitanja. Na primjer, agencije-posrednici iz drugih država EU moći će povremeno i privremeno...

  U slavnoj indijskoj prispodobi o slonu i slijepcima ovi potonji dodiruju veliku životinju i na osnovu toga je pokušavaju opisati. Nevolja je u tome što svaki slijepac dodiruje neki drugi dio slona i na osnovu toga izvlači zaključke o cjelini. Tako onaj koji dodiruje surlu kaže da je to neka vrsta zmije, onaj koji opipava nogu tvrdi da je riječ o stablu, treći opipava uho i tvrdi da je pred njima biće slično lepezi. Onaj otraga, što proučava rep siguran je da je riječ o nekakvom užetu. I tako dalje.   Baš kao i slijepci iz prispodobe, tako i brojni tumači hrvatskog tržišta nekretnina spremno izvlače zaključke iz činjenica koje nisu netočne ali su same po sebi nedovoljne da bi se iz njih mogli izvući valjani zaključci o cjelini. Novi list: neka visi Pedro! Najbrojnija skupina takvih su oni koje frustriraju cijene hrvatskih nekretnina, osobito one oglašene. Oni poput gomile spremne za linč lutaju po internetu s metaforčkim bakljama u rukama uz pomoć kojih traže krivca. Omiljena...

  U Hrvatskoj je vrlo uobičajeno uvjerenje da se ono što se tiče cijelog svijeta najčešće ne tiče nas. Osim ako nije riječ o svjetskom prvenstvu u nogometu ili rukometu. Iransko-izraelsko-američki rat je potres koji je već pokrenuo cunami čiji valovi će prije ili poslije zapljusnuti obale svake države na planeti Zemlji, bez iznimke. Azijske zemlje već su osjetile punu žestinu udranog vala. Afrika tako i tako stalno nešto trpi pa će se problemi uzrokovani tim ratom vjerojatno uklopiti u svakodnevni život Afrikanaca. Prije ili kasnije, najkasnije ove jeseni, njegove posljedice će u jačem intezitetu osjetiti i blažena Hrvatska. Blagi pesimizam zapravo je optimizam Istina je da ni ovdje, u Hrvatskoj, ne manjka onih koji taj rat pomno prate. No, građane i obnašatelje vlasti jedino ozbiljno brine domet iranskih raketa, utjecaj tog dometa na turističku sezonu i trenutačna (!) cijena goriva. Moja malenkost apsolutno je sigurna da Iran nema ni najmanje želje pucati po Hrvatskoj - ako to uop...

  Kao što se i u naslovu ovog članka ističe, prodavatelj obično nema nikakvih troškova koji su posljedica prodaje. Najčešće ali ne i obvezno. Troškovi koje će prodavatelj trebati podmiriti u procesu prodaje su gotovo uvijek oni koje on odnosno ona dobrovoljno preuzima na sebe. Postoje i dvije specifične situacije u kojima će prodavatelj biti dužan platiti porez na dohodak od prodaje nekretnina. Ako se u njima nađe. Inače, uobičajeno je da prodavatelj podmiri trošak ovjere tabularne izjave ili da barem podjeli s drugom stranom trošak ovjere potpisa na kupoprodajnom ugovoru. No, s obzirom na vrijednost ugovorenog posla uvijek je riječ o minornim iznosima. U kontekstu kupoprodaje nekretine njih možemo slobodno zanemariti. Najveći trošak koji će prodavatelji imati - ako tako odaberu - najčešće je posrednička provizija. Troškovi posredništva Prodavatelji radi organizacije i vođenja prodaje nekretnine mogu angažirati posrednika, što uostalom često i čine. Posredništvo se mo...