S Marjanom kroz nekretnine

Ovo je nastavak na prvi dio analize novog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina koju sam objavio 26. kolovoza . Prije negoli nastavim, čitateljima se moram ispričati zbog greške koja mi se potkrala u objavi od prošle srijede, u vezi pitanja dobrog ugleda. Naime, suprotno mojem navodu da je dobar ugled kao preduvjet za bavljenje posredničkim poslom prema Zakonu narušen samo osobama koje su osuđene pred hrvatskim sudovima za određena djela ali ne i osobama koje su za slična djela osuđena u inozemstvu, Zakonom je ipak propisano da dobar ugled nema ni posrednik koji je pravomoćno osuđen u inozemstvu za slična kaznena djela. Minus za mene - plus za predlagatelja i zakonodavca. Prošle srijede osvrnuo sam se na zakonsku regulaciju pitanja dobrog ugleda i pretpostavki za rad agenata. U današnjoj objavi osvrnut ću se na još tri noviteta. Valja primjetiti da striktno gledano promjena u odnosu na stari Zakon ima puno više od pet koje sam odlučio analizirati. Međutim, smatram da te ostale pro...

  Kao što se i u naslovu ovog članka ističe, prodavatelj obično nema nikakvih troškova koji su posljedica prodaje. Najčešće ali ne i obvezno. Troškovi koje će prodavatelj trebati podmiriti u procesu prodaje su gotovo uvijek oni koje on odnosno ona dobrovoljno preuzima na sebe. Postoje i dvije specifične situacije u kojima će prodavatelj biti dužan platiti porez na dohodak od prodaje nekretnina. Ako se u njima nađe. Inače, uobičajeno je da prodavatelj podmiri trošak ovjere tabularne izjave ili da barem podjeli s drugom stranom trošak ovjere potpisa na kupoprodajnom ugovoru. No, s obzirom na vrijednost ugovorenog posla uvijek je riječ o minornim iznosima. U kontekstu kupoprodaje nekretine njih možemo slobodno zanemariti. Najveći trošak koji će prodavatelji imati - ako tako odaberu - najčešće je posrednička provizija. Troškovi posredništva Prodavatelji radi organizacije i vođenja prodaje nekretnine mogu angažirati posrednika, što uostalom često i čine. Posredništvo se mo...

U prošlotjednom članku ( Porez na kupnju nekretnina: tko, kada, kako, koliko? ) objasnio sam 99% svega što se tiče poreza koji će kupac biti obavezan platiti nakon što kupi nekretninu. Možda će netko među čitateljicama i čitateljima primijetiti da nisam ništa napisao o slučajevima u kojima je kupac oslobođen obveze plaćanja poreza. Međutim, to je namjerno izostavljeno. Ovaj, prethodni i slijedeći članak bave se onim što se mora ili se često - no ne i obavezno - plaća, a ne onim što se ne plaća. Povrh svega, da bi bili oslobođeni obveze plaćanja poreza gotovo redovito - osim nekoliko rijetkih izuzetaka - kupci kao porezni obveznici neće trebati učiniti ništa već samo čekati odluku Porezne uprave. Postoji nekoliko sasvim specifičnih situacija u kojima je potrebno da potencijalni porezni obveznik ipak sam poduzima neke radnje e da bi od plaćanja poreza bio djelomično ili potpuno oslobođen. No, opisivanje tih situacija bi zahtjevalo nevelik ali ipak sasvim novi članak. Ukoliko ste za takvo...

Ulaganje u renovaciju obično je isplativo (više o tome u članku od 21. siječnja ove godine ). No, što ako nemate sredstava za to? To ne znači i da ništa ne možete poduzeti kako bi svoju nekretninu učinili atraktivnijom i zahvaljujući tome je uspjeli prodati po za vas povoljnijoj cijeni. Pritom nije potrebno da uložite ni eura. No dobro, u najgorem slučaju ćete morati potrošiti par desetaka eura. Ako sve izvedete kako treba, taj ulog između 0 i 10-ak eura bi vam uz malo sreće mogao donijeti barem nekoliko tisuća eura više. Mislim da če se čitatelji složiti kako je to više nego dobra investicija! Prašina koja je uništila izvrsnu priliku Anegdota koja slijedi istinita je, a dogodila se prije nekih osam godina u jednom stanu u Novom Zagrebu, netom oglašenim za prodaju. Na razgled je došao mladić u kasnim dvadesetim godinama. Agent koji je posredovao u prodaji stana uskoro će kroz razgovor otkriti da je riječ o malom ali uspješnom poduzetniku u IT sektoru. Stan je bio u priličnom neredu, pr...

(Članak koji slijedi prvi put je objavljen 14. listopada 2008. godine, u drugom broju specijaliziranog oglasnika za nekrenine "Direktnekretnine". Još uvijek je aktualan, a zacijelo će takav biti i u budućnosti. Da bi u potpunosti bio aktualan jedina cijena koja se u tekstu spominje prilagođena je današnjem stanju na tržištu). Što određuje vrijednost jedne nekretnine? Jesu li to ugrađeni materijali, ponuda i potražnja ili slavna "lokacija, lokacija i lokacija? Ili sve to skupa i još po nešto? Zamislite da ste vlasnik kuće od 110-120 m 2 , izvedene iz izvrsnih materijala, dobro izolirane, dobro projektirane, okruženu lijepim zelenim vrtom od 700-800 m 2 . Dakle, kuća koja nije ni prevelika niti premala. Vrt dovoljno prostran da se u njemu osjećate opušteno, a opet ne takav da proklinjete dan kada ga morate pokositi. Reklo bi se: baš ono što svakome treba. Prodavatelja takve kuće ne bi trebalo biti strah od pada potražnje. Što mislite koliko ona vrijedi? Možete li je n...

  Knjiga " Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj " namijenjena je primarno amaterima koji ulaze na hrvatsko tržište nekretnina. Koncipirana je tako da svima onima koji o tom tržištu i pravilima koja na njemu vladaju znaju malo ili nimalo na jednostavan način ta pravila objasni te da im olakša kretanje na tom terenu i pomogne im da uspješno prođu kroz prodaju ili kupnju nekretnine od interesa, sve do konačnog i uspješnog zaključenja posla. Obzirom na takav pristup knjiga je i dalje jedinstven projekt u Hrvatskoj. Nekretnine su jedna od najvažnijih investicija za mnoge građane Hrvatske.  Redakcija Jutarnjeg lista učinila mi je čast da prepozna vrijednost knjige za svoju publiku koju takve teme zanimaju i koja je prilično brojna. U podlistku Jutarnjeg, magazinu Dom & Dizajn (D&D) objavljen je članak pod naslovom: " Domaći ekspert za nekretnine: ‘Stanovanje je poput dobrog braka: malo se prilagodite vi, malo prostor ". U nešto drugačijem formatu o...

Na jučerašnjoj konferenciji u organizaciji Motus Media-e o budućnosti hrvatskog tržišta nekretnina okupilo se oko dvije stotine zainteresiranih iz povezanih branši: posrednici i agenti posredovanja u prometu neketnina, stručnjaci za PR i marketing povezan s tržištem, developeri i novinari, te moja malenkost - vaš bloger.  Jedna od najcitiranijih rečenica iz romana "Gepard" G. T. di Lampeduse glasi: "Ako želimo da sve ostane kako jest, sve se mora promijeniti". Čini se kao dobar zaključak jučerašnje konferencije. Jer u ovoj godini slijedi cijeli niz promjena nakon kojih će - najvjerojatnije - sve ostati potpuno isto ili gotovo isto. No, okupljanju se ne može zanijekati zanimljivost. Uoči same konferencije, u lobiju je na pitanja novinara odgovarao Borislav Vujović iz agencije Opereta. Požalio se između ostalog na puno starogradnje ponuđene tržištu po nerealno visokim cijenama što - naravno - loše utječe na ukupan promet. Koliko je nekretnina ponuđenih po nerealnim c...

Temeljni cilj svakog tko prodaje stan ili kuću je da ostvari što bržu prodaju po najboljoj mogućoj cijeni. Ostvarenje tako postavljenih ciljeva ovisi o puno faktora na koji vlasnik ne može uopće - ili barem ne ozbiljno - utjecati. Ponuda i potražnja te svi ostali faktori koji utječu na tržište, poput vladine stambene politike, kreditne politike banaka ili cijena na tržištu građevnog materijala izvan su našeg dosega, pa nemamo drugog izbora osim da budemo svjesni njihovog postojanja i pomirimo se s njihovim utjecajem. Odluka o renoviranju nekretnine prije prodaje ili njenom izlaganju tržištu u stanju u kakvom jeste možda ne ovisi sasvim o nama (kako se niže objašnjava) ali je svakako nešto na što ipak možemo u dobroj mjeri utjecati. Mogućnost da se uopće odlučuje o renovaciji nekretnine prije prodaje ovisi o dva faktora: o raspolaganju s potrebnim novčanim sredstvima za to i o mogućnosti angažmana majstora koji će renovaciju obaviti. U posljednjih nekoliko godina situacija je takva ...

Kupoprodaja nekretnina u Hrvatskoj najčešće formalno započinje potpisivanjem predugovora. Izuzetak od tog gotovo pa pravila su obično one kupoprodaje koje se ne zaključuju uz pomoć kredita nego kupac - kako se obično kaže - plaća odmah "kešom", prilikom bilježničke ovjere ugovora (koji tada obično sadrži i tabularnu izjavu). Predugovor se gotovo pa redovito potpisuje u slučajevima kada između trenutka dogovora strana u kupoprodaji i trenutka konačnog zaključenja posla treba proći neko vrijeme koje obično treba iskoristi za ishodovanje kredita ili za prikupljanje gotovine ili za neke druge predradnje neophodne da se realizira dogovoreno. Da li je u takvim slučajevima predugovaranje obaveza ili opcija? Svaki pravnik spacijaliziran za pravne radnje na tržištu nekretnina - a zacijelo i većina onih drugačije profiliranih - će vam na prethodno pitanje bez puno oklijevanja odgovoriti kako je riječ o opciji. Dio pravnika čak smatra da je predugovor sasvim nepotreban već da odmah treb...