Porez na kupnju nekretnina: tko, kada, kako, koliko?

O cijenama nekretnina na ovom je blogu već nekoliko puta pisano i generalni zaključak je da su one, s obzirom na kupovnu moć hrvatskih građana, zaista visoke. No, kako bi rekli voditelji u kasnonoćnim TV-prodajama: "Ali to nije sve!" Riječ je o popratnim troškovima koji su - naravno - neusporedivo manji od kupoprodajne cijene ali koji nisu beznačajni i koji u pravilu rastu po istoj stopi kao i cijene jer se obično definiraju određenim postotkom od cijene.

U nekoliko slijedećih članaka osvrnut ću se na neposredne troškove koji prate kupoprodaju stambenih nekretnina, s posebnim osvrtom na najčešće zablude u vezi toga. Sve koje bi željeli na vrijeme saznati o slijedećim objavama pozivam da se prijave za obavijesti o njima (link na dnu članka). Članci na ovom blogu objavljuju se svake srijede u 9.30 sati.

Osnova za porez: vrijednost, a ne cijena

Koliki je značaj popratnih troškova? Oni za kupca mogu doseći i po 7% od vrijednosti nekretnine koja se kupuje. Pretvorimo to u ilustrativne brojke. Ako bi cijena nekretnine o kojoj je riječ bila 200.000 eura, to znači da ti popratni troškovi mogu iznositi i po 14.000 eura, što je za mnoge zaposlene u Hrvatskoj više od godišnje neto plaće.

Porez na promet nekretnina obično bude najveći od popratnih troškova. Trenutno je propisan kao 3% od vrijednosti nekretnine.

Nekim kupcima može se dogoditi da dobiju porezno rješenje na temelju kojeg trebaju platiti porez na promet nekretnina veći od 3% od cijene koju su dogovorili. Naime, porez na promet nekretnina se ne izračunava na temelju onog što ste platili odnosno cijene koju ste u ugovor upisali već na temelju tržišne vrijednosti nekretnine, i to onakve kakvom je vidi Porezna uprava. Drugim riječima, u nekim slučajevima cijenu koju ste u kupoprodajnom ugovoru naveli Porezna uprava neće prihvatiti kao osnovicu za porez. 

Ukoliko je u okolici nekretnine o kojoj je riječ prodano veći broj usporedivih nekretnina po prosječnoj cijeni kvadratnog metra od npr. 3000 eura a kupac je - barem prema ugovoru - kvadratne metre platio po cijeni od 2000 eura on će vrlo vjerojatno dobiti privremeno porezno rješenje prema kojem će trebati platiti porez u visini 3% od kupoprodajne cijene. Međutim, konačno porezno rješenje zacijelo će glasiti na 90 eura poreza za svaki kupljeni kvadrat ili 4,5% od iznosa koji je prema kupoprodajnom ugovoru za nekretninu plaćen. Naravno, na takvo porezno rješenje moguće je uložiti žalbu ali će ona zacijelo biti odbačena ukoliko nije poduprta čvrstim argumentima. Ukoliko ste nekretninu kupili uz pomoć kredita čijem odobravanju je prethodila formalna procjena vrijednosti nekretnine koja je u skladu s ugovorenom cijenom, pozivanje na tu procjenu je dobar osnov za žalbu. Napominjem kako nije i jamstvo za uspjeh sa žalbom ali može biti dobra osnova za nju.

Što ako ste loš pregovarač pa pristanete na višlju cijenu od prosječne na tom području? Hoće li vam Porezna uprava razrezati porez prema prosječnoj cijeni a ne onoj koju ste stvarno platili? Dakle, porez manji od 3% od ugovorene cijene? Takvo što ne bi bilo u suprotnosti sa zakonom ali se - koliko je meni poznato - u praksi ne događa. Prije će biti da će višlja cijena od prosječne samo povećati taj prosjek, a niža ga neće smanjiti. U praksi je Porezna uprava obično tolerantna ako ugovorena cijena - ona iskazana na kupoprodajnom ugovoru - ne odstupa previše od prosječne u okolici nekretnine koja je predmet kupoprodaje. Koliko je to "previše"? Između ostalog, ovisi o osobi koja u Poreznoj upravi odlučuje o konkretnom slučaju. Ukoliko ugovorena cijena ne odstupa više od 7-10% od prosječne, Porezna će je uprava zacijelo - ne i nužno - prihvatiti kao osnovicu za određivanje konačnog iznosa poreza.

Dražba: porezna obveza na temelju plaćenog a ne vrijednosti - iznimka od pravila

Ako ste ikada pratili kupoprodaju nekretnine na dražbi ili ste čak učestvovali u njoj tada vam je poznato da se nekretnine na njima često prodaju po cijeni koja je niža od procjenjene. Dražba se obično provodi kako bi se iz izlicitirane cijene namirio neki dug vlasnika. Dražbi prethodi sudska procjena vrijednosti nekretnine. Na dražbi je moguće kupiti nekretninu i za iznos koji je manji od procjenjene vrijednosti ali koji ipak ne može biti manji od 60% tog iznosa (i to tek u drugom krugu dražbe, ako do njega dođe). Ukoliko je nekretnina na dražbi kupljena za 60% od procjenjene vrijednosti u tom će slučaju kupac platiti porez na promet nekretnina u visini od 3% od izlicitirane a ne procijenjene vrijednosti. Odnosno, platit će porez od 1,8% od procjenjene vrijednosti.

Kupnja novogradnje - koliki je porez?

Među onima koji se odluče za kupnju novogradnje ponekada se manifestiraju dvije zablude. Prva je ona prema kojoj se za kupnju novogradnje ne plaća nikakav porez. Druga je ona prema kojoj treba ipak platiti 3% na promet nekretnina, bez obzira na okolnosti. Ova druga zabluda javlja se neuporedivo rijeđe ali se - začudo - tu i tamo ipak javlja. Pa plaća li se porez pri kupnji novogradnje ili ne?

Da! Uvijek se plaća! Međutim ...

Ukoliko je prodavatelj tvrtka koja posluje u sustavu PDV-a tada je porez već uračunat u cijenu i iznosi 25%. Odnosno, porez čini 1/5 cijene koju plaćate za novogradnju. Riječ je o PDV-u a ne o porezu na promet nekretnina. U tom slučaju kupac nema obvezu još platiti i porez na promet nekretnina (3%) jer je u EU, pa tako i u Hrvatskoj, zabranjeno dvostruko oporezivanje. Zbog činjenice da su prodavatelji stanova u novogradnjama skoro pa redovito tvrtke koje posluju u sustavu PDV-a, postoji i ta zabluda da se na novogradnje porez ne plaća jer je sastavni dio cijene koja se plaća prodavatelju. Važno je imati na umu i da se porez na promet nekretnina ne plaća i za kupnju nekretnine-novogradnje u čijoj cijeni je bio uračunat PDV ako se kupuje unutar dvije godine od prvog naseljenja.

Ukoliko prodavatelj novogradnje ne posluje u sustavu PDV-a, tada je kupac obveznik plaćanja poreza na promet nekretnina u visini od 3% od vrijednosti novogradnje. Iako je s novogradnjama takav slučaj puno rijeđi negoli prodaja novogradnji s već uračunatim PDV-om, na takvo što kupac koji se namjerio na novogradnje povremeno će ipak naići. Obično je riječ o manjim zgradama ili kućama čiju izgradnju financira ili neka mala tvrtka ili - češće - fizička osoba.

Savjet: svakako provjerite kupujete li nekretninu od pravne osobe u sustavu PDV-a, male tvrtke koja nije u tom sustavu ili privatne osobe.

Nisam dobio porezno rješenje - što trebam učiniti?

Ukoliko ste kupoprodajni ugovor ovjerili kod javnog bilježnika ne trebate učiniti ništa. Ako je čitateljica kupovala neku nekretninu prije 10-ak i više godina, zacijelo se prisjeća da je trebala popuniti obrazac poresne prijave i s njim se javiti u Poreznu upravu kako bi joj se sukladno zakonu razrezao porez na promet nekretnina. U međuvremenu se puno toga izmijenilo, a jedna od tih izmjena je način prijave kupoprodaje radi oporezivanja. Naime, prijava porezne obveze više nije na kupcu ili prodavatelju već na javnom bilježniku kod kojeg su kupac i prodavatelj ovjerili kupoprodajni ugovor. Isto je dužan učiniti i sud ukoliko je do stjecanja nekretnine došlo na temelju pravomoćne sudske odluke.

U praksi će se katkad dogoditi da netko dobije porezno rješenje već nakon par tjedana od ovjere ugovora a neko drugi i po godinu dana nakon toga. Iako je riječ o vrlo rijetkim slučajevima, nekima su rješenja o porezu stizala tek nakon zastare obveze. Zastarni rok je šest godina i počinje teći od prvog siječnja u godini nakon godine u kojoj je kupoprodaja ugovorena a ugovor ovjeren kod javnog bilježnika. Ako ste na primjer danas, 3. lipnja '26. godine ovjerili kupoprodajni ugovor na temelju kojeg kupujete neku nekretninu, a vaš prijatelj je to slično napravio 3. siječnja '26., onda na dan 1. siječnja 2033. nastupa zastara i za vašu poreznu obvezu jednako kao i za poreznu obvezu vašeg prijatelja. To pod uvjetom da porezno rješenje do tada niste dobili.

Slijedeće srijede osvrtnut ću se na ostale kupčeve troškove koji prate kupnju nekretnine. 

 

Želite još članaka o sličnim temama? Novi članci na ovom blogu objavljuju se svake srijede u 09.30. Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.

Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh