Čudne stvari dogodit će se ove jeseni i zime

 U Hrvatskoj je vrlo uobičajeno uvjerenje da se ono što se tiče cijelog svijeta najčešće ne tiče nas. Osim ako nije riječ o svjetskom prvenstvu u nogometu ili rukometu.

Iransko-izraelsko-američki rat je potres koji je već pokrenuo cunami čiji valovi će prije ili poslije zapljusnuti obale svake države na planeti Zemlji, bez iznimke. Azijske zemlje već su osjetile punu žestinu udranog vala. Afrika tako i tako stalno nešto trpi pa će se problemi uzrokovani tim ratom vjerojatno uklopiti u svakodnevni život Afrikanaca. Prije ili kasnije, najkasnije ove jeseni, njegove posljedice će u jačem intezitetu osjetiti i blažena Hrvatska.

Blagi pesimizam zapravo je optimizam

Istina je da ni ovdje, u Hrvatskoj, ne manjka onih koji taj rat pomno prate. No, građane i obnašatelje vlasti jedino ozbiljno brine domet iranskih raketa, utjecaj tog dometa na turističku sezonu i trenutačna (!) cijena goriva. Moja malenkost apsolutno je sigurna da Iran nema ni najmanje želje pucati po Hrvatskoj - ako to uopće može - niti za to ima bilo kakav razlog, osim ukoliko se sama Hrvatska žestoko i muški ne potrudi da mu ga da. Paradoksalno je da će taj rat na hrvatski turizam - barem ove godine - po svemu sudjeći utjecati više pozitivno negoli negativno. No, druga hrvatska tržišta usluga i dobara osjetit će njegov negativni utjecaj već za nekoliko mjeseci.

U trenutku dok pišem ovaj članak, na snazi je primirje i vode se pregovori između SAD i Irana koje treći ključni faktor u sukobu - Izrael - pokušava potkopati. Uspješno okončanje tih pregovora je rezultat koji dobar dio svijeta priželjkuje ali nije jedini mogući. Međutim, čak i da se trenutno relativno zatišje uskoro pretoči u trajni mir posljedice ovog sukoba na globalno gospodarstvo osjećat će se još barem godinu dana. Tržište hrvatskih nekretina sasvim sigurno neće biti izuzetak.

Prije negoli obrazložim kako će događaji na Bliskom istoku utjecati na promet nekretninama u Hrvatskoj, podsjećam čitatelje da je svako predviđanje budućnosti vrlo rizičan posao. To je tako jer se predviđanja temelje na onom što znamo sada, na ranijim iskustvima s manje ili više usporedivim situacijama i na logici. No, dovoljno je da se naknadno pojavi čak i neka sitnica koju nismo ni mogli ukalkulirati u predviđanje ili da razvoj događaja sasvim malo odstupi od logičnog pa da slika budućnosti, kada postane sadašnjost, bude potpuno drugačija od očekivane. Međutim, iako će se mnogima moja predviđanja učiniti pesimističnima, zapravo je riječ o najoptimističnijem, srećom i najrealnijem predviđanju. Gori ishodi su mogući - bolji bi bili iznenađujući.

Turizam će ove godine proći bolje od ostatka gospodarstva

Istina je da trenutno i na prvi pogled utjecaj rata na globalno gospodarstvo izgleda puno manje negativan negoli se strahovalo. To naročito vrijedi za Europsku uniju, pa dakle i u Hrvatsku. No to je na prvi pogled. Valja ponoviti: čak i ako pregovori strana u sukobu uskoro dovedu do dugotrajnog mira posljedice rata - negativne posljedice - osjećat će se još najmanje godinu dana, vjerojatno i nešto dulje.

U članku naslova "Hrvatske nekretnine i Hormuški tjesnac" koji sam objavio na smom početku rata predvidio sam da će on na hrvatski turizam djelovati ove godine pozitivno i to iz razloga što su brojne konkurentske destinacije puno bliže ratištu i unutar dometa većeg broja modela iranskih raketa te je za očekivati da će barem dio turista iz sigurnosnih razloga radije ljetovati u Hrvatskoj negoli u Turskoj. Bugarska, Malta, Cipar i Grčka također su puno bliže žarištu sukoba. Nadalje, predvidio sam rast inflacije za oko 2% veći negoli bi bio bez utjecaja rata. Trenutna stopa inflacije je na oko 5%. Istina je da je inflacija usporila s 5,4% u travnju na 4,9% u svibnju ali je to primarno rezultat nastavka usporavanja rasta cijena hrane. Takvo što uobičajeno je u ovo doba godine dok cijene hrane u pravilu rastu u špici turističke sezone i nakon nje. Osim toga, predvidio sam da će nominalni rast cijena nekretnina nastaviti rasti ali ne puno više od stope inflacije.

Rast inflacije i slabiji gospodarski rast

Rastu cijena hrane na jesen treba svakako pribrojiti i cijene energenata. Nafta je već prilično poskupjela pa vjerojatno cijene njenih derivata neće biti osjetno višlje od trenutnih ali će cijene struje i plina, usljed nadolazeće ogrijevne sezone zacijelo dodatno narasti. Naime, stručnjaci za to područje gotovo pa unisono predviđaju da će oporavak tržišta nafte, povratak na predratne razine prometa - a paralelno s njim i tržišta plina, helijuma i umjetnih gnojiva - trajati još mjesecima, čak i ako bi se već danas Hormuški tjesnac u potpunosti otvorio za promet brodova a sve strane u sukobu se (već danas) usaglasile oko uvjeta zaključenja rata. Sve u svemu, ne vidim razloga da korigiram predviđanje prema kojem će ovogodišnja inflacija potpomognuta posljedicama rata na Bliskom istoku desegnuti oko 7%. S obzirom na razvoj događaja u međuvremenu, osobno me ne bi iznenadilo i ako bi bila nešto višlja.

Konačno, ustvrdio sam da za SAD i Izrael nema dobrog izlaza iz rata, te da je za njih najbolja opcija prekid rata nakon nekoliko tjedana i proglašenje pobjede (iako pobjede stvarno ne bi bilo). Za razliku od SAD-a odnosno Trumpa, kojem je da to shvati trebalo  nekih mjesec dana dulje negoli sam pretpostavio, u Izraelu to još uvijek ne shvaćaju. Ili shvaćaju ali se nadaju čudotvornim preokretima. Jer realnost trenutno nije ni najmanje naklonjena Izraelu. Ta sporost u prihvaćanju realnosti od strane Izraela i Trumpa faktor je koji sasvim sigurno pogoršava situaciju ali je za sada teško procjeniti u kolikoj mjeri. Naime, bitna posljedica oklijevanja SAD-a i Izraela u prihvaćanju realnosti je znatno poboljšanje međunarodnog položaja Irana u odnosu na vrijeme prije rata. Još uvijek je nejasno na koji će način jačanje pozicije Irana u regiji utjecati na Europu, a pritom pozitivan utjecaj uopće nije isključen. Priđimo jedan korak bliže tržištu hrvatskih nekretnina.

Izvjesni rast inflacije biti će popraćen nešto nižim gospodarskim rastom (svakako ispod 3%) od očekivanog. Pod utjecajem navedenog, za očekivati je da će realne vrijednosti plaća blago opasti a u najboljem slučaju će stagnirati. Naime, dizanje plaća bez realne osnove - nizak gospodarski rast plus struktura gospodarstva - potiče inflaciju, što smo u Hrvatskoj nedavno već vidjeli. Inflacija je već visoka, ja predviđam da će biti još i viša. Dodatni poticaj inflaciji nikom, pa ni vladi RH sasvim sigurno u ovom trenutku ne treba. Mirovine je bolje ni ne spomminjati. Vrlo izgledan scenarij je da će kamate na kredite, uključujući i stambene, porasti, kao reakcija na inflaciju ali i na rast potrošačkih kredita u EU.

Broj transakcija će i dalje opadati - cijene neće

 Kada je riječ o tržištu stambenih nekretnina u Hrvatskoj, već smo izvjesno vrijeme svjedoci opadanja broja transakcija i to na gotovo svim lokalnim tržištima (među rijetkim izuzecima je Zadar). Ratni sukobi u pravilu povećavaju stupanj nepredvidljivosti na tržištu i potiču osjećaj nesigurnosti. Nepredvidljivost i nesigurnost potiču oprez, a oprez se  obično manifestira kao suzdržanost. Pokažu li se moja predviđanja o rastu kamatnih stopa i stagnaciji prihoda ispravnim, to će samo još dodatno potaknuti suzdržanost. Ukratko, za očekivati je da će se nastaviti trend pada broja transakcija najmanje do kasnog proljeća iduće godine. Među onima koji pročitaju ovaj članak, zacijelo neće manjkati onih koji će na osnovu razvoja događaja na tržištu nekretnina u razdoblju od polovine kolovoza do kraja godine ustvrditi da nisam bio u pravu jer će broj transakcija u drugoj polovini godine zacijelo nadmašiti broj transakcija u prvom dijelu. Međutim, tržište nekretnina tradicionalno je najživlje upravo u tih zadnjih 4-5 mjeseci u godini. Umjesto usporedbe prometa tijekom dva razdoblja unutar iste godine razumnije je uspoređivati ista razdoblja u različitim godinama.

Tvrdo pravilo tržišta bilo kojih roba ili usluga je da cijene pri padu ponude i povećanju potražnje rastu, a pri povećanju ponude i/ili smanjenju potražnje, padaju. Ako će broj transakcija na tržištu stambenih nekretnina još pasti, kako ja predviđam, hoće li to konačno preokrenuti trend kretanja cijena prema dolje? Na žalost, neće.

Tri su razloga zašto je tome tako: kronični nedostatak malih stanova na tržištu, činjenica da Hrvati gotovo uvijek prodaju nekretninu samo zato da bi kupili neku drugu i manjak ponude novogradnji u odnosu na potražnju. Konstantan manjak malih stanova u odnosu na potražnju, sukladno temeljnim principima tržišne ekonomije, potiče cijene malih stanova da rastu i to natprosječno. Budući da Hrvati gotovo uvijek prodaju nekretnine samo zato da bi kupili neku drugu - a najtraženije su uvijek te male - malo tko će usljed slabije potražnje smanjiti cijenu svoje velike stambene nekretnine i tako ugroziti šanse da uopće može kupovati one male - ako i kada ih nađe. Stoga će oni radije odustati od prodaje svojeg velikog stana negoli ga prodavati po cijeni u skladu s ponudom i potražnjom.

Dolaze teška vremena za male agencije

Jedina grupa prodavatelja nekretnina koja bi zaista mogla preoblikovati tržište na način da pokrene cijene prema dolje su investitori u novogradnje. Naime, njih motivira profit a ne renta. Bilo kakav profit, makar i minimalan, bolji je od nikakvog. Ta grupa prodavatelja sasvim bi se sigurno odlučila na obaranje cijena kada bi došlo do pada potražnje ispod razine njihove ponude. Stvar je u tome da čak i uz pad broja transakcija općenito u tom segementu tršišta potražnja i dalje nadvisuje ponudu. Stoga, investitori jednostavno nisu motivirani da spuštaju cijene.

Opisana situacija najteže će pogoditi one bez vlastitog krova nad glavom i male agencije za posredovanje u prometu nekretnina. Male agencije često zapošljavaju tek jednog do dva agenta. Za razliku od velikih agencija usluge ovih malih su više osobne i imaju posebnu kvalitetu koju brojni korisnici, kad se s njom upoznaju, veoma cijene. Međutim, za razliku od najvećih hrvatskih nekretninskih agencija koje pad broja transakcija mogu amortizirati smanjenjem broja agenata na terenu, vlasnici malih agencija neće imati koga otpustiti osim samih sebe. Mnogi među njima neće imati drugog izbora negoli - kako se to u narodu obično kaže - staviti ključ u bravu.

Ako trebate i možete - kupite!

Pad broja transakcija i gašenje brojnih malih agencija za promet nekretninama neće biti isključivo posljedica rata na Bliskom istoku ali će se taj utjecaj u slijedećih godinu dana pokazati kao prevaladavajući. Možemo reći da je rečeni sukob rasplamsao vatru koja već izvjesno vrijeme tinja.

Konačan savjet: Nikada nemojte ulagati u nekretnine pod pritiskom i u žurbi. No, ako trebate stambenu nekretninu i financijski ste sposobni da je kupite, ne odlažite kupnju računajući da će cijene uskoro pasti nego kupite ono što vam treba i što vam se sviđa. Ukoliko ne možete kupovati jer nemate sredstava, sagledajte situaciju s vedrije strane: ne morate razbijati glavu s pitanjem "kupiti ili ne kupiti". Jedna briga manje! 

Želite još članaka o sličnim temama? Novi članci na ovom blogu objavljuju se svake srijede u 09.30. Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.

Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh