Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (1. dio): tresla se gora rodio se miš!
Početkom srpnja ove godine stupio je na snagu novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina. Moje pretpostavke iz analize prijedloga Zakona od 11. veljače pokazale su se, na žalost, točnima: većina novina u Zakonu nisu stvarno novina ili ne pridonose ostvarivanju deklariranog cilja. Iako je to za posrednike i korisnike njihovih usluga manje važno, valja primjetiti da količina stvarnih i prividnih novina ne opravdava proceduru donošenja sasvim novog zakona - dovoljan bi bio i neki zakon o izmjenama i dopunama zakona.
Nerazumijevanje i zakonska nedorečenost
Ključni dojam koji će se zacijelo nametnuti svakom tko poznaje i razumije posao posredovanja u prometu nekretnina je da se kreatori zakona nisu potrudili upoznati se s tim poslom, o čemu ću više pri analizi konkretnih dijelova zakona. Osim toga, predalagatelj i zakonodavac propustili su jasnije - manje dvosmisleno - definirati neka vrlo važna pitanja.
Slično se može reći i za tzv. isključivo posredovanje (više o isključivom posredovanju u članku od 9. rujna '25.). I novi i stari Zakon jasno kažu da će posrednik koji s nalogodavcem sklopi ugovor o isklučivom zastupanju imati pravo naplatiti proviziju od nalogodavca i u slučaju da nalogodavac sklopi pravni posao preko drugog posrednika. Međutim, što ako nalogodavac sam, bez pomoći bilo kojeg posrednika sklopi takav ugovor? Ni novi ni stari Zakon ne daju konkretan, nedvosmislen odgovor na ovo pitanje. Uobičajeno je tumačenje da posrednik s ugovorom o isključivom zastupanju na snazi i u tom slučaju ima pravo na proviziju. No, tko jamči da će u slučaju spora baš svaki sud i sudac u Hrvatskoj izvesti isti zaključak? Jedna od "vrlina" koje krase hrvatsko sudstvo je neujednačena sudska praksa, zahvaljujući čemu de facto identični sporovi imaju veoma različite ishode. Ukratko, još malo hodanja po tankom ledu. A bilo je dovoljno tek u Zakon unjeti napomenu da posrednik ima pravo na proviziju za vrijeme valjanosti ugovora čak i "u slučaju da nalogodavac sklopi pravni posao o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini bez učešća posrednika s kojim je sklopio ugovor o isključivom posredovanju". Odnosno, neku drugu napomenu koja bi nedvosmisleno definirala odnose na način kako su ih zakonodavac i predlagatelj Zakona zamislili.
Cilj donošenja novog Zakona: bolja zaštita građana i transparentnost
Prije negoli zaronimo u analizu zakonskih novosti dobro je prisjetiti se zašto se uopće krenulo u izradu novog Zakona? Prema objavama koje su odašiljane iz Ministarstva gospodarstva (predlagač zakona) misao vodilja pri kreiranju novog zakona bila je "Jača zaštita klijenata i veća transparentnost tržišta". Stoga ću svaku od zakonskih novina u takstu koji slijedi ocijeniti u svjetlu tako postavljenog cilja donošenja Zakona.
Osim prethodno spomenutog (na prvi pogled) zaoštravanja kriterija rada agenata i agencija iz drugih zemalja EU u Hrvatskoj, noviteta koji zadovoljavaju minimum kriterija za novitet u Zakonu ima 5 (slovima: pet). S obzirom na tako ograničen broj novina, razumna je pretpostavka da su kreatori novog Zakona zaključili kako sve one odredbe koje su prenesene iz starog u novi Zakon već dovoljno dobro štite građane i pridonose transparentnosti pa ih ne treba niti mijenjati. Rečenih pet noviteta analizirat ću u tekstu niže i u objavi iduće srijede, dok ću se u posebnom članku 9. rujna osvrnuti na pitanje oko kojeg se u Hrvatskoj već desetljećima lome koplja a na koje su predlagatelj i donositelj zakona (opet) propustili nedvosmisleno odgovoriti: pravo posrednika da naplaćuje proviziju od obje strane između kojih posreduje.
Dobar ugled
Predlagatelj a potom i zakonodavac novim su Zakonom odlučili regulirati i pitanje ugleda onih koji se posredovanjem u prometu nekretnina bave, bilo kao posrednici, bilo kao vlasnici posredničke tvrtke. Sukladno članku 7. novog Zakona posrednik, vlasnik ili većinski vlasnik posrednika (agencije) mora imati dobar ugled da bi mogao učestvovati kao posrednik u poslu s nekretninama. Dobar ugled nema posrednik protiv kojeg se vodi kazneni postupak ili je pravomoćno osuđen u Republici Hrvatskoj zbog kršenja većeg dijela odredbi Kaznenog zakona. Molim čitatelja da obrati pažnju da je ugled posrednika narušen samo ako je za svoja djela osuđen ili je zbog njih upravo pred sudom u Republici Hrvatskoj. Ista djela učinjena u Sloveniji ili Mađarskoj ili nekoj trećoj zemlji ne krnje mu ugled.
Pridonosi li propisivanje uvjeta dobrog ugleda proklamiranom cilju "bolje zaštite građana kao korisnika usluga i transparentnosti tržišta"? Odgovor bi svakako bio potvrdan da se predlagatelj zakonodavac nisu ograničili na kaznene postupke i pravomoćne osude donesene u Republici Hrvatskoj. Stoga je u konačnici riječ o djelomično ostvarenom cilju.
Licenca ne čini agenta
Bitna novost je da po stupanju novog zakona na snagu više nije moguće da osoba koja nema položen stručni ispit za agenta i nije u radnom odnosu kod posrednika (agencije) samostalno vodi razglede i upravlja pregovorima između strana u poslu s nekretninama.
Rečena novost nije eksplicitno navedena u Zakonu ovako kako sam je ja opisao ali to proizilazi iz članka 4. kojim se objašnjava pojam agenta i članka 38. u kojem se navode sankcije za fizičke osobe koje prekrše odredbe Zakona. Člankom 4. objašnjeno je da je agent fizička osoba koja ima položen stručni ispit za obavljanje poslova agenta, upisana je u Imenik agenata i zaposlena kod jednog posrednika na temelju ugovora o radu. Člankom 38. predviđene su kazne od 3000,00 do 6000,00 eura za osobe koje obavljaju posredovanje a ne ispunjavaju navedene uvjete. Ukratko, za razliku od dosadašnje prakse, nitko se ne smije ni približiti procesu posredovanja bez položenog stručnog ispita i ukoliko nije u radnom odnosu.
Da se podsjetimo: prema starom Zakonu, da bi tvrtka za posredovanje mogla posredovati bilo je dovoljno da ima tek jednog zaposlenog s položenim stručnim ispitom, dok je honorarno obavljanje posla agenta bez položenog stručnog ispita bila vrlo raširena praksa.
Petnaest puta veći prihodi za HGK
Već ova druga novost koje sam se primio prilično dobro pokazuje da kreatori i donositelji Zakona ili vrlo slabo razumiju materiju u čije su se uređivanje upustili ili im je primarni cilj bio tek povećanje prihoda baš i ne tako siromašne Hrvatske gospodarske komore. Neku treću opciju ne mogu niti naslutiti.
Naime, svatko tko malo bolje poznaje posao posredovanja u prometu nekretninama zna da će od deset ljudi koji se u njemu okušaju njih devet u slijedećih tri do šest mjeseci od posla sami odustati ili će biti zamoljeni da odustanu. Nakon jedne godine u poslu će u najboljem slučaju ostati tek jedan od petnaest. Jednostavno, riječ je o poslu kojim se - za razliku od većine drugih poslova - profesionalcem ne postaje stjecanjem diplome. Da biste uspješno obavljali posao posrednika u prometu nekretnina morate u sebi imati još i ono "nešto" što vas čini dobrim posrednikom. S tim se rađate ili ne rađate. To "nešto" sasvim sigurno nećete steći uspješnim polaganjem stručnog ispita. Da bi se sa sigurnošću utvrdilo imate li to u sebi potrebno je barem dva-tri mjeseca interakcije s potencijalnim i stvarnim klijentima.
Drugim riječima, plaćanje polaganja stručnog ispita kao uvjet da bi se uopće moglo početi raditi dugoročno je za barem četrnaest nesuđenih agenata bacanje novca, dok je za HGK to barem petnaest puta veći prihod negoli da educira samo agente koji će doista i ostati u poslu. Probni rok od barem tri mjeseca uz mentora i obvezu da se nakon toga pristupi i polaganju ispita bio bi znatno razumniji izbor. Uostalom, kada se posrednik nađe s kupcem/unajmiteljem i prodavateljem/iznajmiteljem, znatan dio znanja koja je stekao kroz pripreme za stručni ispit i njegovo polaganje neće biti neophodni da strane u poslu dovede do sklapanja dogovora. Puno više će mu pomoći to što u sebi ima već spomenuto "nešto". Sve ostale dileme vrlo će se lako riješiti uz pomoć mobitela i veze sa iskusnim mentorom.
Radno vrijeme agenta od 8 do 16 i s pauzom za ručak od 11.30 i 12.00?
Osim obveze položenog stručnog ispita novim zakonom propisano je da agent mora biti u radnom odnosu u agenciji. Ono što će u svjetlu novog zakona zacijelo biti nova, vrlo raširena praksa je da će agencije zapošljavati agente na nepuno radno vrijeme. Agent koji će biti zaposlen na - recimo - dva sata tjedno vrlo vjerojatno će raditi puno više, a inspekcija će u praksi iznimno teško moći dokazati da nije riječ o samo dva sata rada.
Sama činjenica da je po zakonu posao agenta od sada definiran ugovorom o radu i posljedično radnim vremenom još je jedan dokaz da zakonodavac jednostavno ne razumije prirodu posla agenta. Agent nije uredski radnik koji će odgovarati na pozive do 16 sati a nakon toga će otići kući i zaboraviti posao do sutra ujutru. Naprotiv, ponekad će se naći u situaciji da odgovara na pozive u devet navečer. Istina, neće morati - može isključiti mobitel - ali to bi ga moglo stajati cjelomjesečne zarade pa mu je pametnije da na poziv odgovori. U stvarnom životu, kojeg su kreatori i donositelji zakona izgleda propustili upoznati, desit će se da agent cijeli tjedan - pa čak i cijeli jedan mjesec - ne radi gotovo pa ništa da bi već slijedećeg tjedna odnosno mjeseca spadao s nogu od posla od jutra do mraka. Jednostavno, takva je priroda tog posla. Kako to ugurati u satnicu i radno vrijeme?
Konačno, vratimo se na temeljni razlog donošenja novog zakona i pokušajmo odgovoriti na pitanje: pridonosi li obveza polaganja stručnog ispita i obveza primanja agenta u radni odnos "boljoj zaštiti građana kao korisnika usluga i transparentnosti tržišta"? Očito ne!
Iduće srijede prokrstarit ćemo kroz preostale tri zakonske novosti.
Želite još članaka o sličnim temama? Novi članci na ovom blogu objavljuju se svake srijede u 09.30. Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.
Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.
Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.
Primjedbe
Objavi komentar