Troškovi prodavatelja nekretnine: obično ih nema ali ...

 Kao što se i u naslovu ovog članka ističe, prodavatelj obično nema nikakvih troškova koji su posljedica prodaje. Najčešće ali ne i obvezno.

Troškovi koje će prodavatelj trebati podmiriti u procesu prodaje su gotovo uvijek oni koje on odnosno ona dobrovoljno preuzima na sebe. Postoje i dvije specifične situacije u kojima će prodavatelj biti dužan platiti porez na dohodak od prodaje nekretnina. Ako se u njima nađe.

Inače, uobičajeno je da prodavatelj podmiri trošak ovjere tabularne izjave ili da barem podjeli s drugom stranom trošak ovjere potpisa na kupoprodajnom ugovoru. No, s obzirom na vrijednost ugovorenog posla uvijek je riječ o minornim iznosima. U kontekstu kupoprodaje nekretine njih možemo slobodno zanemariti. Najveći trošak koji će prodavatelji imati - ako tako odaberu - najčešće je posrednička provizija.

Troškovi posredništva

Prodavatelji radi organizacije i vođenja prodaje nekretnine mogu angažirati posrednika, što uostalom često i čine. Posredništvo se može ugovoriti kao - uvjetno rečeno - obično posredništvo ili kao isključivo. O razlikama između ove dvije vrste posredništva detaljno sam pisao u članku naslova  Četiri agencije. jedna nekretnina - što ne valja s njom?. Na ovom ću mjestu tek spomenuti da posrednik - posrednička agencija - na temelju ugovora o "običnom" posredovanju ostvaruje pravo na proviziju samo ako je aktivno posredovao između kupaca i prodavatelja koji su postigli dogovor i sve to zaključili ugovorom. Nasuprot tome, isključivo posredovanje osigurava posredniku pravo na proviziju iz kupoprodaje u svakom slučaju, neovisno o tome da li je izravno učestvovao u povezivanju kupca i prodavatelja ili nije. Obje vrste posredovanja imaju svoje prednosti i mane za nalogodavca, o čemu se također dade više doznati iz gore spomenutog članka.

Suprotno prilično raširenom uvjerenju među građanima Hrvatske, oblik i visina provizije nije propisana već se ugovara. Dakle, o njoj se može pregovarati. U Hrvatskoj je najčešći slučaj da prodavatelj koji je za prodaju angažirao posredničku agenciju za posredništvo plaća proviziju u visini 2-3% od vrijednosti posla. Ako je posrednik u sustavu PDV-a, na iznos provizije se obračunava još i PDV.

Prodavatelj: ja želim platiti porez na promet nekretnina!

Ponekad se dešava da se kupac i prodavatelj/ica dogovore da porez na promet nekretnina plati prodavatelj. Ne pada mi na pamet niti jedno razumno objašnjenje zašto se strane u poslu tako dogovore ali je istina da se to tu i tamo, a svakako vrlo, vrlo rijetko, doista i dogodi. Ako ugovorne strane to i navedu u kupoprodajnom ugovoru, prodavatelj će svakako taj porez morati platiti, ali ...

U slučaju da se strane u kupoprodaji nekretnina doista dogovore tako kako je opisano, a prodavatelj potom porez zaboravi platiti, Porezna uprava će - bez obzira na sadržaj kupoprodajnog ugovora - od kupca zahtjevati podmirenje poreza jer je po zakonu kupac obveznik plaćanja poreza. U tom slučaju kupcu ne preostaje drugo negoli da porez i plati a da od prodavatelja putem suda - ako dogovorom to ne može postići - ishodi da mu iznos koji je za porez isplaćen nadmiri.

Porez na dohodak od otuđenja nekretnina

Moguće su i dvije situacije u kojima prodavatelj ipak može biti - htio ne htio - porezni obveznik. Riječ je o dohotku od otuđenja nekretnina.

Prva situacija se odnosi na porez na dohodak od prodaje pojedinačne nekretnine. Ako vlasnik prodaje nekretninu u razdoblju kraćem od dvije godine od kako ju je kupio i ako je u odnosu na ono što je za nekretninu platio ostvario neku dobit, tada je dužan platiti porez u visini 24% na razliku vrijednosti. Najbolje je da to ilustriramo primjerom. Pretpostavimo da ste kupili nekretninu po cijeni od 150.000 eura. Platili ste i porez na promet nekretnina od 3% vrijednosti ili 4.500 eura. Godinu dana kasnije (dakle, još nisu istekle dvije godine od kako ste nekretninu kupili) istu tu nekretninu prodajete za 200.000 eura. Budući ste za kupnju nekretnine potrošili 150.000 + 4.500 eura, ostvarili ste dobit od 45.500 eura. Na taj iznos trebat ćete platiti porez od 24% ili 10.920 eura. Valja naglasiti kako ovo ipak nije točan već ilustrativan izračun. U stvarnosti će porez koji morate platiti biti ipak nešto manji.  Porezna uprava će vam priznati troškove ulaganja u nekretninu ukoliko joj možete predočiti vjerodostojne isprave o tim troškovima. Nadalje, pri izračunu visine dobiti koju ste ostvarili, Porezna će uprava iznos za koji ste nabavili nekretninu uvećati za stopu rasta proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda u razdoblju od kupnje (nabavke) do otuđenja (prodaje) pa će razlika između nominalne nabavne cijene i one po kojoj ste nekretninu prodali biti manja. Ako takvo što planirate - prodaju kupljenog u roku kraćem od dvije godine - i ako ćete ulagati u tu nekretninu radi njenog poboljšanja, svakako sačuvajte sve račune u vezi tih ulaganja.

Kada je riječ o kupnji pa prodaji npr. garaže ili poslovnog prostora, nema načina da izbjegnete plaćanje poreza na dohodak od prodaje nekretnina kada ih prodajete u roku kraćem od dvije godine od kupnje. Međutim, kada je riječ o stambenim nekretninama, ako kao vlasnik u stambenoj nekretnini živite, ili u njoj žive članovi vaše obitelji, makar i neko kraće razdoblje i ako ste na toj adresi prijavili i boravište odnosno prebivalište, u tom slučaju nećete biti obveznik plaćanja poreza na dohodak od prodaje nekretnina, čak i ako je prodajete prije isteka dvije godine od kupnje. Dovoljno će biti da Poreznoj upravi predočite dokaze da ste u toj stambenoj nekretnini doista živjeli. Imajte na umu da se Porezna uprava ne mora zadovoljiti tek potvrdom o prijavi prebivališta, ponekad će zahtjevati od vas i druge dokaze o tome da ste doista - a ne fiktivno - živjeli u toj nekretnini: račune za struju, vodu, plin ...

Prodavatelj će se naći u sitaciji da plaća porez na dohodak od otuđenja nekretnina i ako u razdoblju kraćem od pet godina otuđi - proda - više od tri nekretnine iste vrste. Dakle, onog trenutka kada netko proda četvrtu nekretninu iste vrste u razdoblju kraćem od pet godina, postaje porezni obveznik koji će biti dužan platiti porez na dohodak od prodaje sve četiri nekretnine i svake daljnje nakon četvrte. Dohodak se izračunava na isti način kao i kada se oporezuje dohodak od otuđenja pojedinačne nekretnine koja se prodaje unutar dvije godine od nabavke.

Nekretnine iste vrste su na primjer zemljišta. Međutim, stanovi i poslovni prostori neće se smatrati različitom nego istom vrstom nekretnina. Dakle, prodate li dvije poljoprivredne parcele i dva stana u razdoblju kraćem od pet godina, nećete biti obveznik plaćanja poreza na dohodak od otuđenja nekretnina jer ste prodali više od tri nekretnine ali ne iste vrste. Da bi bili sigurni da li četiri ili više nekretnina koje prodajete u razdoblju kraćem od pet godina spadaju u istu vrstu, svakako se posavjetujte u najbližoj ispostavi porezne uprave.

 Nadalje, imajte na umu da je - za razliku od prodaje jedne nekretnine u razdoblju kraćem od dvije godine od nabavke - pri prodaji više od tri nekretnine iste vrste u razdoblju kraćem od pet godina nebitno kada ste ih nabavili već jedino to kada ste ih prodali.

Imajte na umu i da će vam Porezna uprava priznati i gubitke pri prodaji nekretnina. Na primjer, ako ste na dvije nekretnine ostvarili pozitivnu razliku između nabavne i prodajne cijene a na dvije ste ostvarili gubitak, moći ćete gubitak odbiti od dobitaka.

Pitanje poreza na dohodak od otuđenja nekretnina nije jednostavno pravno pitanje. Članci na ovom blogu nisu izvor preciznih pravnih savjeta koji se mogu primijenjivati u svrhu reguliranja formalnih odnosa u svakodnevnom životu. Uostalom, svaka je životna situacija barem po nekoj sitnici drugačija. Članci su tu da bi čitatelju koji nije viješt u pitanjima kojima se blog bavi pomogne da prepozna specifičnost situacije u kojoj će se možda naći i da sukladno tome djeluje na odgovarajući način kako bi zaštitio svoje interese.

 Porez na dohodak od otuđenja nekretnina reguliran je Zakonom o porezu na dohodak. Ukoliko kao laik želite više saznati o porezu na dohodak od otuđenja nekretnina obratite za početak pažnju na članak 58. spomenutog zakona.

Želite još članaka o sličnim temama? Novi članci na ovom blogu objavljuju se svake srijede u 09.30. Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.

Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh