Kako se zaštititi od lošeg stanodavca bez suvišnih zašto

U članku objavljenom prije tjedan dana, 28.siječnja, ponudio sam nekoliko savjeta stanodavcima kako da se zaštite od loših i zlonamjernih stanoprimaca. Kao što takvih ima među stanoprimcima ima ih i među stanodavcima. U Hrvatskoj se odnos stanodavac-stanoprimac uobičajeno percipira kao odnos u kojem je stanoprimac u ranjivijem položaju. To sugerira i uvriježeni naziv za onog tko stan unajmljuje: podstanar. Dakle, netko tko je na nižoj poziciji od stanara. Riječ je o pogrešnoj percepciji.

 Zbog tromosti sudstva, pa i vrlo volatilnoj primjeni zakona od suca do suca (neujednačena sudska praksa) te niskom povjerenju u sudski aparat općenito za većinu građana Hrvatske sud je prva opcija nakon posljednje. Stoga će stanodavci u sukobu s lošim stanoprimcima radije pristati na neki manji financiski gubitak negoli da pravo na odštetu ostvaruju preko suda. Jednako tako, stanoprimci će radije pokušati pronaći drugi smještaj negoli krenuti u zakonsku zaštitu stanoprimačkih prava od nekorektnih stanodavaca. U članku od prošlog tjedna dao sam stanodavcima nekoliko savjeta kako da se zaštite od štete koju bi im mogao nanjeti nekorektan stanoprimac. U tekstu koji slijedi savjetovat ću stanoprimce kako da se zaštite od nekorektnih stanodavaca jer takvih ima na obje strane.

Ugovor o najmu i zakon pružaju solidnu zaštitu prava najmoprimaca

Učestalo zanovijetanje u vezi toga kako se stan koristi, česti dolasci bez najave radi provjere stanja stana i jednostrano mijenjanje ugovorenih uvjeta najčeći su razlozi zbog kojih stanoprimac poželi da raskine ugovor o najmu. Iz nekog razloga nije rijetko da stanoprimci vjeruju kako činjenica vlasništva nad nekretninom daje pravo vlasniku na takvo ponašanje, jer on ili ona "može što hoće sa svojim vlasništvom." E pa ne može! Niže ćemo razmotriti koja prava stanoprimca proizilaze neposretno iz ugovora, kao i ona koja proizilaze izravno iz zakona.

Sukladno Zakonu o najmu stanova (ZNS) najam može biti ugovoren na određeno ili neodređeno vrijeme. Svi ugovorni odnosi mogu se mijenjati sporazumom ugovornih strana i na bazi njihove uzajamno usklađene slobodne volje manje-više bez ograničenja pa takve ovdje neću ni razmatrati. Kada jedna strana poželi promijeniti nešto iz ugovornog odnosa ali druga strana to ne prihvaća, tada strana koja promjenu predlaže ima izbor da ili od nje odustane ili da rješenje potraži pred sudom.

Zakon je propisao što najmoprimac ne smije činiti kako bi izbjegao izvanredni otkaz

Kada je riječ o ugovoru o najmu sklopljenom na određeno vrijeme, ugovorne strane koje se oko promjena ne mogu sporazumjeti neće imati drugog izbora nego da ga ispoštuju do kraja, osim ako mogućnost odustajanja prije istjeka ugovornog razdoblja nisu predvidjeli ugovorom ili je došlo do nekakvih promjena koje utječu tako da se ugovoreno ne može više ispunjavati. Na primjer, predmet najma je kuća koja je izgorjela u požaru. Jasno je da najmodavac ne može inzistirati na ispunjenju ugovora jer predmet ugovora de facto više ne postoji. S druge strane, najmodavac ipak može jednostrano zahtijevati raskid ugovora na određeno vrijeme (jednako kao i onog ugovorenog na neodređeno) ako najmoprimac čini ono što mu je zakonom izričito zabranjeno, a detaljno je opisano u člancima 19. i 20. ZNS. Da bi otkaz bio valjan, prethodno trebaju biti ispunjeni uvjeti iz članka 19, stavak 2. i 3. ili članka 20. stavak 2. ZNS.

I ugovor na određeno vrjeme vrijedi dok se ne otkaže - na vrijeme

Bude li se najmoprimac suzdržao da ne čini ono što mu zakon izričito zabranjuje, imat će pravo da slobodno i nesmetano koristi unajmljenu nekretninu onoliko dugo koliko je to ugovorom predviđeno. Ako je riječ o ugovoru na određeno vrijeme - dok to vrijeme ne istekne, a ako je riječ o ugovoru na neodređeno dok god mu to odgovara. No čak i ako zgriješi onako kako prema člancima 19. i 20 ZNS ne bi smio to ne znači da će morati izletjeti iz stana u nekom kratkom roku. Najkraći mogući rok za to predviđen je stavkom 2. članka 20. ZNS. Period od upozorenja na mogućnost otkaza do iseljenja, čak i u tom najgorem slučaju, vjerojatno neće biti kraći od mjesec dana.

Kada je riječ o ugovoru na određeno vrijeme ugovorne strane bi trebale imati na umu da se taj ugovor automatski produljuje na isto razdoblje i pod istim uvjetima osim ako ga bilo koja od strana ne otkaže najkasnije 30 dana prije datuma istjeka navedenog u ugovoru i to obvezno pismeno. U vezi s tim i jedna i druga strana trebala bi voditi računa o slijedećem: da bi ugovor bio raskinut treba ga pismeno otkazati ili najmodavac ili najmoprimac. Ako bilo koja od strana odluči otkazati ugovor sklopljen na određeno vrijeme koji druga strana odbija prihvatiti i potpisom potvrditi, otkaz će trebati drugoj strani dostaviti putem pošte, kao preporučeno pismo. Ako je na primjer pismo predato u poštu 31 dan prije istjeka ugovornog razdoblja najma, na adresu primatelja najvjerojatnije će stići na neki dan udaljen manje od 30 dana od dana istjeka valjanosti ugovora. Ukoliko ga primatelj tada i primi smatrat će se da je ugovor otkazan na dan primitka otkaza ili u roku koji je kraći od propisanog. Primatelj će se tad moći pozvati na odredbu članka 25. ZNS prema kojem je ugovor koji nije otkazan 30 dana prije istjeka prešutno i automatski produljen na isto razdoblje pod istim uvjetima, pa otkaz neće biti valjan jer je zakasnio. Međutim, ako primatelj odbije da preporučeno pismo primi, u tom slučaju se kao datum otkaza ugovora uzima dan kada je predan na poštu, pa će otkaz ugovora biti pravovremen i valjan. Prema tome, koja god da strana želi okončati najam ili dotadašnje ugovorne odnose mijenjati, bit će joj razumno da drugu staranu o prijedlogu obavijesti barem dva mjeseca unaprijed a pregovore zaključi barem mjesecipol unaprijed. Ako ne želi ništa mijenjati neka na poduzima ništa.

Ugovor na neodređeno vrijeme i ograničenja u povisivanju najamnine

Prema odredbama ZNS, kada je ugovoren najam na neodređeno vrijeme, sve dotle dok poštuje ugovor i ne čini ono što mu je zakonom zabranjeno člancima 19. i 20 ZNS, najmoprimac može stanovati u unajmljenom prostoru onoliko dugo koliko to želi. Takav ugovor on - za razliku od najmodavca - može otkazati ali otkazni rok ne može biti kraći od tri mjeseca. Što ako bi iz nekog opravdanog razloga - recimo zato što namjerava on sam useliti u taj stan, a nužan mu je jer će mu se uskoro roditi blizanci - najmodavac ipak želio da najmoprimac iseli iz stana? Najmoprimac je dužan to i prihvatiti samo ako mu najmodavac prethodno osigura drugi adekvatni smještaj i to na neodređeno vrijeme.

Konačno, što ako najmodavac želi povećati najamninu ugovorenu ugovorom o najmu na neodređeno vrijeme? Najmodavac može to predložiti - dakle, ne nametnuti već samo predložiti - tek nakon prve godine najma ali nova najmanina neće smjeti biti veća za više od 20% od prosječne najamnine za takve nekretnine u tom mjestu ili županiji. Na primjer, ukoliko je ugovorena najamnina 500 eura mjesečno a prosječna je 450 eura tada će najmodavac moći povećati najamninu na najviše 540 eura mjesečno. O prosječnoj najamnini možete se raspitati u jedinicama lokalne samouprave, u odjelima zaduženim za poslove stanovanja (članak 11. ZNS). Najmoprimac može ali ne mora prihvatiti povećanje najamnine. Ako ga ne prihvati tek onda će mu najmodavac moći ugovor i otkazati, opet pismenim putem. Rok za otkaz u opisanom sljčaju zapravo nije zakonom jasno definiran i može ovisiti o više faktora čije razmatranje znatno premašuje okvire ovog bloga i ovog članka. Recimo da bi u opisanom slučaju najkraći prihvatljivi otkazni rok trebao biti tri mjeseca. Uvjetno i načelno.

Pravo najmoprimca na miran život u unajmljenom stanu jednako je pravu onih koji žive u vlastitom stanu

Na kraju, kako da se najmoprimac postavi prema najmodavcu koji zanovijeta, dolazi nenajavljeno ili pokušava nametnuti nešto što ugovorom nije definirano? Najprije preventivno a potom - ako preventiva ne da rezultate - kurativno. U cilju prevencije, već prije negoli potpiše ugovor neka najmoprimac jasno stavi do znanja najmodavcu što nije spreman tolerirati. Vlasnik na primjer ima pravo da povremeno i u razumnim razmacima - svakako ne češće od jednom mjesečno - pregleda u kakvom je stanju njegov stan ali uz prethodnu najavu. Poznat mi je primjer iz Rijeke u kojem je vlasnik stana mladom bračnom paru upadao u stan bez najave i često, ne birajući doba dana. Par je neko vrijeme to trpio, a kad im je konačno prekipjelo otkazali su najam i odselili. Međutim, nisu to i morali. Naprotiv, imali su sva prava da od vlasnika zatraže da istog trena (!) iziđe iz stana jer je riječ o klasičnom primjeru smetanja posjeda, a ako bi ovaj to odbio da pozovu policiju kako bi ga ona odatle silom odvela. Par je imao puno pravo da protiv ometača posjeda - vlasnika nekretnine - ustane tužbom. Iako nije vlasnik unajmljenog prostora, najmoprimac ima sva prava na miran i neometan obiteljski život, pod istim uvjetima, kao i bilo tko drugi tko živi u vlastitom stanu. Generalno, kada treba izabrati između zaštite temeljnih ljudskih prava - kao što je pravo na dom i obiteljski život - i zaštite imovine sud će vrlo vjerojatno stati na stranu ljudskih prava. Obrnuti pristup bio bi iznenađujući čak i za hrvatske standarde.

Dobar ugovor o najmu dobro štiti prava i najmodavaca i najmoprimaca

Jednako kao što je to savjetovano najmodavcima i najmoprimcima je u interesu da potpišu jasan ugovor u kojem su eventualne točke mogućih prijepora unaprijed jasno determinirane. Isto vrijedi i za primopredajni zapisnik. I najmoprimcu će biti pametno da fotografira unajmljeni prostor prije negoli ga počne koristiti i fotografije pospremi negdje u računalo ili pametni telefon. Najmoprimac odgovara za štetu nad stvarima i nekretninom koja mu je iznajmljena. Međutim, sve stvari se i pri normalnoj upotrebi troše, habaju, gube funkcije, a za to najmoprimac ne snosi odgovornost. Ako je stan iznajmljen netom nakon što je postavljen i lakiran parket, jasno je da za 10 ili 15 godina ne može izgledati kao nikad korišten. S druge strane, odvaljena vrata ili rupa u zidu ne može se smatrati posljedicom normalnog korištenja i najmoprimac za takve kvarove odgovara.

Prijava boravišta ili prebivališta je zakonska obveza

Također, najmoprimac, kada se useli u stan ima obvezu da u roku petnaest dana nadležnoj policijskoj upravi prijavi promjenu prebivališta, što se može napraviti uz bilježnički ovjeren ugovor o najmu ili uz prisustvo vlasnika pri prijavi ili uz njegov bilježnički ovjeren pristanak na to. Valja imati na umu da je prijava boravišta i prebivališta zakonska obveza čije neispunjenje može biti novčano kažnjeno. Dosta najmodavaca sklona je da ne daje dozvolu za prijavu prebivališta jer se boje - neosnovano - da najmodavce koji ne poštuju ugovoreno s prijavljenim prebivalištem neće moći istjerati iz njega. Ukoliko najmodavac ne želi da najmoprimac prijavi prebivalište na adresi najma, najmoprimac bi od njega trebao zatražiti da mu za početak dozvoli barem prijavu boravišta. Prijava boravišta valjana je na najviše godinu dana, nakon čega je treba obnavljati. Ukoliko vlasnik stana ne pristaje niti na prijavu boravišta, najmoprimac može otići u najbližu postaju policije i tamo se savjetovati što da učini. Netko iz policije će nakon toga vjerojatno doći na adresu iznajmljenog stan radi utvrđivanja činjenica te će nakon toga najmoprimac dobiti željenu prijavu prebivališta na toj adresi.

Zaključak

Kakvi god da su prijepori do kojih bi moglo doći u odnosima najmodavca i najmoprimca uvijek je najbolje da se oni razriješe sporazumom. Ako to nije moguće tada se oni mogu razriješiti samo na jedan od dva načina: ili da jedna strana odustane od svojih zakonskih prava i povinuje se protuzakonitim zahtjevima druge strene ili da prijepor riješi preko suda.

ZNS je daleko od dorečenog zakona. Zato će se u sporovima između najmodavaca i najmoprimaca sud pri odlučivanju često morati oslanjati na druge zakone, na temeljne principe prava i na vlastitu procjenu obzirom na duh prava. Ne samo zbog toga - ali u dobroj mjeri i zbog toga - vrlo je teško predvidjeti kako bi jedan sudski spor između najmodavca i najmoprimca mogao biti zaključen osim u slučajevima kada neka od strana očito i grubo krši zakon i ugovor. Međutim, najmoprimac koji poštuje odredbe zakona i ugovora ima gotovo pa sigurne šanse da će svoja prava pred sudom efikasno zaštiti i potom u unajmljenom stanu nastaviti živjeti bez uznemiravanja. Ukratko, ne mora se pokoravati hirovima najmodavca niti ih trpjeti ako to ne želi.

Želite još članaka o sličnim temama? Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.

Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh