Kako kupiti mali stan vrijedan kao veliki
Prosječni hrvatski kupac nekretnina za stanovanje prečesto je
zasljepljen kvatitetom kvadrata koje kupuje umjesto da malo više
pažnje obrati na kvalitetu njihovog rasporeda. Kada je riječ o
kupnji zemljišta ili skladišne hale takav pristup je razumljiv,
iako ne baš i uvijek. No, kada je riječ o stambenom prostoru
odlučivanje o kupnji samo na osnovu broja kvadratnih metara može
dovesti do vrlo loših odluka.
 |
Qspace stambene jedinice za modularnu gradnju |
naslov "Njegovo veličanstvo metar kvadratni". Zašto sam se odlučio za tako pretenciozan naslov? Na hrvatskom tržištu stambenih nekretnina običajeno je da put razmišljanja o kvaliteti nekog stana ili kuće započinje pitanjem: "koliko je to kvadrata?", a nakon što se dozna i cijena nekretnine u cjelini, "koliko je to po metru kvadratnom?". Zbilja, puno je jednostavnije svesti razmišljanje o isplativosti ulaganja na metar kvadratni, a i uspoređivati vrijednost dvije ili više sličnih nekretnina prema toj odrednici negoli razmišljati o stanu ili kući kao kompleksnoj funkcionalnoj cjelini. Zanimljivo, većina nas nema nikakvih teškoća da prihvati kao razumljivu znatno višu cijenu jednog Ferrarija od cijene daleko voluminoznijeg a i puno težeg kamiona s prikolicom. Kada je riječ o nekretninama, takav način razmišljanja puno je rjeđi, barem u Hrvatskoj. Na primjer, ako kupujete stan u Britaniji primjetit ćete da se u oglasnicima kvadratura vrlo često izostavlja, navode se samo funkcionalnosti: broj kupaona, broj spavaćih soba itd.
Stroj za stanovanje
"Što li je drugo kuća nego li stroj za stanovanje?" jedna je od najčešće citiranih izjava slavnog francuskog arhitekta švicarskog porijekla Le Corbusiera. Citiranom rečenicom Le Corbusier naglašava značaj funkcionalnosti stambene nekretnine i njenu zadaću da zadovolji potrebe stanovanja. Moje osobno iskustvo uči me da je Le Corbusier bio sasvim u pravu. Imao sam prilike stanovati u sasvim malim stanovima koji su usprkos malobrojnosti kvadrata (30-ak) uspijevali zadovoljiti minimalne stambene standarde za život bračnog para s bebom. U zagrebačkom naselju Gajnice upoznao sam se s četvoročlanom obitelji koja je živjela na svega 51 četvornih metara, no tako dobro organiziranih u funkcionalnu cjelinu da su imali osjećaj kao da je riječ o stanu puno veće površine. U Voltinom naselju u Zagrebu imao sam prilike upoznati se s trosobnim stanom organiziranim na još manjoj površini. Istine radi, valja primjetiti da je projektant ipak malo pretjerao s maksimalizacijom broja prostorija na tako malom prostoru ali je rečeni stan ipak uspijevao obavljati svoju trosobnu funkciju.
Nasuprot tome, na tržištu su brojne novogradnje u kojima ćete pronaći lijepe stanove sa samo jednom spavaćom sobom, otvorenim prostorom za dnevni boravak, kuhinju i blagovaonu te lođom, sve raspoređeno na 80-ak metara kvadratnih, što je za naše prilike i prosječnu kupovnu moć ipak razbacivanje prostorom. Bio sam i u prilici upoznati se sa stanom u Novom Zagrebu čija površina je obećavajućih 110 kvadrata na kojima je arhitekt uspio rasporediti tek dvije ne baš raskošne spavaće sobe, jedan osrednji dnevni boravak, malenu radnu sobu, kuhinju i blagovaonu te dvije kupaonice, uz gotovo 30 kvadratnih metara hodnika.
Naravno, vrlo funkcionalan manji stan će na tržištu biti ponuđen po ukupno nešto nižoj cijeni negoli manje funkcionalan ali puno veći, dok će cijena svedena na metar kvadratni biti ipak osjetno višlja u tom manjem stanu. Uzrok tome je rijetko kada funkcionalnost (kako ju je vidio Le Corbusier) a puno češće je to zbog jednostavnog odnosa ponude i potražnje: kupovna moć pretežitog broja kupaca dozvoljava kupnju manjih stanova pa je i potražnja za takvima osjetno veća, a veća potražnja uvijek pothranjuje cijenu. No, kako kupovati manji stan u kojem će nam biti kao da smo u puno većem?
Četiri pravila
Kada krećete u potragu za malim ali vraški funkcionalnim stanom držite se kao pijan plota pravila koja niže nabrajam. Možete i dio članka koji slijedi imati u formi screenshot-a u fotoalbumu na smartphone-u ili članak uvrstite među vaše bookmarke. Vi ste posljednji Mobitelijanac koji ne koristi smartphone? Nema problema, pravila koja slijede zapišite na papirić. Naravno, možete ih pokušati i zapamtiti ali vam ne bih preporučivao takav pristup osim ako niste osoba čija samokontrola je na nivou likova iz filmova o nevjerojatno sposobnim tajnim agentima. Zašto? Zato što ćete pri prvom razgledu nekog stana gotovo sigurno biti preplavljeni utiscima, osobito ako vam se stan na prvu svidi, zbog čega ćete vrlo vjerojatno zaboraviti na neko od niže preporučenih pravila. Jedna od savjeta kupcima nekretnina iz gore spomenute knjige je da se ne odlučuju za kupnju dok stan ili kuću ne rezgledaju barem dva puta, upravo zbog spomenutog preplavljivanja utiscima pri prvom razgledu.
1. pravilo: kvadratično je bolje od izduženog
Kupite stan s što je moguće više kvadratičnih prostorija ili stan koji se tako može urediti. Prostorija dimenzija 8 X 2 m ima jednaku površinu kao i prostorija dimenzija 4 X 4 m ali ćete za funkcije stanovanja moći puno bolje iskoristiti ovu drugu, tako da ćete imati dojam da je površinom ipak nešto veća. Duguljaste prostorije moći će se ipak dobro iskoristiti ako ih podjelite na manje, kvadratične funkcionalne cjeline. Svojevremeno sam posredovao u prodajih stana u kojem je prostorija sa stranicama 7,5 X 2 metara bila podjeljena na kuhinju, blagovaonu i doista mali ali ipak funkcionalni dnevni boravak (2,75 X2 m) u kojem se moglo smjestiti 4-5 ljudi i uz sasvim dovoljno udobnosti ispijati kavu, čavrljati ili gledati nešto na TV-u. Mana tako dugačkog i podjeljenog prostora je što samo dio može udovoljiti slijedećem pravilu. Zaključak ovog pravila: što je u stanu više prostorija čiji tlocrti su u obliku kvadrata ili blizu tom obliku to bolje.
2. pravilo: dobro je ako svaka prostorija može imati barem dvije funkcije
Veoma bogati mogu sebi dozvoliti stanove odnosno kuće u kojima postoji posebna prostorija za maltene svaku moguću funkciju stanovanja. U filmovima o prebogatim Britancima ili Amerikancima likovi se okupljaju u blagovaonama veličine jedne od čekaonica na riječkom željezničkom kolodvoru, da bi se potom preselili u dnevne boravke veličine garaže zagrebačkog ZET-a, nakon čega dio likova prelazi u knjižnicu koja je nešto veća od prosječne kvartovske knjižnice dok ostali prelaze u sobu za pušenje. U svrhu radnje filma tu je svakako i prostorija veličine pozornice HNK u koju već godinama iz nekog tajanstvenog razloga nitko ne ulazi. U puno manjem stanu morat ćete se nekih funkcija odreći (npr. sobe za pušenje, nije zdravo), knjižnicu ćete morati smjestiti u svoj kindl, dok će za potrebe blagovaone, dnevnog boravka i prostorije u koju nitko ne ulazi poslužiti jedna te ista prostorija. Zaključak ovog pravila: Šalu na stranu, u manjem stanu prostorija koja ima samo jednu funkciju je luksuz.
3. pravilo: odrecite se svega bez čega možete a da pritom ne patite
Kada imate malo veći stan, ugodno je da predsoblje, prostor od ulaza u stan do prostorija u kojima boravite veći dio dana, bude barem toliko širok da se dvije osobe bez većih problema mimoiđu ali si takav luksuz u malom stanu nećete moći priuštiti. Uostalom, to je prostorija u kojoj ne boravimo već samo kroz nju prođemo. U Hrvatskoj ćete vrlo rijetko naići na stanove čija su predsoblja uža od 110 cm, obično je to 120 cm do čak 2 m. Za još uvijek udoban prolaz jedne osobe kroz predsoblje dovoljna je širina od 70-ak cm. Ukoliko sumnjate u to, izmjerite širinu sobnih vrata ondje gdje sada živite. Ako je riječ o stanu u zgradi građenoj nakon 2. svjetskog rata, vrlo vjerojatno će biti široka 70 do 75 cm. Dakle, čak i jako usko predsoblje od svega 110 cm širine ostavlja vam mogućnost udobnog prolaza uz policu dubine barem 35 cm. Kroz takvo predsoblje će moći udobno prolaziti tek jedna osoba. No tamo postavljene police oslobodit će vam prostor ondje gdje provodite pretežiti dio vremena kada ste u stanu. Ukoliko je predsoblje širine manje od 100 cm, nećete ga moći iskoristiti za police. Tako usko predsoblje koje se ne može iskoristiti i za funkciju odlaganja stvari smatrajte minusom tog stana.
Druga prostorija u kojoj, ovisno o svojim navikama, možete ušićariti na površini je kupaona. Ukoliko kadu zamijenite s tuš-kabinom uštedjet ćete oko 1 metar kvadratni za nešto drugo. Ako imate običaj da se jednom na mjesec ili rijeđe opuštate u kadi punoj tople vode, zamjenu kade tušem stvarno nećete ni osjetiti. U malom stanu nećete si moći dozvoliti povelike blagovaoničke stolove ali je srećom izbor stolova koji se u slučaju potrebe dadu razvući u puno veće na tržištu sasvim pristojan. Prethodni vlasnik stana od 42 čm koji je upravo prešao u druge ruke ondje je ostavio i svoj omiljeni blagovaonički stol kao poklon novom vlasniku. Stol je bio takve veličine i stila da bi puno bolje pristajao u glavnoj dvorani nekog lovačkog društva negoli u tako malenom stanu. No, niti jedno lovačko društvo ga nije htjelo pa je konačno prodan za simboličnu sumu i zamijenjen puno manjim stolom na razvlačenje koji je više nego dobro ispunjavao funkcije svojeg prethodnika, uz oslobađanje cijelog kvadratnog metara za nešto drugo. Konačno, ako veći dio svoje prehrane popunjavate dostavom na vrata, nemojte inzistirati na kuhinjama od pet metara s dvije ploče za kuhanje. Kuhinja od dvaipol metra bit će vam sasvim dovoljna. Zaključak ovog pravila: odrecite se onog što koristite jako rijetko ili ne koristite uopće. Sve što vam nije osobito bitno nastojte koristiti na racionalniji način.
4. pravilo: stremite u visine.
Kada kupujete manji stan od kojeg očekujete funkcionalnost nekog većeg obratite pažnju na visinu stropa. Imajte na umu da je tajna udobnosti neke stambene nekretnine u praznom prostoru. Što je praznog prostora više (u smislu površine poda na kojoj nema ničeg) to je stan udobniji. Da biste maksimalizirali slobodne površine u svom malom stanu morate s ormarima, kad god je to moguće, stremiti u visinu. U malom stanu s takvim se ormarom nećete zaustaviti na visini od 1,8 m već ćete nastaviti do stropa ili blizu njega. Većina stanova građenih u prethodnih 50-ak godina ima visinu stropa oko 2,55 m. Stropovi u stanovima građenim između dva svjetska rata znaju se nalaziti na visini od tri metra pa čak i nešto višlje. Dio stanova, a i kuća građenih 50-ih godina prošlog stoljeća imaju strop na visini od oko 2,3 m. Zašto je to važno? Zamislite da u vašem malom stanu postoji zid pogodan da uz njega postavite ormar duljine 4 metra i dubine 60 cm. Ako taj ormar uzdignete sve do stropa, on će u stanu čiji strop je visok 3 m imati spremišni volumen od 7,2 kubnih metara. U stanu sa stropom na visini 2,55 m to će biti 6,12 kubnih metara, dok će u stanu čiji strop je na 2,3 m volumen ormara biti 5,52 kubnih metara. U sva tri stana ormar će zauzimati istu površinu poda ali je razlika u kapacitetu značajna. Zaključak ovog pravila: iskoristite prostor od poda do stropa.
Zaključak svih navedenih pravila: život u stanu treba biti ugodan. To je mjesto gdje se trebate opustiti nakon posla, osjećati se sigurnim i barem po nekada bezbrižnim i zadvoljnim. U velikim stanovima je to lakše, u manjem stanu je to moguće ali na tome treba raditi, prije svega mentalno. Razmislite o tome što vas od onog što radite u stanu čini najsretniijim, najopuštenijim, najbezbrižnijim i najzadovoljnijim. Sve u stanu podredite tome. Ako je to obiteljsko gledanje filmova uz grickalice onda taj dio malog stana mora biti jednako dobar i udoban kao i u površinom dvostruko većem stanu. Ako isto to uspijete s barem još jednom ili dvije prostorije, recite: Bingo!
Nizozemska ideja minimalističke udobnosti od 21 metar kvadratni
Na kraju ovog članka i obzirom na njegovu temu, vratit ćemo se na njegov početak i ondje smještenu fotografiju. Riječ je o Nizozemskom projektu Qspace prefabriciranih stambenih jedinica - garsonjera od 21 čm, izrađenih od ekološki prihvatljivih materijala, spremnih za modularnu gradnju. Na tržište dolaze potpuno opremljene: kuhinja, wc, kupaona, instalacije, namještaj. Cijena im je 45000 Eura. Obzirom da smo u Hrvatskoj, nećemo propustiti navesti da je riječ o 2143 eura po m2, što je u Splitu, Rijeci, Zadru, Zagrebu, Puli ili Dubrovniku cifra o kojoj se može samo sanjati i za čime bi - uz takvu, pa čak i nešto višu cijenu - ondje bila prava jagma. Koga su Nizozemci pretpostavili kao moguće korisnike ovakvih stanova? Svi kojima zatreba hitan smještaj: mladi, imigranti ili neka druga ugrožena skupina, što će reći da su Qspace stanovi zapravo socijalni projekt. Kod nas bi dobro prošli i kao komercijalni.
Želite još članaka o sličnim temama? Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.
Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.
Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.
Primjedbe
Objavi komentar