Najam stanova - praksa i zablude

Prošle srijede pisao sam o izgledima da povećanje poreza na nekretnine u Zagrebu utječe na povećanje ponude stanova i kuća za dugoročni najam u hrvatskoj metropoli. U ovom ću se članku osvrnuti na vrlo raširenu zabludu u vezi tržišta najma u Hrvatskoj, zabludu u izvjesnoj mjeri povezanoj s obvezom plaćanja poreza na dugoročno nenaseljene nekretnine.

Ilegalni nasuprot legalnom najmu

Jedan od pratitelja bloga osvrnuo se na prošlotjedni članak primjedbom da poznaje više osoba koji svoje stanove viška iznajmljuju ilegalno, "na crno". Neki među njima uredno plaćaju porez na nenastanjene nekretnine ali najam svejedno ne prijavljuju. Zar im ne bi bilo pametnije legalno iznajmiti stan i tako se osloboditi poreza, pita se čitatelj? Pitanje je sasvim na mjestu. No, s obzirom da je riječ o HRVATSKOM tržištu nekretnina, potvrdan odgovor nije zajamčen. Vjerovali ili ne, razlog za takvo ponašanje mogla bi biti ušteda i to baš na porezu.

Pretpostavimo da netko u Zagrebu ili Splitu ima u vlasništvu stan viška od 60 m2 na koji plaća namet na dugoročno nenastanjene nekretnine. Ukoliko stan iznajmi na dulji rok pa odmah potom poreznoj upravi to i prijavi, doista će biti oslobođen tog poreza. Za koliki iznos? U oba spomenuta grada godišnji porez na nekretnine (trenutno) iznosi 5 eura po m2 ili za stan od 60 m2 300 eura godišnje. Da li je pretvaranje ilegalnog u legalni najam doista donosi uštede?

Porez na nekretnine pobjeđuje porez na najam

Dok su vlasnici nekretnina koje nisu dugoročno nastanjene dužni plaćati porez od 60 centi do najviše 8 eura po metru kvadratnom - o visini poreza odlučuje lokalna samouprava - iznajmitelji stambenih nekretnina obveznici su plaćanja poreza na dohodak od imovine. Taj se porez plaća u visini 8,4% na iznos najma (ili 12% od 70% najamnine. 30% od najamnine priznaje se kao trošak održavanja predmetne nekretnine). U Zagrebu se stan od 60 m2 čak i na periferiji grada bez problema može dugoročno iznajmiti za iznos od 700 eura mjesečno, dok se u centru najamnine za takve stanove penju na preko 1000 eura mjesečno. U Splitu su najamnine još i višlje. To znači da će čak i vlasnik stana od 60 m2 na zagrebačkoj periferiji plaćati namet na uredno prijavljen dugoročni najam u iznosu od preko 700 eura ili 400 eura više od poreza na nekretnine kojeg bi se inače oslobodio prijavom najma poreznoj upravi. Porez na najamninu od isto takvog stana u centru Splita i Zagreba godišnje bi se plaćao preko tisuću eura. Dakle, ne prijavi li iznajmitelj da je stan iznajmio i umjesto toga prihvati da plaća porez na nekretnine, uštedjet će i između 400 i 800 eura, ovisno o poziciji nekretnine. Ova očita porezna diskrepancija ujedno nam puno govori o jalovosti ideje da se uz pomoć poreza na nekretnine - takvog kakav je sada - vlasnici stanova u kojima ne žive potaknu da ih ponude u (legalni) najam.

Ilegalno iznajmljivanje vrlo se teško otkriva

Čitatelj će se zacijelo na ovom mjestu pobuniti i reći: ali što ako porezna otkrije da iznajmljuju "na crno"? Zacijelo postoje kazne? Kazne doista postoje i one uopće nisu beznačajne. Međutim, u praksi se takvo kažnjavanje događa iznimno rijetko.

Koliko rijetko? Prema nekim procjenama, na temelju broja oglasa u kojima se nude stanovi i kuće u najam u odnosu na broj prijavljenih iznajmljivanja barem 90% stanova u Zagrebu iznajmljuje se "na crno". Da je otkrivanje neprijavljenog iznajmljivanja lako zacijelo bi priličan broj iznajmljivača već bio kažnjen - i o tome bi se u javnosti čulo. No u praksi se - iz razloga za čije razmatranje u ovom članku nema dovoljno mjesta - takvo što gotovo nikada ne događa. A budući da se ne događa, vlasnicima stanova u Zagrebu i drugim većim hrvatskim gradovima čini se kao isplativije ilegalno iznajmljivanje u odnosu na ono legalno, čak i ako je posljedica toga obveza plaćanja poreza na dugoročno nenastanjene nekretnine.

Zanimljivo je da nije mali broj i onih s druge strane, unajmljivača, koji radije ulaze u ilegalni negoli u legalni najam i to opet jer računaju na uštede. S obzirom na uobičajenu praksu i iskustva drugih, unajmljivači s velikom sigurnošću mogu računati da će se svako porezno opterećenje vlasnika preliti u njihovu najamninu. Oni će dakle plaćati taj porez, a ne vlasnik. Kada je riječ o Zagrebu, dijelu iznajmitelja odgovara da nemaju prijavljeno prebivalište u Zagrebu već da ostanu prijavljeni u nekom od manjih hrvatskih mjesta. Naime, Zagrepčani plaćaju najveći prirez u Hrvatskoj.

Međutim, iskustvo komunikacije s brojnim iznajmiteljima i unajmiteljima stanova ukazuje da primaran razlog za izbjegavanje prijave najma ne leži u uštedi od nekoliko stotina eura godišnje već u jednoj vrlo raširenoj zabludi o odnosima na relaciji iznajmitelj-unajmitelj.

Posjed je zakonom zaštićena kategorija

Na ljude s kojima, eufemistički rečeno, ne dijelite iste vrijednosti jednako često ćete naići među onima koji traže stan da ga iznajme kao i među onima koji takav stan nude. O tome kako prevenirati ulazak u odnose s takvima - bez obzira s koje strane najamnog odnosa jesu - na ovom sam blogu nešto detaljnije pisao u člancima od 28. siječnja i 4. veljače ove godine. Što se događa kada takav tip ljudi ne uspijete izbjeći već s njima stupite u ugovorni odnos? Hoćete li se doista lakše razići s njima ako ste taj odnos državi zatajili? Vjerovanje da se podstanara kojem ilegano iznajmljuju stan - za razliku od slučaja legalnog najma - mogu riješiti kad god im se prohtije, ako im se ne sviđa ili im oštećuje stan, nije često samo među vlasnicima već je prilično rašireno i među unajmiteljima. No, riječ je o zabludi.

Prije negoli objasnim zašto je riječ o zabludi valja spomenuti kako se svaki ugovorni odnos bez ikakvih problema može uređivati ukoliko o tome postoji suglasnost ugovornih strana. No, ukoliko suglasnost strana o izmjenama ugovornog odnosa -  neovisno o tome je li on vlastima prijavljen ili nije - ne postoji, onda dolazi do spora koji se može razriješiti samo na jedan od dva načina: pred sudom ili odustajanjem, jedne ili obje strane od vlastitih zahtjeva. Neko treće rješenje ne postoji.

Kada je riječ o najmu, neovisno o tome da li su iznajmitelj i unajmitelj potpisali i ovjerili ugovor kod javnog bilježnika ili sve dogovorili bez pisanog traga, zapečativši dogovor čvrstim stiskom ruke, iznajmitelj useljenjem u nekretninu ulazi u posjed nad njom. Vlasnik je i dalje vlasnik nekretnine i može je prodavati ili na primjer koristiti kao garanciju za hipoteku. Samo što ona više nije u njegovom posjedu. Hrvatski zakoni, kao i zakoni gotovo svih država na svijetu, štite vlasništvo ali štite i posjed. Čak i ako bi netko provalio u nečiji stan ili kuću i potom odlučio da tamo ostane živjeti, ukoliko vlasnik u roku od 30 dana od saznanja o tome ne poduzme ništa da uljeza iseli, smatrat će se da je provalnik u zakonom zaštićenom posjedu te nekretnine. Istijekom tog tridesetog dana vlasnik više neće imati na raspolaganju drugih sredstava za iseljenje uljeza osim putem suda.

Sila kao izbor glupih

Puno je vlasnika koji vjeruju da podstanaru u ilegalnom najmu mogu pristupiti kad god im se prohtije i reći da se iz stana moraju iseliti u nekom proizvoljno odabranom roku. S druge strane, puno je unajmitelja koji vjeruju da vlasnik doista ima takva prava. U Hrvatskoj ne manjka niti vlasnika stanova koji vjeruju da podstanara koji odbija povinovati se njihovim zahtjevima iz nekretnine mogu izbaciti silom, uz pomoć nekoliko snažnih rođaka ili čak plaćenih nasilnika. Ukoliko unajmitelj koji se nađe pred takvom prijetnjom prati ovaj blog i zahvaljujući tome poznaje svoja prava, vlasnikova prijetnja silom vrlo će se brzo pokazati kao nešto najgluplje što je mogao odabrati za rješavanje problema.

Kako unajmitelj treba reagirati na vlasnikovu prijetnju silom? Za početak, ni u kojem slučaju protusilom, osim u okvirima nužne obrane. Ukoliko vlasnik silom izbaci unajmitelja iz stana unajmitelj se odmah treba obratiti policiji. Ukoliko unajmitelj može pružiti dovoljno uvjerljive dokaze da je do nasilnog izbacivanja doista bio u posjedu predmetne nekretnine, prilično je izvjesno da će mu pod zaštitom policije biti omogućen povratak u nju. O konačnom razriješenju njihovih odnosa odlučivat će sud, koji će gotovo sigurno donijeti privremenu mjeru prema kojoj će unajmitelj moći živjeti u nekretnini do donošenja pravomoćne odluke. Ako se pitate, koliko obično sudu treba da o tome odluči, prisjetite se da je riječ o Hrvatskoj i njenom sudstvu i odgovor će vam se nametnuti sam od sebe.

Kada je riječ o odnosima unajmitelja i iznajmitelja koje su oni definirali pisanim ugovorom, bilježnički ovjerenim i prijavljenim poreznim vlastima, u slučaju njihovog nesporazuma oko tumačenja ugovora također će se morati obratiti sudu da o tome odluči. Međutim, sasvim je sigurno da će sud neuporedivo brže konačno odlučiti o pravima strana u sporu ako o tome odlučuje na osnovu pisanog ugovora o legalnom najmu negoli da je riječ o najmu "na crno". 

Želite još članaka o sličnim temama? Novi članci na ovom blogu objavljuju se svake srijede u 09.30. Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.

Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh