Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (2. dio): dileme, dileme, dileme!
Ovo je nastavak na prvi dio analize novog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina koju sam objavio 26. kolovoza.
Prije negoli nastavim, čitateljima se moram ispričati zbog greške koja mi se potkrala u objavi od prošle srijede, u vezi pitanja dobrog ugleda. Naime, suprotno mojem navodu da je dobar ugled kao preduvjet za bavljenje posredničkim poslom prema Zakonu narušen samo osobama koje su osuđene pred hrvatskim sudovima za određena djela ali ne i osobama koje su za slična djela osuđena u inozemstvu, Zakonom je ipak propisano da dobar ugled nema ni posrednik koji je pravomoćno osuđen u inozemstvu za slična kaznena djela. Minus za mene - plus za predlagatelja i zakonodavca.
Na primjer, obveza da se uz posrednički ugovor prilaže aktualni cjenik lako će se riješiti uz pomoć printera i klamerice. Do kraja ove godine malo tko će to još uvijek doživljavati kao novinu. Jednostavno, cjenik će biti sastavni dio ugovora i to je to. U vezi s tim ostaje potpuno nejasno zašto je člankom 17. Zakona propisano da cjenik potpisuju posrednik i nalogodavac odnosno treća osoba? To jest, koju svrhu ispunjava potpis "treće osobe" na cjeniku? Još jedna od sitnica koju će netko trebati pojasniti na nekom od seminara u skoroj budućnosti.
Hoće li obveza plaćanja provizije prelaziti i na još nerođene?
Člankom 19. novog Zakona propisano je da posrednik ima pravo na proviziju i nakon raskida posredničkog ugovora ako nalogodavac naknadno sklopi pravni posao s trećom osobom koji je izravna posljedica radnji posrednika poduzetih prije prestanka ugovora. Isto se još jednom (?) propisuje i u članku 29. U starom Zakonu posrednikovo pravo na proviziju gubilo se godinu dana nakon raskida ugovora o posredovanju. Prema novom Zakonu vremenskog ograničenja više nema!
Da bi se razumijele implikacije ovakve (vječne) odredbe valja imati na umu da se pojam "treća osoba" ne svodi tek na osobu koja je na primjer došla na razgled stana već i na sve one koji su preko te "treće osobe" došli do bitnih informacija o konkretnoj nekretnini. Ukoliko ta iz druge ruke informirana osoba konačno odluči nekretninu kupiti ili unajmiti, tada posrednik ima sva prava da i iz tog posla naplati ugovorenu proviziju. U praksi će posredniku zacijelo biti vrlo teško to pravo i dokazati. No, ukoliko pravni posao u vezi nekretnine ne sklapa upravo ona "treća osoba" koja se posredniku obratila nego netko od članova njegove obitelji razumno je smatrati i nastavno na to izgledno dokazati da je riječ o pravnom poslu koji je sklopljen zahvaljujući posredniku.
Sada dolazimo do najzanimljivijeg detalja. U teoriji, moglo bi se dogoditi da jednog dalekog dana kćer vlasnika agencije koja je preuzela njeno vođenje, ostvari pravo na proviziju iz kupoprodaje nekretnine koju bi unuk one "treće" osobe koja je nekretninu razgledala kupio od unuka bake koja je nekretninu na početku prodavala.
Naravno, svjestan sam da je vjerojatnost da se takvo što dogodi veoma mala. No tko zna? Uostalom, zašto uopće ostavljati mogućnost za to, osim ako se upravo to željelo postići? Nije li bilo jednostavnije - a i razumnije - da se pravo na proviziju izrijekom ograniči na neki period dulji od godinu dana - tri, pet ili sedam godina - od raskida ugovora o posredovanju i tako spriječi da se prava i obveze nasljeđuju?
Pridonosi li potencijalno vječno pravo na proviziju proklamiranom cilju "bolje zaštite građana kao korisnika usluga i transparentnosti tržišta"? Ma molim vas!
Oglašavanje prodaje nekretnine samo uz ugovor - još malo površnosti predlagatelja
Člankom 22. novog Zakona propisano je da oglašavanje nekretnine nije dopušteno bez prethodno sklopljenog ugovora o posredovanju s vlasnikom nekretnine. Prodavanje tuđe stvari bez dopuštenja vlasnika nikada i nije bilo dopušteno, tako da je samo djelomično riječ o novitetu. Što je novost? Prema novom Zakonu, tek ugovor o posredovanju u pisanom, zakonom propisanom obliku daje posredniku pravo na oglašavanje prodaje ili najma ili sličnih pravnih poslova. Nepoštivanje te i takve odredbe povlači za sobom prilično ozbiljnu kaznu.
Članak 22. još je jedan od dokaza da su predlagatelji predložili a zakonodavci uređivali odnose koje poznaju i razumiju tek površno. Naime, što ako nekretnina koja se prodaje ima više suvlasnika? Recimo da ih je pet. Pretpostavimo da se njih troje ne želi gnjaviti s potencijalnim kupcima pa za to angažira posrednika. Drugo dvoje suvlasnika ne želi plaćati proviziju posredniku već odluče prodaju voditi sami. Posrednik - agencija ima ugovor za posredovanje u prodaji recimo 3/5 nekretnine ali za 2/5 nema. Međutim, agencija u tom slučaju ne može oglasiti prodaju samo 3/5 nekretnine jer se ona ne prodaje na kriške već kao cijela. Pitanje je: da li agencija s ugovorom za posredništvo u prodaji 3/5 nekretnine krši Zakon oglasom za prodaju cijele? Riječ je o "detaljčiću" koji će netko morati što prije službeno rastumačiti, a u protivnom bi se neki od posrednika uskoro mogao ni kriv ni dužan naći u gadnim problemima.
Pridonosi li ograničavanje prava na oglašavanje samo uz ugovor proklamiranom cilju "bolje zaštite građana kao korisnika usluga i transparentnosti tržišta"? Generalno je riječ o odredbi koja se približava proklamiranom cilju ali ne bi bilo loše da ju se malo i doradi.
Razgled nekretnine ne smije se uvjetovati pristankom na plaćanje provizije
Člankom 23. novog zakona propisano je da posrednik ne smije uvjetovati razgledavanje nekretnine trećoj osobi prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju. U prijevodu, posrednik nema pravo trećoj osobi uvjetovati upoznavanje s nekretninom pristankom na plaćanje provizije u slučaju sklapanja pravnog posla u vezi te nekretnine.
Riječ je o vjerojatno najrazvikanijem novitetu među novitetima novog Zakona. Ovaj je direktno povezan s pitanjem kojeg ću se poduhvatiti u objavi iduće srijede: pitanja prava posrednika da istovremeno naplaćuje proviziju od kupca i od prodavatelja između kojih posreduje. Novost u zakonu zapravo nije pokušaj da se kvalitetno urede odnosi u vezi posredništva - iako za to ima sasvim dovoljno osnove u već postojećim zakonima - nego tek reakcija na relativno raširenu praksu zahtijevanja potpisa na ugovoru o posredovanju neposredno prije samog razgleda. Praksu koja je prilično jasno zabranjena dijelom Zakona o zaštiti potrošača koji se tiče nepoštene trgovačke prakse. Po mišljenju nekih pravnika, uvjetovanje razgleda potpisivanjem ugovora o posredovanju bila je zabranjena već i starim Zakonom, samo nije bila eksplicitno navedena. Međutim, zahvaljujući članku 24. novog Zakona ...
Agent ipak može uskratiti razgled
Člankom 24. propisano je da agent može omogućiti ili uskratiti razgled nekretnina, sukladno interesima nalogodavca i stručnoj procjeni posrednika, postupajući s pažnjom dobroga stručnjaka.
Drugim riječima, razgovor između potencijalnog kupca koji je došao na razgled nekretnine i agenta mogao bi izgledati ovako:
Agent: "Prije negoli Vas povedem u razgled molim Vas da potpišete ovaj ugovor o posredovanju."
Kupac: "Radije to ne bih potpisao. Nadam se da to nije uvijet da mi pokažete nekretninu? Znate, člankom 23. Zakona o posredovanju zabranjeno je uvjetovanje razgleda potpisivanjem posredničkog ugovora."
Agent: "Potpuno ste u pravu. Ne pada mi na pamet da Vam takvo što uvjetujem. Međutim, člankom 24. Zakona dužan sam štititi interese vlasnika prema vlastitoj stručnoj procjeni i prema njoj Vam mogu uskratiti razgled. Znate, to je moje diskrecijsko pravo. Vidite, nakon što smo se upoznali i popričali, nakako mi se čini da nije u interesu prodavatelja da Vama pokazujem nekretninu. Možda sam u krivu, ali opet - nisam siguran. Želite li razmisliti o tome?"
Da li bi takvo ponašanje agenta bilo postupanje s pažnjom dobrog stručnjaka? Možete li to i dokazati?
Pridonose li članci 23. i 24. Zakona proklamiranom cilju "bolje zaštite građana kao korisnika usluga i transparentnosti tržišta"? I da i ne. Dakle, opet djelomično.
Zaključak
Donošenjem novog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina predlagatelj i donositelj Zakona ostvarili su tek vrlo mali dio proklamiranih ciljeva. Pompa koja je popratila donošenje Zakona nije bila opravdana. Brojni problemi koji već desetljećima prate tržište nekretnina i posredništvo nisu niti dotaknuti dok onih par koji jesu, suštinski su samo djelomično izmijenjeni.
Predlagatelj Zakona očito nije puno vremena potrošio u nastojanjima da razumije materiju čijeg uređivanja se poduhvatio. Da li se konzultirao s ljudima od struke? Dojam je da nije ili da je to obavio površno. Razuman zaključak je da je uz takav pristup Zakon mogao ispasti i puno lošiji nego što u konačnici jeste.
Iduće srijede u 9.30 razriješit ću jednom za svagda dilemu o pravu na posredničku proviziju od obje strane u poslu.
Želite još članaka o sličnim temama? Novi članci na ovom blogu objavljuju se svake srijede u 09.30. Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.
Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.
Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.
Primjedbe
Objavi komentar