Novi zakon ozakonjuje ono što je već zakonito

U pripremi je novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina. Sudeći po e-savjetovanju o prijedlogu za pretpostaviti je da će biti i usvojen takav kakav je predložen, eventualno uz neke manje izmjene. Ova pretpostavka temelji se na 110 komentara koji su prijedlog popratili. Budući da među njima gotovo da nema prijedloga koji zadire dublje u tkivo zakona za očekivati je da će osnovna struktura prijedloga zakona ostati nepromijenjena i da će ga Sabor u istom ili gotovo istom obliku kakav je i izvorno predložen usvojiti. Zašto se pristupilo izradi novog zakona? Prema ministru gospodarstva Anti Šušnjaru zato jer se nije mijenjao 15 godina (zapravo 18, a bilo je i izmjena) a okolnosti su se na tržištu izmijenile. "Cilj je osiguranje bolje zaštite građana kao korisnika usluga," istaknuo je ministar.

Novi zakon se s raznih strana najavljuje kao veliki reformski zahvat u tržište nekretnina, kao sredstvo povećanja pravne sigurnosti građana koji koriste usluge posredovanja, kao dodatnu profesionalizaciju posla itd. Ako bi se sukus prijedloga novog zakona moralo svesti na minimum riječi moglo bi ga se opisati kao zakon koji dodatno jača poziciju ovlaštenih, legalnih posrednika na tržištu i dodatno naglašava neke u drugim zakonima već niz godina postojeće odredbe koje su se mogle primjenjivati na posredovanje u prometu nekretnina i do sada. Format bloga ne dozvoljava detaljnu analizu zakonskog prijedloga pa ćemo navedeno u prethodnom pasusu ilustirati tek s osvrtom na neke od njegovih dijelova.

Pravo na proviziju za obavljeni posao više nije vremenski ograničeno

Po autoru ovog bloga jedan od zanimljivijih noviteta u prijedlogu zakona krije se u članku 18. stavku 3. prijedloga. Naime, prema odredbama još uvijek važećeg Zakona o posredovanju u prometu nekretnina stavkom 3. članka 17. predviđeno je slijedeće: ako nalogodavac i/ili nalogoprimac (agencija) raskinu ugovor a nalogodavac u slijedećih dvanaest mjeseci nakon toga sklopi ugovor o najmu ili kupoprodaji koji je posljedica posrednikovih posredničkih aktivnosti tijekom valjanosti ugovora, tada posrednik ima pravo zahtjevati proviziju od ugovorenog posla. U prijedlogu novog zakona ograničenje prava na proviziju samo iz poslova sklopljenih unutar dvanaest mjeseci od raskida ugovora više ne postoji.

Međutim na takav je način pravo na proviziju iz posredovanja općenito je već dugo vremena regulirano Zakonom o obveznim odnosima, konkretno u člancima 840. do 848. pa bi možda bilo jednostavnije u prijedlogu zakona tek navesti da se na posrednikovo pravo na proviziju primjenjuju odredbe Zakona o obveznim odnosima.

Oglašavanje bez ugovora o posredovanju nikada nije bilo legalno

Paradigmatski primjer dodatnog naglašavanja odredbi zakona koje zapravo već godinama postoje može se pronaći u stavku 2. članka 21. prijedloga novog Zakona, u kojem stoji: Oglašavanje nekretnine nije dopušteno bez prethodno sklopljenog ugovora o posredovanju s vlasnikom nekretnine. Čini se da je riječ o reakciji predlagača zakona na relativno čestu praksu nekih agencija da nakon neuspjeha u nastojanju da s vlasnikom neke nekretnine sklope ugovor o posredovanju, svejedno tu nekretninu oglasom ponude na prodaju kao dio vlastitog portfelja. Kada bi oglas privukao potencijalnog kupca agencija bi tada ponovno kontaktirala vlasnika uvjeravajući ga da mu mogu dovesti zainteresiranog kupca ali da to ne mogu učiniti prije negoli vlasnik nekretnine ne sklopi s njima ugovor o posredovanju. S jedne strane, dobro je da se u prijedlogu zakona eksplicitno navodi da posrednik koji nema sklopljeni ugovor o posredovanju s vlasnikom nekretnine ne smije oglašavati prodaju ili najam te nekretnine. No s druge strane, nije riječ o stvarnom novitetu jer ni prije nije bilo dozvoljeno prodavati ili nuditi u najam tuđe vlasništvo bez suglasnosti vlasnika te je u cilju spriječavanja nečeg takvog bilo moguće pozvati se na odredbe drugih zakona.

Prijedlog zakona nije osobito veliki reformski korak

Jedna od vrlo važnih tema koja se novim zakonom obrađuje je pravo naplate provizije od obje strane između kojih se našao posrednik. Obzirom na značaj tog dijela zakona na ovom blogu ću se osvrnuti na to nakon što zakon bude usvojen. Dio prijedloga zakona koji se odnosi na pitanja prava naplate provizije uklapa se u napomenu da se dodatno naglašavaju već postojeće odredbe hrvatskih zakona. No, o tom-potom.

Noviteti u prijedlogu novog zakona zapravo su dobrim dijelom ekvivalent podcrtavanja teksta. Na prvu, logičan je zaključak da dodatno naglašavanje odredbi koje već postoje u drugim zakonima ne može biti loše. No s druge strane, puno je jednostavnije da se zakonodavac unutar zakona kakav je Zakon o posredovanju u prometu nekretnina jednostavno pozove na odredbe zakona s većim obuhvatom, ako se one mogu primijeniti na specifično područje. U slučaju prometa nekretnina to bi najčeće bili Zakon o obveznim odnosima i Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima a zacijelo i Zakon o zaštiti potrošača. Riječ je o onoj famoznoj napomeni u zakonima koja glasi otprilike ovako: "ako ovim zakonom nije drugačije propisano, na tu i tu situaciju se primjenjuju odredbe tog i tog zakona" ili nekako slično.

Prijedlogom novog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina dobrim dijelom se opisani princip pojednostavljivanja zanemaruje. Prije negoli te već postojeće odredbe koje pronalazimo u drugim zakonima i koje su se već mogle primijenjivati i na odnose u vezi posredovanja u prometu nekretnina unesemo u novi zakon, možda ne bi bilo zgoreg odgovoriti na pitanje što je nadležne spriječavalo da za tim odredbama posegnu ranije? Bez odgovora na to pitanje teško je procjeniti koliko će novosti iz prijedloga zakona stvarno promijeniti situaciju na tržištu na bolje za legalne posrednike i za one kojima posredničke usluge trebaju. Situacija u kojoj se zakon - čak i izvrsno osmišljen - u praksi ne primjenjuje gora je nego da zakon uopće ne postoji.

Želite još članaka o sličnim temama? Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.

Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh