Pet razloga zbog kojih cijene nekretnina rastu a o kojima premalo razmišljamo
Svi govore o cijenama građevinskog materijala, troškovima gradnje i navodnom manjku ponude kao faktorima koji guraju cijene stambenih nekretnina naviše. Osim ovih općepoznatih, još 5 specifičnih faktora daju svoj ne mali doprinos stremljenju cijena ka oblacima. Malo tko ih ne vidi - rjetko tko razmišlja o njihovom utjecaju.
Prije negoli krenemo u otkrivanje 5 tajanstvenih faktora od utjecaja podsjetimo se da uvijek i uvijek konačni i neopozivi utjecaj na cijenu bilo čega što je izloženo tržištu ima odnos ponude i potražnje.
Čelični zakon tržišta
Kada spomenem "faktore koji utječu na rast cijena" mislim na to kako oni utječu na ponudu i potražnju.
Jedan od primjera nesavladivosti zakona ponude i potražnje opisao sam u članku Muke po mjerama ili može li povrat poreza smanjiti cijenu kvadrata?. Ukratko: sve što je hrvatska vlada poduzimala imalo je za cilj da cijene relaksira. Sada svi znamo: djelovalo je obrnuto. Jer takav je zakon ponude i potražnje. No, vratimo se faktorima koji cijene potiču ali o njima rijetko razmišljamo.
1. Društveni status najma. Nije opcija osim kao nužda
Austrijanac, Nizozemac ili Dankinja koja cijeli svoj život provede u unajmljenom stanu ili kući za svoje bližnje neće ni po čemu biti neobična pojava. Čak i ako ima financijskih mogućnosti da stan kupi. Nasuprot tome, građanin Hrvatske koji sebi može dozvoliti kupnju odgovarajućeg stana bez prodaje unutarnjih organa ali se umjesto toga odluči da stan unajmi, izlaže se ozbiljnoj opasnosti da mu rodbina i prijatelji prišiju težu psihijatrijsku diagnozu. Takva opsjednutost vlasništvom nasuprot najmu nije rezultat nekog specifičnog hrvatskog gena već tržišne realnosti. Za početak, riječ je o cijeni najma.
Ukoliko cijena najma nije znatno manja od rate kredita za isti stan onda ga je u skoro svim slučajevima razumnije kupiti negoli unajmiti. Ako se to može. Kada je riječ o Zagrebu i većim primorskim gradovima vrlo je mala vjerojatnost da ćete uspjeti unajmiti stan s najamninom manjom od 75% rate kredita za kupnju istog takvog stana. No, kako bi rekli u kasnonoćnim TV-reklamama, to nije sve.
Čak i ako u Hrvatskoj unajmite stan pod povoljnim uvjetima, ono što od najma kao rješenja stambenog pitanja građane odbija je njegova nesigurnost i društvena percepcija. U članku od 04. veljače objasnio sam kako je pozicija najmoprimca u Hrvatskoj, s obzirom na zakone, prilično dobra. Praksa se s tim ne slaže. Gdje je problem? U veoma neučinkovitom sudstvu kada je riječ o zaštiti prava i stanodavaca i stanoprimaca. Drugi problem su ustaljeni stereotipi. Njih najbolje opisuje u narodu uvriježeno ime za najmoprimca: podstanar. Dakle, netko u podređenoj poziciji u odnosu na stanara, a o vlasniku da i ne govorimo. Najmodavac se u pravilu percipira kao dominantan u poređenju s najmoprimcem. Riječ je o pogrešnoj percepciji ali koja radi.
Posljedice? Tko ima čak i samo granične financijske mogućnosti da kupi stan - kupuje ga. Što neizostavno potiče potražnju, pa dakle i cijene.
Podsjetimo se da je nedavno vlada predstavila i program priuštivog stanovanja, a za koji se javilo "čak" oko 900 interesenata. Što će u najboljem slučaju pokriti 1-2% potreba. Što dakle utjecaj ovog faktora gotovo sigurno neće amortizirati.
2. Prodaja da bi se kupilo. Novac koji uđe - ne izlazi
Ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj se tradicionalno percipira kao dobro ulaganje. Nekretninska kriza 2008. je tu percepciju kratkoročno poljuljala ali je nije promijenila. Uostalom, tko god je tada ulagao u nekretnine i bio dovoljno strpljiv danas je čak i u boljoj poziciji negoli prije izbijanja krize. U stvarnosti ima i lukrativnijih izbora za ulaganja ali su se nekretnine u prethodnih 40-ak godina pokazale kao vrlo pouzdan izbor. Kako bi narod kazao: čemu tražiti kruha preko pogače? Posljedica toga je da kad novac jednom uđe u hrvatsko tržište nekretnina odande gotovo nikada ne izlazi. To pak znači da je potražnja na tržištu nekretnina najmanje održiva jer ozbiljnog odliva novca s tržišta jednostavno nema. Dapače, budući da odliva novca gotovo nema ali priliva ima, potražnja se doslovno hrani sama sa sobom i od toga raste. A s njom i cijene. Što nas vodi do trećeg neobičnog faktora.
3. Kupovna moć veća od plaća - kvadratni metri kao konvertibilna valuta
Danas u Hrvatskoj više od 90% građana posjeduje vlastitu nekretninu za stanovanje. To je daleko iznad prosjeka EU. Kako se to desilo? Iako je vrlo teško doći do kredibilnih informacija o udjelu onih koji su prebivali u vlastitoj nekretnini prije osamostaljenja Hrvatske, dakle '80-ih prošlog stoljeća, razumna je procjena da je riječ o približno trećini ondašnjih kućanstava. Najveći broj obitelji živjelo je na temelju stanarskog prava u stanovima iz fonda društvenog vlasništva. Onda je početkom '90-ih omogućeno da te stanove njihovi stanari otkupe pod vrlo povoljnim uvjetima. Gotovo preko noći broj vlasnika vlastitog krova nad glavom skočio je na preko 90%. Za razliku od doba kada su bili u društvenom vlasništvu, te se stanove sada moglo prodavati i kupovati ali po tržišnim, puno višljim cijenama od iznosa kojim su plaćeni. Do kraja '90-ih tržište je - u odnosu na '80-te - doslovno eksplodiralo.
Podsjetimo se: građani Hrvatske gotovo uvijek nekretnine prodaju samo zato da bi kupili neku drugu. Građani su u okviru pretvorbe društvenog u privatno vlasništvo ulagali malo a natrag dobijali znatno više. Otprilike, kao da ste poker automat ubacili euro a dobili tri. Na temelju malog uloga i velikog povrata, njihova realna kupovna moć naglo je skočila u odnosu na kupovnu moć baziranoj samo na plaćama. Rast kupovne moći neizostavno potiče rast potražnje. A rast potražnje? Naravno, uzdiže cijene.
Valja primjetiti da je utjecaj ovog faktora u fazi opadanja. Hrvatsko tržište nekretnina sredinom '90-ih bilo je u sličnom stanju kao kad nogom potegnete po pjesku na dnu jezera. Voda se zamuti i slojevi se ispremješaju. No, s vremenom se sve, malo po malo, sliježe i vraća u početno stanje. Pretvorba društvenog u privatno vlasništvo snažno je utjecala na tržište prethodna tri desetljeća ali je njen utjecaj sada u fazi opadanja.
4. Korupcija voli nekretnine
Iz razloga koje nema smisla na ovom mjestu analizirati nekretnine su svuda u svijetu - pa tako i u Hrvatskoj - omiljeni kanal "pranja" novca. Riječ je novcu iz nelegalnih izvora, domaćih i stranih. Ponekad je to klasični kriminal, a nekada je to "samo" dobra stara korupcija. Svi znamo koliko je u Hrvatskoj popularna korupcija tipa "ti meni - ja tebi". Po mnogima, to čak i nije korupcija već dio specifičnog folklora. Međutim, i klasična, hard-korupcija, oličena u podebelim plavim kuvertama u Hrvatskoj uživa znatnu popularnost.
Prema indexu percepcije korupcije za 2025. godinu Hrvatska spada među najkorumpiranije države u Europskoj uniji. Na svjetskoj rang listi, zahvaljujući katastrofalnoj situaciji u Africi i Latinskoj Americi, Hrvatska se smjestila tek oko sredine ljestvice. Koruptivni novac negdje se mora opredmetiti inače ne bi imao smisla. Nekretnine su za to kao naručene. Što također povećava potražnju a s njom i cijene.
5. Društvena nejednakost - bogati kupuju, siromašni gledaju
Raspodjelu društvenog dohotka na cijeloj planeti Zemlji danas karakterizira neviđena neujednačenost. U SAD je već dosegla gotovo monstruozne razmjere. Iako ovdašnji prihodovni jaz među društvenim slojevima nije toliko dubok, Hrvatska ipak prati svjetske trendove i na tom području.
Hrvatski prosjek plaća od oko 1500 eura znatno je niži od prosjeka Europske unije. No podaci su još porazniji kada se obrati pažnja na distribuciju dohotka. Približno 2/3 zaposlenih prima plaću manju od prosječne. Pri takvoj distribuciji dohotka sve usporedbe prosječnih cijena nekretnina s prosječnim prihodima gube puno od smisla jer iskrivljuju sliku. Barem za dvije trećine građana Hrvatske.
Ali kako se odražava izražena dohodovna neravnopravnost na tržište nekretnina? Odgovor je jednostavan. Za početak, sjetimo se faktora broj 2.: novac se na hrvatsko tržište nekretnina priliva a gotovo nikad odande ne odljeva. Priliv dolazi od onih koji imaju. Oni nerijetko svoje viškove ulažu u stambene nekretnine kao oblik štednje, čime stvaraju umjetno veću potražnju u odnosu na stvarne stambene potrebe (fenomen praznih stanova).
Oni s prihodima iz donje dvije trećine svjedno ne popuštaju pred bogatijom konkurencijom. Prisjetimo se faktora broj 3: zahvaljujući kupovnoj moći većoj od one bazirane samo na prihodima, kupuju i oni. Ali kako se njihova ukupna kupovna moć ne bazira isključivo na prihodima od rada nego i od nekretnina koje imaju u vlasništvu, nemaju drugog izbora nego da i oni podignu svoje cijene. Jer u protivnom, kada prodaju neće moći kupiti što bi željeli. Dakle, visoka potražnja bolje stojećih i njihova štetnja u kvadratima povećava ukupnu potražnju, a s potražnjom povećava i cijene.
U jednoj od slijedećih objava predložit ću nekoliko mjera koje bi situaciju mogle poboljšati. Pod uvjetom da budu primjenjene, što vjerojatno neće. Ukoliko želite biti na vrijeme obaviješteni o objavi, predbilježite se.
Želite još članaka o sličnim temama? Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.
Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.
Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.
Primjedbe
Objavi komentar