Razumijete li kaparu?

Maltene svi koji se na ovaj ili onaj način uključe u neku kupoprodaju nekretnina u Hrvatskoj vjeruju da znaju što je kapara, Praksa pokazuje da su stvarni znalci čvrsta manjina. Uz pomoć ovog članka smanjit ćemo broj neznalica za onoliko osoba koliko članak pročita. Napominjem da je članak orijentiran na postizanje razumijevanja a ne na preciznu pravnu pouku. Želite li biti precizno poučeni o pravnim aspektima opisanog, na kraju članka dobit ćete uputu gdje da to potražite.

Dvije najčešće zablude u vezi kapare na koje ćete naići razgovoru s kupcima odnosno prodavateljima hrvatskih nekretnina - amaterima su: izjednačavanje kapare s ugovornom kaznom i uvjerenje da je kapara kapara, tj. da postoji samo jedan način na koji se kapara ugovara.

Kapara nije ugovorna kazna

Upitate li bilo koju osobu koja se kao amater nađe u jednoj od dvije uloge u kupoprodaji nekretnina gotovo je sigurno da će vam kaparu objasniti kao neki iznos koji kupac daje prodavatelju i koji će prodavatelj moći zadržati ako kupac bez objektivnog razloga odustane od posla, dok će kupac u obrnutoj situaciji imati svo pravo tražiti da mu prodavatelj vrati dvostruki iznos kapare: ono što je dao plus još toliko. Nešto niže objasnit ćemo zašto je to uglavnom tako ali ipak nije baš uvijek tako.

Zabluda znatnog broja amaterskih kupaca odnosno prodavatelja očituje se u činjenici da oni opisani mehanizam tumače kao kaznu za onu stranu koja plaća svoj odustanak. Odnosno: kao ugovornu kaznu.

Razlike između kapare i ugovorne kazne može se svesti na slijedeće:

- kapara je iznos koji kupac isplaćuje unaprijed, u pravilu prilikom potpisivanja predugovora o kupoprodaji nekretnine i predstavlja znak da je nekakav dogovor sklopljen te ujedno predstavlja i osiguranje da će (pred)ugovorne strane ispuniti svoje (pred)ugovorne obveze a u protivnom će ona strana koja to ne učini biti penalizirana ako to bude zahtijevala druga strana, najčešće u visini kapare ali ne i nužno, što ćemo također objasniti malo niže.

- ugovornu kaznu, ukoliko je ugovorom definirana, platit će na zahtjev druge strane ona ugovorna strana zbog koje je dogovoreni posao propao ali nakon što prouzroči propast dogovorenog posla.

A sada vrlo važna informacija: ako je šteta koju je pretrpjela oštećena strana zbog druge ugovorne strane, pa čak i ako nije riječ o potpunoj propasti posla već na primjer "samo" o krivnji za kašenjenje u realizaciji posla oštećenik može zahtijevati isplatu dijela ili cijele ugovorne kazne i ktome ispunjenje ugovora i/ili isplatu ugovorne kazne uvećanu za iznos do stvarne štete, ako je ugovorena ugovorna kazna manja od te štete.

Nisu sve kapare iste

Ono što amaterski učesnici u kupoprodaji nekretnina u Hrvatskoj gotovo redovito imaju na umu kada izgovore riječ "kapara" je kapara ugovorena kao odustatnina. Međutim, hrvatski pravni sustav prepoznaje kaparu i - uvjetno rečeno - podvrstu kapare: kaparu kao odustatninu. Koja je razlika? Razlika ne samo da postoji, već je po mojem osobnom sudu, ogromna, osobito kada je riječ o poslu s nekretninama:

- ako kapara nije dogovorena kao odustatnina, ona se smatra jamstvom da će ugovoreni posao biti realiziran. Kada je u ugovorni odnos uključena kapara koja nije odustatnina, ako jedna od dvije ugovorne strane zabrlja taj posao, druga strana može se ponašati slično kao da su ugovorili ugovornu kaznu koja je unaprijed uplaćena: onaj koji je kaparu primio može kaparu zadržati za sebe. U suprotnom, strana koja je kaparu dala može tražiti od primatelja kapare da joj vrati kaparu u dvostrukom iznosu. Ako dođe do takvog načina penalizacije strane mogu sasvim raskinuti ugovorni odnos te se nakon toga razići i zaboraviti na posao u koji su se upustili. Međutim, kada je takva kapara dogovorena, to u hrvatskoj praksi jeste najčešći ali nije jedini mogući ishod. Onda kada je posao jamčen kaparom koja nije odustatnina, strane imaju pravo, kao i u slučaju ugovorne kazne, svejedno tražiti da posao koji je dogovoren bude i ispunjen ili tražiti da im se isplati odšteta preko iznosa kapare, ako je stvarna šteta veća od nje.

- ako se (pred)ugovorom izričito ugovori kapara kao odustatnina tada su stvari puno jednostavnije. Kao što sam njen naziv govori, riječ je o kapari koja u slučaju propasti posla zbog propusta jedne od ugovornih strana nudi jedan i ktome najjednostavniji izlaz: jednostrano odustajanje - izrijekom ili de facto - od posla nakon čega protustrana može zadržati kaparu ako ju je primila ili tražiti dvostruku kaparu ako ju je dala. Važno je naglasiti kako ugovorne strane koje su ugovorile takvu kaparu - za razliku od one "obične" kapare i ugovorne kazne - nemaju zakonske osnove da zahtijevaju nešto više od iznosa ugovorene kapare kao odustatnine. Dakle: niti odštetu veću od kapare ako je do veće štete došlo niti ispunjenje dogovorenog posla.

Na kraju, treba napomenuti da se u hrvatskoj praksi kupoprodaje nekretnina u pravilu ugovara kapara kao odustatnina. Ako ste se upustili u pisanje (pred)ugovora bez profesionalne pomoći i želite ugovoriti upravo kaparu kao odustatninu, nikako nemojte propustiti da to u dokumentu jasno i navedete.

Čitateljicima i čitateljima koji žele biti precizno poučeni o pravnim aspektima onog o čemu je riječ u ovom članku predlažem da informaciju potraže u Zakonu o obveznim odnosima, konkretno u člancima 303. do 307. te člancima 350. do 356. tog zakona.

Ukoliko biste željeli da pišem o sličnim temama, svakako to i predložite, tj. pišite mi.

Ukoliko se želite malo detaljnije informirati o insitutu kapare i njenoj ulozi u prometu nekretninama, moći ćete to učiniti čitanjem knjige "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za više informacija o knjizi kliknite ovdje.

Tema slijedećeg članka koji će biti objavljen na ovoj adresi bit će apartmani i suncobrani.

Za obavijest o člancima koje će tek biti objavljeni na ovom blogu možete se predbilježiti ovdje.  

na ⬆ vrh