Što obavezno morate unijeti u predugovor o kupoprodaji nekretnina?

Kupoprodaja nekretnina u Hrvatskoj najčešće formalno započinje potpisivanjem predugovora. Izuzetak od tog gotovo pa pravila su obično one kupoprodaje koje se ne zaključuju uz pomoć kredita nego kupac - kako se obično kaže - plaća odmah "kešom", prilikom bilježničke ovjere ugovora (koji tada obično sadrži i tabularnu izjavu). Predugovor se gotovo pa redovito potpisuje u slučajevima kada između trenutka dogovora strana u kupoprodaji i trenutka konačnog zaključenja posla treba proći neko vrijeme koje obično treba iskoristi za ishodovanje kredita ili za prikupljanje gotovine ili za neke druge predradnje neophodne da se realizira dogovoreno. Da li je u takvim slučajevima predugovaranje obaveza ili opcija?

Svaki pravnik spacijaliziran za pravne radnje na tržištu nekretnina - a zacijelo i većina onih drugačije profiliranih - će vam na prethodno pitanje bez puno oklijevanja odgovoriti kako je riječ o opciji. Dio pravnika čak smatra da je predugovor sasvim nepotreban već da odmah treba pristupiti potpisivanju ugovora. No dobar dio njihovih kolega se s time neće složiti. Moja malenkost mišljenjem se priklanja ovoj drugoj grupi. U knjizi o kupnji i prodaji nekretnina u Hrvatskoj koju sam objavio prošle jeseni detaljno sam objasnio svoj stav. Riječ je o količini teksta koji nema smisla citirati na ovom mjestu. Čitatelj će se morati zadovoljiti s činjenicom da zagovaram predugovor kao korak u realizaciji posla, dok će za detaljnije informiranje o tome zašto to zagovaram morati potražiti knjigu.

Predugovor je kompleksniji od ugovora

Prije nego li pristupimo razmatranju nekih bitnih elemenata predugovora molim čitatelje da imaju na umu kako bi u životu općenito trebali izbjegavati upuštanje u bilo kakve pravno obvezujuće poslove koje potpuno ne razumiju dok u poslu s nekretninama nikada ne bi smjeli potpisivati apsolutno ništa što im nije bez ostatka potopuno jasno. Ako u poslu s nekretninama trebate preuzeti neku obavezu čije razumijevanje vam uporno izmiče, radije se izložite troškovima i angažirajte profesionalnu pomoć negoli da se oslonite na sreću i "valjda neće".

Kada je riječ o predugovoru ključno što trebate imati na umu je da on mora sadržavati sve ono što će kasnije sadržavati i ugovor plus sve ono što treba trasirati put od predugovora do ugovora. Odnosno: predugovor je kao dokument sadržajno složeniji od ugovora. Jedno od relativno čestih pitanja u vezi predugovora je što to predugovorne strane obvezuje na ispunjenje? Najjednostavnije rečeno, predugovor je kao i svaki drugi dogovor na temelju prava obvezujući u okvirima onog što je u njemu navedeno. U Hrvatskoj je najčešći način predugovaranja kupoprodaje nekretnina uz kaparu kao odustatninu o čemu sam detaljnije pisao u članku od 22. rujna prošle godine. Ukoliko se potpisuje bez davanja kapare - što je u okvirima prava moguće - da li i takav predugovor obvezuje potpisnike? Formalno pravno da, pod uvjetom da nije manjkav na način da mu nedostaju neki bitni elementi koji su neophodni za ugovor (npr. zaboravljeno je navesti cijenu ili elemente za identifikaciju nekretnine) i da se okolnosti u vezi posla do potpisivanja ugovora nisu bitno promijenile (npr. nekretnina je u međuvremenu znatno oštećena usljed potresa). Međutim, obzirom na hrvatsku praksu u prometu nekretninama preporuka je da se realizacija dogovora osigurava kaparom. To zato jer u slučaju kad je posao predugovoren bez kapare strana koja inzistira na zaključenju posla nakon odustanka druge strane svoje ciljeve mora realizirati putem suda, što je ne samo u Hrvatskoj ali ipak osobito u Hrvatskoj sredstvo za kojim razuman čovjek prije neće negoli hoće posegnuti. Izvjesnost dugotrajnog i rezultatski nepredvidljivog postupka većinu natjera da se s drugom stranom uz gorčinu rastane sporazumno i bez zahtjeva te pokuša zaboraviti što se dogodilo. Dogovor uz kaparu ugovorenoj kao odustatnina pruža stranama u poslu mogućnost da se od posla odustane na puno jednostavniji način negoli posredstvom suda. Rizik da će usljed propasti dogovora svoja prava ipak morati štititi putem suda tada je prije svega na strani kupca ali bi i zaštita prava u tom slučaju trebala biti puno manje složena i znatno izvjesnija negoli kada se ono štiti na temelju predugovora bez kapare kao odustatnine.

Toliko o predugovoru općenito. Na koje njegove elemente trebate obratiti posebnu pažnju?

1. Pobrinite se da identifikacija nekretnine bude precizna

Osim što ćete u predugovor unjeti sve potrebne podatke za unikatno prepoznavanje ugovornih strana jednako tako postupite i s podacima za prepoznavanje predmeta prodaje: same nekretnine. Sve potrebno za to pronaći ćete u vlasničkom listu. Nemojte strahovati da ćete unjeti previše tih podataka jer u ovom slučaju doista vrijedi da od viška glava ne boli. Naprotiv, ukoliko zaboravite navesti oznaku katastarske čestice ili broj zemljišnoknjižnog uloška to bi mogao biti argument da predugovor bude pravno obesnažen iako se na osnovu svih ostalih elemenata koje niste zaboravili navesti može utvrditi o kojoj je to točno nekretnini riječ. Ukratko, pobrinite se da čak i ne osobito telentirani referent-početnik u nekom zemljišno knjižnom sudu ne dođe u dilemu o tome što je bio predmet dogovora.

2. Definirajte rokove

Za sve radnje koje neka od predugovornih strana treba odraditi do potpisivanja ugovora obavezno navedite i rokove za to. To može biti vezano uz rok za neku drugu radnju što će se na primjer naznačiti kao "najkasnije do potpisivanja i ovjere kupoprodajnog ugovora" ili "petnaest dana od trenutka ispunjenja toga i toga". Naravno, rok u kojem treba biti potpisan taj glavni ugovor, kao i rok za isplatu kupovnine također treba obavezno definirati.

3. Naznačite za što je koja ugovorna strana odgovorna

Predugovorom obavezno definirajte koja strana je odgovorna za izvršenje kojih radnji i u kojim rokovima, osobito ako je riječ o radnji za koju nije odmah jasno kome odogovornost logički pripada. Na primjer, podrazumijeva se da je obveza pribavljanja sredstava i isplata kupovnine na strani kupca, pa takvo što nije nužno posebno isticati.

4. Cijena, kapara i troškovi prijenosa

Ugovorenu konačnu kupoprodajnu cijenu, iznos i vrstu kapare. potvrdu o primanju kapare kao i postupanje s njom obzirom na isplatu kupovnine (uračunava li se u isplatu ili se vraća) također treba neizostavno i jasno navesti. Uobičajeno je da popratne troškove u vezi kupnje i prijenosa nekretnine na kupca podmiruje on sam ali se to može dogovoriti i na drugačije načine. Kada se radi samo o javnobilježničkim troškovima ovjere potpisa nije riječ o velikim troškovima. Kada je riječ o popratnim troškovima ishodovanja kredita oni mogu biti itekako značajni pa je opreza radi preporučljivo jasno navesti tko je dužan taj trošak podmiriti.

5. Energetski certifikat i režije

U Hrvatskoj je zakonom propisano da prodavatelj objekta ili dijela objekta čija površina je veća od 50 čm mora kupcu predočiti energetski certifikat za nekretninu. Ako ga prodavatelj nema svakako bi ga prije prodaje trebao pribaviti. Pojednostavljeno rečeno energetski certifikat nužan je za prodaju i iznajmljivanje svake nekretnine u kojoj je za njenu upotrebu nužno usklađivati unutarnju temperaturu u odnosu na vanjsku. Na primjer, neće vam trebati energetski certifikat ako prodajete parkirno mjesto ali hoće ako prodajete uredski prostor. Budući da je pribava energetskog certifikata zakonom propisana obaveza prodavatelja on se treba i pobrinuti da u predugovoru bude unesena napomena o predočavanju energetskog certifikata kupcu.

Što se tiče režija koje se za neku nekretninu plaćaju uobičajeno je da se prilikom preuzimanja nekretnine od strane kupca napravi primopredaja i da kupac organizira prijenos obveza njihovog plaćanja na sebe u određenom roku. Bez obzira na običaje, u predugovoru navedite upravo to: rok primopredaje, obaveze plaćanja potrošenog prije i poslije toga i rok u kojem će zadužena strana prenjeti obvezu daljnjeg plaćanja na kupca.

Da li je to sve o čemu treba voditi računa?

Najčešće ali ne i obavezno. Uobičajeno je na kraju predugovora i ugovora navesti sud koji je nadležan u slučaju spora (pred)ugovornih strana ali ako taj detalj zaboravite dokument će svejedno biti valjan. Jednostavno je nemoguće predvidjeti baš svaki mogući detaljčić koji bi se u nekom poslu s nekretninama mogao pojaviti. Stoga je bitno da o svemu - uz ono što je prethodno pobrojano - razmišljate na način da si predočavate kakav utjecaj ima koja činjenica iz dogovora, opisa nekretnine ili njenog vlasničkog lista. Amateri koji se upuštaju u sastavljanje (pred)ugovora bez pomoći profesionalaca često su zasljepljeni formom zbog čega ponekad zanemare sadržaj. Ugovori koje sastavljaju pravnici obično imaju prepoznatljivu, djelomično unificiranu formu ali ono što određuje kvalitetu nekog (pred)ugovora nije njegova forma već sadržaj. Stoga se pobrinite da ništa što bi se u odnosu kupca i prodavatelja inače moglo tumačiti ovako ili onako zahvaljujući jasnim odredbama (pred)ugovora tumači samo na jedan način.

Želite još članaka o sličnim temama? Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.

Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh