Kako se riješiti lošeg podstanara bez suvišnih zašto

Odnosi između najmodavaca i najmoprimaca stambenih nekretnina u Hrvatskoj bi zakonski mogli biti bolje regulirani ali ukupno gledano je riječ o ne sasvim loše komponiranim regulama na temelju kojih bi se pozicije obje strane mogle kako-tako ipak štititi. U praksi se i najmodavci i najmoprimci najčeće moraju osloniti na vlastitu inovativnost i inicijativu. U članku o priuštivom stanovanju u SAD, objavljenom na ovom blogu 12. studenog prošle godine spomenuto je da ondje postupak deložacije najmoprimca koji krši ugovorne obveze u pravilu traje oko mjesec dana dok je negativni izuzetak grad NewYork gdje takvi postupci znaju potrajati i po tri mjeseca. Kada je pak riječ o Hrvatskoj, neće biti neobično ako se takav postupak pred sudom otegne na godinu-dvije, pa i tri.

U takvim prilikama svatko razuman će nastojati da sudsko rješenje kako zna i umije izbjegne. Uostalom, istjerivanje pravde putem suda nigdje - pa ni u SAD - nije ugodno, dok pred našim sudovima to zna biti iznimno frustrirajuće. Jedan od najbržih i pritom daleko najgluplji način da se najmodavac riješi neželjenog najmoprimca je da ga nasilno izbaci iz stana. U slučaju da se izbačeni odluči obratiti sudu, uz dobrog odvjetnika će nasilnika gotovo pa sigurno natjerati da gorko zažali zbog tog čina. Puno razumnije je poduzeti radnje koje će rizike od štete svesti na najmanju moguću mjeru, gotovo na razinu statističke greške. Kako uspjeti u tome?

Zakon nije loš, sporost sudova je problem

Hrvatski Zakon o najmu stanova (ZNS) u člancima 19., 20., 21. i 22. prilično detaljno propisuje u kojim slučajevima se najam može izvanredno otkazati i na koji način. Ovisno o razlozima za otkaz ugovora rok može biti najmanje 15 dana (propisano člankom 20. Zakona) a najviše šest mjeseci, u slučajevima opisanim člankom 21. Zakona. Ako se najmoprimac oglušuje na otkaz ugovora koji je u sukladu sa zakonom, najmodavcu preostaje da svoja prava zaštiti na sudu. Posebno valja napomenuti kako vlasnik iznajmljenog stana u slučaju štete (što ne obuhvaća samo štetu na stvarima već i neplaćene najamnine i račune za režije) koju ne može nadoknaditi iz vrijednosti zaplijenjenih stvari najmoprimca i pologa ima pravo zatražiti naknadu nepokrivenog dijela štete primjenom općih propisa o naknadi štete, što je mahom definirano Zakonom o obveznim odnosima. Odnosno: dade li mu sud za pravo, moći će štetu nadoknaditi ovrhom nesavjesnog najmoprimca. Generalno gledano, zakon nudi kvalitetne alate radi zaštite obje strane ali u slučaju traženja izlaza iz narušenih odnosa ugovornih strana tromost sudova najčešće ide na ruku najmoprimcima. U ovom članku savjetovat ću najmodavcima kako da u nekoliko koraka što bolje zaštite svoje interese i mogućnost potrebe da interese štite putem suda svedu na što je moguće manju moguću mjeru. U članku koji će biti objavljen idućeg tjedna s istim ciljem ću savjetovati najmoprimce.

Preventiva je bolja od suda

Sudski postupci za naknadu štete smatraju se redovitim postupcima dok se sudski postupci za iseljenje najmoprimca koji krši ugovorne obveze smatraju hitnim. Kao što smo ranije naglasili, nije ni najmanje neuobičajeno da se hitan postupak pred hrvatskim sudovima otegne na godinu dana, a ne nedostaje primjera postupaka koji su se otegli na puno dulji period. Vlasnik stana koji je planirao iznajmljivanje zacijelo se na ovom mjestu pita ima li onda uopće smisla iznajmljivati? Da im skratimo muke: ima, kako da ne!

Prije svega s čitateljem želim podijeliti moje čvrsto uvjerenje kako većina ljudi i s jedne i s druge strane teži korektnim odnosima i rješavanju eventualnih problema dogovorom. Tijekom godina sam se često susretao s odnosom unajmitelj-iznajmitelj koji su bili obostrano korektni i koji su nerjetko bili zapečaćeni dugogodišnjim prijateljstvom. No, kao i obično, manjina je ta koja svojim postupcima stvara dojam da su problemi pravilo. Nisu! No imajući na umu da je predmet najma stvar velike vrijednosti - stan ili kuća - rezumno je poduzeti preventivne mjere koje će rizik susreta s problemima svesti na minimalnu mjeru. Da biste u tome i uspjeli pridržavajte se slijedećih koraka.

1. korak: Nemojte biti pohlepni

Nastojte definirati visinu najamnine obzirom na uvjete na tržištu. Općenito je bolje da s visinom najamnine ne pretjerujete, ni prema dolje ni prema gore. Kada je potražnja velika, dio iznajmitelja sklona je pohlepno odrediti previsoke najamnine. Na takve najčešće pristaju oni koji su pod pritiskom neke nužde ili koji su u mjesto gdje je nekretnina tek doselili, pa za početak. dok se u novoj sredini ne snađu, pristaju na veći trošak od prosječnog, samo da bi se negdje smjestili. Ako je riječ o pretjerano skupom smještaju zacijelo će nastojati pronaći povoljniji negdje drugdje. Vlasniku koji se nadao da će uz previsoku najamninu zaraditi znatno više od prosjeka vrlo se lako može dogoditi da će usljed čestih izmjena stanara njegova nekretnina povremeno zjapiti prazna, neiznajmljena, pa će u najboljem slučaju od toga zaraditi onoliko koliko će zaraditi i neki umjereniji najmodavac koji svoje stanare neće tako lako gubiti. O peripetijama i gubitku živaca oko učestale izmjene stanara da i ne govorimo. Zapamtite: razuman cilj je da stupite u kontakt s najmoprimcima koji će biti uredni, pažljivi prema vašoj imovini, koji će svoje obveze ispunjavati na vrijeme i kojima će odgovarati da što dulje žive na istoj adresi. Nemojte takvima svojom gramzljivošću davati razloge da odu k nekom drugom.

2. korak: selektirajte najmoprimce

Nema ničeg zazornog u tome da ispitate kome to prepuštate stan na korištenje. Normalno je a i prirodno da želite izbjeći predaju stana u ruke osobama koje bi ga mogle devastirati ili će izbjegavati plaćanje najamnine. Niže savjetujem kako da se osigurate i od takve štete ali je opet puno bolje ako do štete uopće ne dođe. Dakle, razgovarajte s potencijalnim unajmiteljima kako biste pristojno i nenametljivo ispitali od čega žive, imaju li stabilne i dovoljne prihode, jesu li iz vašeg grada ili su se u njega tek doselili, koliko dugo planiraju ostati u vašem stanu ako ga unajme itd. U Hrvatskoj bi netko mogao doživjeti jedno takvo ispitivanje kao nepristojno zabadanje nosa u tuđe stvari. No, u dosta zapadnoeuropskih zemalja uobičajeno je da najmoprimac najmodavcu prezentira ocjene najmodavaca čije nekretnine je ranije koristio. No i najmodavci se ocjenjuju od strane najmoprimaca. Najmoprimcima je u interesu da budu dobro ocijenjeni jer će takvi brže, lakše i povoljnije unajmljivati negoli bilo tko drugi. Isto vrijedi i za najmodavce. Uostalom ni kod nas nije neobično da najmodavac umjesto potpunom neznancu prednost dade nekom o kome nešto zna i to je pozitivno.

Česta greška kod odabira najmoprimca je inzistiranje vlasnika na iznajmljivanju samo osobama bez djece. Pretpostavka je da će djeca stan učiniti neurednim, a i da će biti teže iseliti nesavjesnog najmoprimca s djecom negoli onog bez djece. Praksa pokazuje da su jednake šanse da će stan iza sebe ostaviti u neurednom - ako već ne devastiranom - stanju samac ili bračni par bez djece kao i oni s djecom. No s druge strane, obitelji s djecom manje su skloni promjeni mjesta boravka negoli parovi bez djece ili samci. Budete li kroz selekciju potencijalnih najmoprimaca pronašli onog koji će uredno ispunjavati obveze koje kao najmoprimac preuzima, onaj s djecom teže će se odlučiti da napusti iznajmljeno, što vama kao najmodavcu jamči uredni priliv najamnina na dulji period. Konačno, zaista nije neobično da bračni par bez djece kojem ste stan iznajmili nakon izvjesnog vremena postane bračni par s djecom.

3. korak: s najmoprimcem potpisujte ugovore koji će pokriti svaku moguću situaciju

Što ugovor o najmu stana mora obvezno sadržavati, propisano je člankom 5. ZNS. Osim što ćete ugovorom definirati tko su osobe koje će nekretninu tijekom najma koristiti, visinu najamnine, visinu pologa, vrijeme dospijeća i način plaćanja obveza, čija je obveza podmirivati režijske troškove za nekretninu i period na koji se najam ugovara svakako unesite i napomene o stanju i opremljenosti nekretnine koju iznajmljujete. Na primjer: "predmet najma je stan u vrlo dobrom stanju, djelomično namješten. Detaljan opis stanja stana i popis vrijednijih stvari koje se najmoprimcu daju na korištenje je dio primopredajnog zapisnika koji će ugovorne strane sastaviti i potpisati prilikom predaje stana najmoprimcu na korištenje."

Sastavljanje i potpisivanje primopredajnog zapisnika prilikom predaje stana najmoprimcu na korištenje i prilikom vraćanja stana natrag najmodavcu je nešto na čemu bi i najmoprimac i najmodavac trebali inzistirati. Uostalom, ZNS člankom 12. propisuje sastavljanje primopredajnog zapisnika. Za svaki slučaj, čuvajte račune za stvari koje najmodavcu date na korištenje, čak i ako je jamstvo za njih isteklo. Ako se nađete u situaciji da morate od neodgovornog najmoprimca zahtjevati odštetu putem suda računi će biti solidna osnova za ispravnu i poštenu procjenu štete koja vam je nanjeta. Neće biti zgoreg i da stan prije iznajmljivanja fotografirate i te fotografije pospremite negdje u memoriju vašeg smartphona ili računala. Za svaki slučaj. Preporučljivo je da ugovorom ugovorite plaćanje pologa i uvjete njegovog vraćanja najmoprimcu. Polog se ugovara slobodno a može se iznajmljivati i bez njega. Preporuka je da polog bude u visini dvije najamnine.

Budućeg najmoprimca obavijestite prije sklapanja ugovora o najmu o svim uvjetima vašeg odnosa, a osobito važne elemente svakako unesite i u ugovor. Što bi to moblo biti? Svakako najmoprimca upozorite koliko često namjeravate pregledavati iznajmljenu kuću ili stan kako biste vidjeli u kakvom je stanju. Preporuka je da to u početku bude nakon mjesec ili dva. Ako je sve u redu, slijedeće bi posjete mogle biti svaka tri-četiri mjeseca. Dogovorite se s njamoprimcem unaprijed u vezi mogućnosti da stan pred kraj ugovornog odnosa pokazujete potencijalnim budućim unajmiteljima. Zapamtite da je stan ili kuća, kada je jednom iznajmite data na raspolaganje unajmitelju da je može koristiti kao da je njegovo vlasništvo sve dotle dok je koristi u skladu sa zakonom i ugovorom. Dakle, sve dok najam traje najmoprimac ima pravo odbiti da u iznajmljeni prostor dovodite bilo koga, iako jeste uobičajeno da dozvoli razgled stana kada to zatraži vlasnik. U bilo kojem ugovornom odnosu općenito je bolje ukoliko ugovorne strane ugovorom unaprijed pokriju što više mogućih situacija u kojima bi se u budućnosti mogli naći, jer ako tome nije tako strana kojoj se predlaže nešto novo u odnosu prijedlog može glatko odbiti, osim ako zakonom nije propisano da je dužna predloženo prihvatiti.

Konačno, imajte na umu da u ugovor nema smisla unositi odredbe koje se kose s odredbama zakona. Na primjer, ugovorite li otkazni rok od sedam dana, čak i ako najmoprimac potpiše takav ugovor svejedno će moći odbiti da se iseli u tako kratkom roku i pozvati se na odredbe zakona prema kojima otkaz u tako kratkom periodu nije predviđen.

4. korak: Ovjerite ugovor kod bilježnika. Još bolje: solemnizirajte ga.

Nitko ne zna koliko je stanova u Hrvatskoj iznajmljeno a da o tome nije obaviještena nadležna porezna uprava. No, sve ukazuje na to da je brojka golema. Naravno, najam se ne prijavljuje kako bi se izbjeglo plaćanje poreza na najamninu. U trenutku dok ovo pišem iznajmitelj je dužan plaćati 12% na 70% najamnine (ili 8,4% od cijele najamnine), što na primjer za mjesečnu najamninu od 700 eura iznosi 705,6 eura godišnje ili cca jedna najamnina godišnje. Zanemarimo li činjenicu da je neprijavljivanje najma kršenje zakona i izlaganje riziku da se bude za to kažnjen, svejedno sam mišljenja kako izbjegavanje prijavljivanja iznajmljivanja nije pametan potez. Naime, ukoliko u stan ili kuću pustite nesavjesnog, zlonamjernog iznajmitelja, puno ćete teže zaštititi svoja prava negoli ako najam imate uredno prijavljen poreznim vlastima. Također, u slučaju da želite izbijeći plaćanje poreza, ugovor o najmu nećete moći bilježnički ovjeriti i time mu dati dodatnu snagu jer javni bilježnik ima obvezu ugovore o najmu i prodaji nekretnina prosljediti poreznoj upravi, na temelju čega će vam biti razrezan i porez, htjeli vi to ili ne.

Osim javnobilježničke ovjere potpisa na ugovoru o najmu, isti možete još i "solemnizirati" i time ga pretvoriti u javnobilježnički akt, što će vam omogućiti da najmoprimca koji izbjegava plaćanje najamnine ovršite bez potrebe da u tu svrhu pokrećete sudski postupak. Cijena solemnizacije ovisi o složenosti ugovora i visine najamnine koja se ugovara ali svakako je riječ o barem nekoliko stotina eura. Međutim, za očekivati je da će inzistiranje na solemnizaciji ugovora odbiti unajmitelje koji unaprijed planiraju da svoje obveze neko vrijeme ne plaćaju a potom negdje nestanu i vlasnika stana ostave bez prihoda.

Želite još članaka o sličnim temama? Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.

Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh