Muke po mjerama ili može li povrat poreza smanjiti cijenu kvadrata?

Ako išta trebate znati o bilo kojem segmentu tržišta onda je to utjecaj ponude i potražnje na kretanje cijena. Zaista nije komplicirano.

Poticaj da napišem ovaj članak pronašao sam u nenamjernom ali neizbježnom prisluškivanju razgovora u tramvaju. Dvojica u svojim tridesetim godinama razgovarali su o želji jednog od njih da kupi stan i njegovom strahu da zbog rasta cijena i stagnacije njegovih kreditnih potencijala vjerojatno još neko vrijeme to neće moći učiniti. Razgovor bih možda i zaboravio da u jednom trenutku jedan od njih nije kazao: "Ma gle, što god da oni (oni = kreatori stambene politike u Hrvatskoj = Vlada RH) učine cijene svejedno idu u nebo. To ti je već totalno ludilo. Sad su uveli taj povrat pdv-a i poreza na nekretnine ali cijene nisu ništa pale." "Niti neće", priklopio je onaj drugi.

Nove mjere - stari rezultati

Da podsjetimo: Od 1. siječnja ove godine uvedene su dvije mjere s ciljem olakšavanja kupnje prve nekretnine osobama starosti do 45 godina: povrat 50% pdv-a ako je riječ o kupnji novogradnje od pravne osobe koja je u sustavu pdv-a ili povrat 100% poreza na promet nekretninama ako se na kupnju nekretnine plaća taj porez, što je 3% od vrijednosti nekretnine. Za potrebe ovog članka zanemarit ćemo diskriminatorni karakter mjera (nejednakost na temelju dobi i nejednakost na temelju vrste nekretnine koja se kupuje).

Zašto cijene, usprkos mjerama nastavljaju rasti?

Ne može se dovoljno nahvaliti činjenica da Hrvatske vlade već gotovo više od dva desetljeća traže načine kako da građanima u čije ime donose odluke pomognu u rješavanju stambenih problema. S druge strane čini se nevjerojatnim da vladini službenici ne vide kako mjere za kojima posežu, osobito one koje su iznjedrili u zadnjih sedam - osam godina jednostavno ne daju očekivane - ili barem proklamirane - rezultate.

Cijene nekretnina od uvođenja tzv. APN-ovih subvencija kupnje nekeretnina 2017. godine do danas doslovno su eksplodirale. Doprinos APN-ovih subvencija tom rastu sasvim sigurno nije bio odlučujući ali nije bio niti zanemariv. Kada se sve zbroji i oduzme, od njih je najmanje koristi imalo svekoliko građanstvo a najviše prodavatelji nekretnina i banke koje su kupnju kreditirale.

Vlada je u međuvremenu odustala od subvencioniranja kupnje krova nad glavom na kredit ali od pomaganja oko kupovine ipak ne odustaje. Problem je u tome što je opisani povrat poreza još jedan način da se primarno pomogne investitorima u dizanje nekretnina a tek sekundarno - ako uopće - građanima koji nekretnine kupuju.

Ekonomija za početnike: utjecaj ponude i potražnje na cijenu

Ekonomija se u nekim aspektima odlikuje takvim složenostima da nekima koji nam ih razjasne u krilo znade pasti čak i Nobelova nagrada. Međutim, ne samo da nije nužno biti nobelovac kako bi se razumio utjecaj ponude i potražnje na cijene već bi svatko s barem diplomom bilo koje srednje škole taj odnos jednostavno morao razumijeti: da biste potakli pad cijena ili barem zaustavljanje njihovog rasta potrebno je ili nekako smanjiti potražnju u odnosu na ponudu ili nekako povećati ponudu u odnosu na potražnju. Može i jedno i drugo istovremeno.

Da bi se cijena nekog proizvoda ili usluge smanjila može se primijeniti i treći lijek: administrativno ograničavanje. No takav lijek u uvjetima tržišnog gospodarstva nije razumno koristiti dulje vrijeme jer je tako primjenjen obično kontraporduktivan, bez obzira o kojem segmentu tržišta je riječ. Na tržištu nekretnina njegova dugoročna primjena mogla bi ubiti pacijenta dok kratkoročne mjere tamo u pravilu ne utječu nikako.

Za kraj vas pozivam da rješite jednostavan test o naučenom koji se sastoji od tri laka pitanja:

  1. da li mjera povrata pdv-a odnosno poreza na nekretnine olakšava ili otežava kupnju prve nekretnine?
  2. da li olakšavanje kupnje bilo čega pa i nekretnina povećava ili smanjuje potražnju?
  3. da li povećanje potražnje smanjuje cijene?

Želite još članaka o sličnim temama? Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.

Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze. 

na ⬆ vrh

Primjedbe

Objavi komentar

Popularni postovi s ovog bloga

Četiri agencije. jedna nekretnina - što ne valja s njom?

Među brojnim zabludama u vezi kupovine i prodaje nekretnina u Hrvatskoj, kao posebno žilava pokazala se ona o prodaji jedne te iste nekretnine preko više posrednika. U slijedeća dva nastavka objasnit ćemo kako suprotno predubjeđenjima takav način prodaje pruža prednosti i za prodavatelje i za kupce. "Zašto se ovaj stan prodaje preko nekoliko agencija istovremeno?", upitala me djevojka koja je u društvu dvoje svojih vršnjaka došla pogledati stan na Trešnjevci koji im je privukao pažnju. Ono što je stvarno htjela pitati ali joj dobar odgoj nije dopustio da izgovori bilo je: "Što s ovim stanom ne valja da ga treba prodavati preko nekoliko agencija istovremeno ?" Kako je nastalo predubjeđenje prema kojem je nekretnina koju prodaje samo jedna agencija kvalitetnija od one koju prodaje više njih može se samo nagađati. Budući da - očekivano - nisam uspio pronaći niti jednu studiju koja bi to na bilo koji način razjasnila, preostalo mi je upravo to: da nagađ...
nastavi čitati »

Što je isplativije: najam ili kupnja?

Kada je riječ o nekretninama pitanje iz naslova u Hrvatskoj rijetko tko postavlja jer svi znaju odgovor: kupnja se puno više isplati od najma. Mislim, gdje je tu problem? Problem je u pitanju ali o tome ćemo malo niže. Očita prednost ulaganja u kupnju nasuprot ulaganja u najam lako se može potkrijepiti sasvim jednostavnom računicom: ako je cijena najma X, a visina rate za otplatu kredita koji ste dobili za kupnju usporedivog stana ili kuće X - ili približno X - onda je jasno kao dan da je kupovina bolji izbor od najma jer nakon što isplatite kredit u vlasništvu će vam ostati kuća ili stan u kojem možete nastaviti živjeti uz osjećaj olakšanja od pritiska kredita ili nekretninu prodati i za taj novac kupiti neku drugu. Nasuprot tome, unajmitelj će u istom periodu potrošiti jednak ili približno jednak iznos nakon čega će biti u istoj situaciji kao i na samom početku. Čak i ako je mjesečna rata kredita osjetno veća od uobičajene najamnine za najam usporedive nekretnine, zbro...
nastavi čitati »

Da li je bolje ulagati u apartmane ili u suncobrane? - 1. dio

  Pitanje iz naslova zvuči kao šala ali fundamentalno ipak nije. Moj prijatelj iz Valpova mišljenja je da je ulaganje u suncobrane bolji izbor. Daleko od toga da je jedini koji tako misli. Tijekom proteklog ljeta moj Valpovčanin naišao je na jadransku plažu na kojoj se suncobrani iznajmljuju za 30 eura na dan. Ili 900 eura na mjesec. Što je, kaže naš Valpovčanin, otprilike plaća taksiste u Osijeku. No dobro, taksista u Osijeku za tu plaću ipak ne radi baš svakog dana u mjesecu, povrh tog iznosa treba zaraditi još i za razno-razne doprinose, porez itd. Zacijelo ima pravo na godišnji odmor, a nadajmo se da mu ni pravo na bolovanje nije uskraćeno. No ukoliko primanja taxi drivera from Osijek stavimo u odnos s "primanjima" družine od tri suncobrana tvrdnja mog Valpovčanina nije tek slikovita dosjetka nego čvrsta činjenica. I apartmani se teško nose sa suncobranima Ako se taksisti u Osijeku ne mogu takmičiti sa suncobranima u Dalmaciji, što j...
nastavi čitati »