S Marjanom kroz nekretnine

Ovo je nastavak na prvi dio analize novog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina koju sam objavio 26. kolovoza . Prije negoli nastavim, čitateljima se moram ispričati zbog greške koja mi se potkrala u objavi od prošle srijede, u vezi pitanja dobrog ugleda. Naime, suprotno mojem navodu da je dobar ugled kao preduvjet za bavljenje posredničkim poslom prema Zakonu narušen samo osobama koje su osuđene pred hrvatskim sudovima za određena djela ali ne i osobama koje su za slična djela osuđena u inozemstvu, Zakonom je ipak propisano da dobar ugled nema ni posrednik koji je pravomoćno osuđen u inozemstvu za slična kaznena djela. Minus za mene - plus za predlagatelja i zakonodavca. Prošle srijede osvrnuo sam se na zakonsku regulaciju pitanja dobrog ugleda i pretpostavki za rad agenata. U današnjoj objavi osvrnut ću se na još tri noviteta. Valja primjetiti da striktno gledano promjena u odnosu na stari Zakon ima puno više od pet koje sam odlučio analizirati. Međutim, smatram da te ostale pro...

Početkom srpnja ove godine stupio je na snagu novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina. Moje pretpostavke iz analize prijedloga Zakona od 11. veljače pokazale su se, na žalost, točnima: većina novina u Zakonu nisu stvarno novina ili ne pridonose ostvarivanju deklariranog cilja. Iako je to za posrednike i korisnike njihovih usluga manje važno, valja primjetiti da količina stvarnih i prividnih novina ne opravdava proceduru donošenja sasvim novog zakona - dovoljan bi bio i neki zakon o izmjenama i dopunama zakona. Nerazumijevanje i zakonska nedorečenost Ključni dojam koji će se zacijelo nametnuti svakom tko poznaje i razumije posao posredovanja u prometu nekretnina je da se kreatori zakona nisu potrudili upoznati se s tim poslom, o čemu ću više pri analizi konkretnih dijelova zakona. Osim toga, predalagatelj i zakonodavac propustili su jasnije - manje dvosmisleno - definirati neka vrlo važna pitanja. Na primjer, agencije-posrednici iz drugih država EU moći će povremeno i privremeno...

  U slavnoj indijskoj prispodobi o slonu i slijepcima ovi potonji dodiruju veliku životinju i na osnovu toga je pokušavaju opisati. Nevolja je u tome što svaki slijepac dodiruje neki drugi dio slona i na osnovu toga izvlači zaključke o cjelini. Tako onaj koji dodiruje surlu kaže da je to neka vrsta zmije, onaj koji opipava nogu tvrdi da je riječ o stablu, treći opipava uho i tvrdi da je pred njima biće slično lepezi. Onaj otraga, što proučava rep siguran je da je riječ o nekakvom užetu. I tako dalje.   Baš kao i slijepci iz prispodobe, tako i brojni tumači hrvatskog tržišta nekretnina spremno izvlače zaključke iz činjenica koje nisu netočne ali su same po sebi nedovoljne da bi se iz njih mogli izvući valjani zaključci o cjelini. Novi list: neka visi Pedro! Najbrojnija skupina takvih su oni koje frustriraju cijene hrvatskih nekretnina, osobito one oglašene. Oni poput gomile spremne za linč lutaju po internetu s metaforčkim bakljama u rukama uz pomoć kojih traže krivca. Omiljena...

  U Hrvatskoj je vrlo uobičajeno uvjerenje da se ono što se tiče cijelog svijeta najčešće ne tiče nas. Osim ako nije riječ o svjetskom prvenstvu u nogometu ili rukometu. Iransko-izraelsko-američki rat je potres koji je već pokrenuo cunami čiji valovi će prije ili poslije zapljusnuti obale svake države na planeti Zemlji, bez iznimke. Azijske zemlje već su osjetile punu žestinu udranog vala. Afrika tako i tako stalno nešto trpi pa će se problemi uzrokovani tim ratom vjerojatno uklopiti u svakodnevni život Afrikanaca. Prije ili kasnije, najkasnije ove jeseni, njegove posljedice će u jačem intezitetu osjetiti i blažena Hrvatska. Blagi pesimizam zapravo je optimizam Istina je da ni ovdje, u Hrvatskoj, ne manjka onih koji taj rat pomno prate. No, građane i obnašatelje vlasti jedino ozbiljno brine domet iranskih raketa, utjecaj tog dometa na turističku sezonu i trenutačna (!) cijena goriva. Moja malenkost apsolutno je sigurna da Iran nema ni najmanje želje pucati po Hrvatskoj - ako to uop...

  Kao što se i u naslovu ovog članka ističe, prodavatelj obično nema nikakvih troškova koji su posljedica prodaje. Najčešće ali ne i obvezno. Troškovi koje će prodavatelj trebati podmiriti u procesu prodaje su gotovo uvijek oni koje on odnosno ona dobrovoljno preuzima na sebe. Postoje i dvije specifične situacije u kojima će prodavatelj biti dužan platiti porez na dohodak od prodaje nekretnina. Ako se u njima nađe. Inače, uobičajeno je da prodavatelj podmiri trošak ovjere tabularne izjave ili da barem podjeli s drugom stranom trošak ovjere potpisa na kupoprodajnom ugovoru. No, s obzirom na vrijednost ugovorenog posla uvijek je riječ o minornim iznosima. U kontekstu kupoprodaje nekretine njih možemo slobodno zanemariti. Najveći trošak koji će prodavatelji imati - ako tako odaberu - najčešće je posrednička provizija. Troškovi posredništva Prodavatelji radi organizacije i vođenja prodaje nekretnine mogu angažirati posrednika, što uostalom često i čine. Posredništvo se mo...

U prošlotjednom članku ( Porez na kupnju nekretnina: tko, kada, kako, koliko? ) objasnio sam 99% svega što se tiče poreza koji će kupac biti obavezan platiti nakon što kupi nekretninu. Možda će netko među čitateljicama i čitateljima primijetiti da nisam ništa napisao o slučajevima u kojima je kupac oslobođen obveze plaćanja poreza. Međutim, to je namjerno izostavljeno. Ovaj, prethodni i slijedeći članak bave se onim što se mora ili se često - no ne i obavezno - plaća, a ne onim što se ne plaća. Povrh svega, da bi bili oslobođeni obveze plaćanja poreza gotovo redovito - osim nekoliko rijetkih izuzetaka - kupci kao porezni obveznici neće trebati učiniti ništa već samo čekati odluku Porezne uprave. Postoji nekoliko sasvim specifičnih situacija u kojima je potrebno da potencijalni porezni obveznik ipak sam poduzima neke radnje e da bi od plaćanja poreza bio djelomično ili potpuno oslobođen. No, opisivanje tih situacija bi zahtjevalo nevelik ali ipak sasvim novi članak. Ukoliko ste za takvo...

O cijenama nekretnina na ovom je blogu već nekoliko puta pisano i generalni zaključak je da su one, s obzirom na kupovnu moć hrvatskih građana, zaista visoke. No, kako bi rekli voditelji u kasnonoćnim TV-prodajama: "Ali to nije sve!" Riječ je o popratnim troškovima koji su - naravno - neusporedivo manji od kupoprodajne cijene ali koji nisu beznačajni i koji u pravilu rastu po istoj stopi kao i cijene jer se obično definiraju određenim postotkom od cijene. U nekoliko slijedećih članaka osvrnut ću se na neposredne troškove koji prate kupoprodaju stambenih nekretnina, s posebnim osvrtom na najčešće zablude u vezi toga. Sve koje bi željeli na vrijeme saznati o slijedećim objavama pozivam da se prijave za obavijesti o njima (link na dnu članka). Članci na ovom blogu objavljuju se svake srijede u 9.30 sati. Osnova za porez: vrijednost, a ne cijena Koliki je značaj popratnih troškova? Oni za kupca mogu doseći i po 7% od vrijednosti nekretnine koja se kupuje. Pretvorimo to u ilustrat...