Sezona dugoročnog najma je u punom jeku - zaštitite se od glupih situacija!

 (NAPOMENA: Prošle srijede u članku o novom Zakonu o posredovanju u prometu nekretnina najavio sam za danas objavu članka o pravu posrednika da naplaćuje proviziju od obje strane između kojih posreduje. No, zbog interesa za temu najma i njene sezonske aktualnosti promijenjen je redosljed objava. Članak o naplati provizija spreman je i bit će objavljen iduće srijede, kao i uvijek u 9.30. Hvala na razumijavanju. Ako ga imate, naravno 😊).

Rujan je mjesec u kojem je potraga za stanovima radi dugoročnog najma daleko najveća u odnosu na ostatak godine. Ako se netko pita što se smatra dugoročnim najmom, valja upozoriti da ne postoji točno propisano minimalno trajanje najma da bi se smatrao dugoročnim već se zaključci o tome izvode posredno. Smatra se da je svaki najam kraći od trideset dana kratkoročan. Zakon o porezu na nekretnine pak (poreznu) granicu između dugoročnog i kratkoročnog najma stavlja na 10 mjeseci.

Potražnja za najmom nakon ljeta najveća je u gradovima - univerzitetskim središtima iz očitog razloga: navale brucoša iz drugih krajeva Hrvatske u Zagreb, Split, Rijeku, Osijek ... No, brucoši nisu jedini tražitelji. S tim u vezi savjetuje se svima koji su u potrazi za stanom radi najma, a nije im nužno da se u njega usele baš u rujnu, da smještaj potraže u neko drugo doba godine. Najbolje je da to učine krajem zime ili tijekom proljeća. Ni prvi dio ljeta nije loše vrijeme za to, čak i u turističkim mjestima. To pod uvjetom da ste voljni pričekati do kraja glavne turističke sezone s useljenjem.

Neovisno o tome kada se dugoročni najam ugovara, preporučljivo je - a i razumno - da se obje strane koje ulaze u taj aranžman za njega dobro pripreme, kako se ne bi našli u neželjenim situacijama.

Problemi? Nisu rijetki ali se lako mogu izbijeći

Cilj svakog razumnog iznajmitelja je da svoju nekretninu iznajmi osobama koje su uredne, koje nekretninu koriste s pažnjom dobrog domaćina, koje se drže ugovorenog i poštuju zakone te koje - naravno - svoje financijske obveze podmiruju na vrijeme.

Cilj svakog razumnog unajmitelja je da se u unajmljenoj nekretnini osjeća kao da je u vlastitoj, da ga se ne ometa u mirnom korištenju posjedovanog, da nekretninu koristi na način koji mu odgovara i do kraja vremena u kojem mu takav aranžman odgovara te konačno da plaća što manju ili barem primjerenu najamninu.

Oba cilja u velikoj su mjeri ostvariva ukoliko se o tome dogovaraju dvije razumne osobe. Vjerovali ili ne, dogovor razumnih osoba daleko je češći od slučajeva kada iz dogovora izostane barem jedna takva. Međutim, nerazumne osobe u pravilu uzrokuju neproporcionalnu štetu usljed čega izgleda da je njih znatno više negoli ih zaista ima. Srećom, postoji način da se od takvih dobro zaštitite, bez obzira na to jeste li unajmitelj ili iznajmitelj.

Uskoro novi Zakon o najmu stanova?

O tome kako prevenirati neželjene situacije u vezi najma nekretnina na ovom sam blogu već pisao. Ukoliko ste vlasnik nekretnine koju namjeravate iznajmiti nekom za dugoročno stanovanje, svakako pročitajte članak naslova "Kako se zaštiti od lošeg podstanara bez suvišnih zašto". Članak pod naslovom "Kako se zaštititi od lošeg stanodavca bez suvišnih zašto" objavljen na blogu u veljači ove godine pomoći će unajmiteljima da se ne nađu u neželjenoj situaciji.

Neki dijelovi preporučenih članaka vrlo vjerojatno od početka iduće godine više neće biti aktualni. Naime, Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine pripremilo je prijedlog novog Zakona o najmu stanova, a pretpostavlja se da će do kraja ove godine biti i usvojen. Na snagu bi stupio već od prvog dana 2027. Da li će tako i biti - vidjet ćemo. Činjenica je da je aktualni Zakon o najmu stanova u izvjesnoj mjeri već neko vrijeme "extra tempus" i da je zbilja bilo vrijeme da se prilagodi ovodobnim odnosima na tržištu najma. No, o tom - po tom. Dok se novi Zakon ne usvoji na snazi je stari koji će se primjenjivati još najmanje do kraja godine.

Na kraju, evo i nekoliko savjeta za obje strane u poslu najma koji će im - uz preporučene članke - pomoći da ne upadnu u glupe situacije.

Šest savjeta za najmoprimce i pet za najmodavce

Savjeti najmoprimcima:

1.
Ako prvi put u životu unajmljujete neki stan, dobro bi bilo da na razgled sa sobom povedete nekog tko s najmom već ima neka iskustva. Ono što vama promakne pri razgledu nekretnine i dogovoru s vlasnikom vjerojatno neće njemu.

2.
Nikada nemojte davati novac iznajmitelju unaprijed a da prije toga niste dobili pismenu potvrdu o tome, s potpisom i podacima o iznajmitelju, osim ako vam je potpuno nebitno hoćete li taj novac izgubiti ili ne. Događa se vrlo rijetko ali se ipak događa da iznajmitelj uzme od nekog najamninu unaprijed i potroši je na tko zna što, pa potom iznajmi stan nekom trećem tko je ponudio malo više novaca. Nesuđeni unajmitelj će bez pisane potvrde teško ishodovati povrat novca  čak i na sudu. Stoga će ovisiti o dobroj volji druge strane, što nije poželjna pozicija. Najbolje je da sami pripremite unaprijed potvrdu o plaćenosti. Ako iznajmitelj uporno odbija potpisom potvrditi primitak novca, velika je vjerojatnost da vas već planira prevariti. Desetak prevarenih mogli bi mu osigurati lijepu sumicu od koje će neko vrijeme živjeti. Općenito, uvijek inzistirajte na pisanoj formi dogovora o promjenama odnosa: sklapanje ugovora o najmu, raskid ugovora, promjena visine najamnine itd. U slučaju da se s vlasnikom usmeno dogovorite da na primjer postavite negdje u stanu pregradni zid ali to niste stavili i na papir, vlasnik koji se u vezi usmeno dogovorenog predomislio, mogao bi zatražiti vaše iseljenje u roku od samo 15 dana!

3.
Obavezno potpišite ugovor o najmu. Inzistirajte ne tome. Osim što Zakon propisuje da ugovor o najmu bude u pisanoj formi, usmeni dogovori podliježu tumačenjima strana u dogovoru koja ne moraju biti identična. To je recept za probleme.

Ugovor je najbolji temelj da unajmitelj zaštiti svoja prava, a isto to vrijedi i za iznajmitelja. Pobrinite se da ugovor sadrži jasne napomene o cijeni i vrsti najma (na određeno ili neodređeno vrijeme), pravu iznajmitelja da povremeno pregleda stan kako bi znao da ga koristite na primjeren način (to ne bi smjelo biti češće od jednom mjesečno, u pravilu svaka 3-4 mjeseca, uz najavu), pravu da prije isteka ugovora o najmu iznajmitelj pokazuje stan potencijalnim novim unajmiteljima (uobičajeno nakon raskida ugovora o najmu i ne češće od jednom tjedno) i slično. Što svakako mora biti dio ugovora propisano je člankom 5. trenutno važećeg zakona o najmu stanova.

4.
Unaprijed objasnite iznajmitelju da želite prijavu prebivališta ili barem boravišta nakon useljenja - ako to želite. Sukladno važećim zakonima, to biste čak i morali učiniti. Više detalja o tome u preporučenim člancima.

5.
Svakako izradite primopredajni zapisnik prilikom useljenja. Isto ponovite i na kraju najma. Više detalja o tome u preporučenim člancima. Zapamtite da još uvijek važeći zakon zahtijeva izradu ugovora i primopredajnog zapisnika. Vrlo vjerojatno će tako stajati i u novom, koji je u pripremi.

6.
Još jednom pročitajte članak "Kako se zaštititi od lošeg stanodavca bez suvišnih zašto".

Savjeti najmodavcima:

1.
Prije negoli oglasite da iznajmljujete stan, još jednom pročitajte članak "Kako se zaštiti od lošeg podstanara bez suvišnih zašto".

2.
Ako prvi put iznajmljujete stan dobro je da se posavjetujete s nekim tko s time već ima iskustva. Usporedite njegova iskustva s napomenama iz preporučenog članka. Ako vas upozorava na neka loša iskustva moguće je da ih je stekao jer nije postupao kako se u članku preporučuje.

3.
I iznajmitelju je najbolji prijatelj dobro sročeni ugovor o najmu. Ono što važi za unajmitelja važi i za iznajmitelja: svaku promjenu odnosa evedentirajte pismeno i uz potpis. Moja preporuka je da ne iznajmljujete na crno već da najam prijavite poreznoj upravi (najjednostavniji način je ovjera potpisa na ugovoru kod javnog bilježnika). U tom slučaju ćete za podmirenje poreza plaćati 8,4% od najamnine (12% od 70%). Generalno je riječ o prihvatljivom iznosu u odnosu na rizike kojima se izlažete ukoliko najam ne prijavite. Obratite pažnju na ono što se savjetuje i iznajmitelju da ugovorom obuhvati. Poreznoj na vrijeme prijavite i raskid ugovora o najmu, da ne biste plaćali porez i nakon što više ne primate najamninu.

4.
Primopredaja stana na korištenje uz zapisnik je obavezna. Isto ponovite i na kraju najma.

5.
U slučaju problema tijekom iznajmljivanja: neredovito plaćanje najamnine, neadekvatno korištenje stana, nepoštivanje ugovora ... ne čekajte da se stvari poprave same od sebe. Čim primjetite da unajmitelj ne poštuje Zakon i ugovor, odmah ga na to upozorite i to obavezno pismeno (više o  tome u preporučenom članku)! Po još važećem Zakonu u većini slučajeva ćete nakon opomene morati iznajmitelju ostaviti rok od 30 dana da ispravi greške. Tek ako ih ne ispravi moći ćete mu najam i otkazati i to s otkaznim rokom ne kraćim od 15 dana. Što to znači? Čak i ako iznajmitelja upozoravate na kršenje Zakona i ugovora ažurno i na način propisan Zakonom, iznajmitelj neće morati izaći iz stana barem mjesecipol od opomene. Tek nakon istjeka tih rokova moći ćete zatražiti i deložaciju putem suda. Iznimke su trajna preinaka stana bez pisane (!) suglasnosti vlasnika i slučaj trećeg prekršaja nakon dvije pismene opomene. U tom slučaju otkazni rok može biti 15 dana. 

Želite još članaka o sličnim temama? Novi članci na ovom blogu objavljuju se svake srijede u 09.30. Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.

Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh