Hrvatske nekretnine i slijepci

 U slavnoj indijskoj prispodobi o slonu i slijepcima ovi potonji dodiruju veliku životinju i na osnovu toga je pokušavaju opisati. Nevolja je u tome što svaki slijepac dodiruje neki drugi dio slona i na osnovu toga izvlači zaključke o cjelini. Tako onaj koji dodiruje surlu kaže da je to neka vrsta zmije, onaj koji opipava nogu tvrdi da je riječ o stablu, treći opipava uho i tvrdi da je pred njima biće slično lepezi. Onaj otraga, što proučava rep siguran je da je riječ o nekakvom užetu. I tako dalje.

 

Baš kao i slijepci iz prispodobe, tako i brojni tumači hrvatskog tržišta nekretnina spremno izvlače zaključke iz činjenica koje nisu netočne ali su same po sebi nedovoljne da bi se iz njih mogli izvući valjani zaključci o cjelini.

Novi list: neka visi Pedro!

Najbrojnija skupina takvih su oni koje frustriraju cijene hrvatskih nekretnina, osobito one oglašene. Oni poput gomile spremne za linč lutaju po internetu s metaforčkim bakljama u rukama uz pomoć kojih traže krivca. Omiljena meta su im agenti i agencije za nekretnine. Srećom se sve to odvija u virtualnom svijetu. Tko zna da li bi se u stvarnom svijetu neki agent zaljuljao na grani nakon što potjeraju konja ispod njega?

Opisanoj skupini nedavno se člankom na tu temu pridružio riječki Novi list i podatkovni znanstvenik Nikola Strahija. Evo uvodnog citata iz članka:

"Podatkovni znanstvenik Nikola Strahija... pokrenuo je portal nekretnine.gradim.hr – sveobuhvatan i detaljan portal koji analizira kretanje cijena nekretnina u Hrvatskoj na temelju oglašenih cijena po županijama, općinama i gradovima, a sve kako bi hrvatskoj javnosti poručio da su agencije za nekretnine najveći pokretači rasta cijena kuća, stanova i zemljišta u Hrvatskoj."

Istine radi, valja naglasiti da je gospodin Strahija napravio izvanredan i po meni prilično koristan posao analize oglasa za nekretnine. Međutim, problem je sa zaključcima koje je iz podataka izveo. Generalno, riječ je o promašaju. Žao mi je gospodine Strahija, prava meta nije niti okrznuta.

Ima li zločina ako nema motiva?

Zaključci iz članka mogu se svesti na tvrdnju da agencije za nekretnine manipuliraju s oglasima na način koji uzrokuje rast cijena nekretnina. Na primjer, u članku se kao jedna od uočenih anomalija navodi da se ista nekretnina oglašava i za najam i za prodaju. Ali zašto je to anomalija? Da gospodin Strahija a i autor članka, gospodin Katalinić malo bolje poznaju funkcioniranje tržišta nekretnina znali bi kako uopće nije rijetkost da vlasnik istovremeno nudi stambenu nekretninu za najam i za prodaju. Zašto to radi? Odgovor je: a zašto ne bi to radio? Ima li na to pravo ili se možda to ne smije? To što on sam ima aktivan oglas za prodaju a agencija i aktivan oglas njegove nekretnine za prodaju i za najam može značiti i da je prodavatelj u razgovoru s agentom otkrio da bi svoje ciljeve, zbog kojih se na prodaju odlučio možda mogao i ostvariti najmom, ako ne uspije u prodaji. Agencija mu je ponudila obje opcije a on ih je vjerojatno prihvatio.

U nastojanju da dokaže kako su upravo nekretninske agencije motor rasta cijena hrvatskih nekretnina, Strahinja nabraja cijeli niz "anomalija" u oglasima za prodaju i najam nekretnina. Strahija - barem prema Katalinićevom članku - tvrdi da agencije imaju nekakav interes da su cijene što višlje, da manipuliraju s oglasima tako što ih vlasnik prodaje a oni ih nude za najam ili obrnuto. Prije svega, zar Strahija i Katalinić zbilja misle da će vlasnik koji nekeretninu želi prodati reći agentu: "eh, sad kad ste mi doveli nekog tko bi stan unajmio odustajem od prodaje", ili da će netko tko se javio na oglas za najam pristati da ponuđenu kuću ili stan kupi umjesto da je unajmi? I tako dalje. Zar Strahija i Katalinić baš nikada nisu gledali neku seriju snimljenu po djelima Agathe Chrisitie ili filmove snimljene po djelima Raymonda Chandlera? Onaj koji rješava zločin uvijek traži osobu koja je imala motiv, posjedovala sredstvo za izvršenje zločina i priliku za njegovo počinjenje. Strahija je uspješno detektirao sredstvo (oglasi). Utvrdio je da agencije imaju i priliku (oglašavanje). No, gdje im je dovraga motiv? Stvar je u tome da ga nema.

U članku od 15. travanja (Da li su agencije krive za rast cijena nekretnina?) objasnio sam zašto je posrednicima u poslu s nekretninama u interesu da su cijene nekretnina niže negoli jesu ali da će neki uvjeriti kupca da njegovu nekretninu mogu prodati po višljoj cijeni. No, samo zato jer se nadaju da će tako privući prodavatelja da ih angažira za posredništvo.

U članku od 29. travnja (Pet razloga zbog kojih cijene nekretnina rastu a o kojima premalo razmišljamo) opisao sam razloge zbog kojih cijene nekretnina stvarno rastu ali koji se često izostavljaju iz analiza.

U članku od 09. rujna prošle godine (Četiri agencije. jedna nekretnina - što ne valja s njom?) i potom u članku objavljenom 12. rujna '25. (Prednosti paralelne prodaje preko više posrednika istovremeno, za kupce i za prodavatelje) objasnio sam da oglašavanje iste nekretnine preko više posrednika, suprotno uvriježenom mišljenju, ima niz prednosti i za kupce i prodavatelje.

U članku od 11. ožujka o. g. (Vjetar strahova i želja u jedrima cijena nekretnina) objasnio sam kako manjak informacija o stvarnom kretanju cijena utječe na percepciju tržišta od strane prodavatelja i formiranja cijena na osnovu toga. Uzgred, onaj koji ima informacije a nije ih učinio (lako) dostupnima je javna uprava. Nije li javna uprava ta koja bi trebala služiti građanima?

Problem hrvatskog tržišta je strukturne prirode

Da ne bude zabune. Nitko ne tvrdi da u agencijama za posredovanje u prodaji/najmu nekretnina sjede (zapravo ne sjede, obično su na terenu) sve sami anđeli. Međutim, takvi nisu svi čak ni u samostanima, a svjetovne poslove, osobito poslove u kojima se vrti puno novca da i ne spominjem. U poslu posredovanja u prometu nekretnina, kao i u svim drugim zanimanjima, ima ovakvih i onakvih; dobričina, lukavaca i muljatora. No, takvih ima i među liječnicima, gdje neće biti među agentima? Prava istina je da se brojni agenti zbilja trude da posao odrade tako da klijent - kupac i/ili prodavatelj - bude zadovoljan uslugom koju je dobio, a po mogućnosti i da ga preporuči za slijedeći posao svojim prijateljima. Jer preporuke su u tom poslu zbilja zlata vrijedne. Imao sam čast i zadovoljstvo upoznati cijeli niz agenata koji ulažu trud, energiju i znanje sve u nadi da će iza sebe ostaviti zahvalne klijente na obje strane kupoprodajnog posla. U ovako konstituiranom tržištu to nije ni lako niti jednostavno. No, čak i na takvom tržištu ostaje činjenica da posrednici u poslovanju nekretninama jednostavno nemaju nikakav interes da cijene nekretnina napumpavaju. Stvarni interes agencija je da cijene budu niže.

Podaci koje je gospodin Strahija prikupio o oglašavanju putem oglasnih portala najviše nam govore o taktikama oglašavanja ali i taktikama privlačenja klijenata od strane agencija a ne o ulozi agencija u podizanju cijena. Pravo je pitanje: zašto se koriste opisanim taktikama? Zato jer po ocjeni agencija one daju najbolje rezultate na hrvatskom tržištu nekretnina, ovakvom kakvo jeste. Pa kakvo je to tržište?

The biggest liar get the job

Njega je, nakon što je na ovom blogu objavljen članak naslova Da li su agencije krive za rast cijena nekretnina?, možda najbolje opisao jedan agent iz Osijeka: "The biggest liar get the job." (Najveći lažljivac dobiva posao.) Agenti i agencije nisu oblikovali takvo tržište ali se na njemu pokušavaju snaći i zaraditi za život, jer kao i svi mi i oni moraju plaćati račune. Optužiti agente i agencije za stanje na hrvatskom tržištu nekretnina je kao da optužujete nekog tko se provukao kroz rupu u zakonu za njeno postojanje.

Gospodin Strahija i autor članka, gospodin Katalinić, pokušali su objavom u Novom listu identificirati krivca za (barem neke) teškoće s kojima se susreću građani Hrvatske u nastojanju da riješe jedno od ključnih životnih pitanja: ono stambeno. Potražili su ga na sasvim krivom mjestu. Pravi problem hrvatskog tržišta je strukturne prirode. Ono se, takvo kakvo jeste, uporno oblikuje već dulje od tri desetljeća. Toliko smo se u ovoj zemlji navikli na taj i takav oblik da ga prihvaćamo kao jedini mogući. Stoga više nitko ni ne traži preoblikovanje tržišta već traže rješenja unutar tako oblikovanog tržišta. Tamo ih neće naći.

Osvrt na članak Novog lista zaključit ću još jednom prispodobom, nastaloj u novije vrijeme ali jednako primjerenoj kao i drevna prispodoba sa slonom i slijepcima na početku ove objave:

Redarstvenik pri noćnoj ophodnji naiđe na čovjeka koji kleči ispod ulične svjetiljke i pretražuje po tlu. Redarstvenik ga pita što to radi, a on odgovara da je izgubio ključeve i da ih pokušava pronaći. Redarstvenik ga upita: "i sigurni ste da su Vam ključevi ispali baš tu?" "Ma ne", odgovari mu klečeći čovjek. "Ispali su mi tamo ispod onog drveta." Radarstvenik ga na to začuđeno upita: "Pa zašto tražite ključeve ispod svjetiljke ako su Vam ispali tamo ispod stabla?"

"Oh, pa zar ne vidite", ljutito mu odgovori čovjek. "Tamo je potpuni mrak. Tko će tamo naći ključeve?"

(Poštovani čitatelji, ovo je zadnja objava na ovom blogu prije ljetne pauze. S novim člancima ću se javiti za sedam tjedana. No, ako želite da na jesen obradim neku specifičnu temu u vezi tržišta i prometa stambenih nekretnina, pišite mi. Link je malo niže.) 

Želite još članaka o sličnim temama? Novi članci na ovom blogu objavljuju se svake srijede u 09.30. Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.

Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh