HR tržište nekretnina u 2026.: budućnost je neizvjesna - sve ostalo je izvjesno

Na jučerašnjoj konferenciji u organizaciji Motus Media-e o budućnosti hrvatskog tržišta nekretnina okupilo se oko dvije stotine zainteresiranih iz povezanih branši: posrednici i agenti posredovanja u prometu neketnina, stručnjaci za PR i marketing povezan s tržištem, developeri i novinari, te moja malenkost - vaš bloger. Jedna od najcitiranijih rečenica iz romana "Gepard" G. T. di Lampeduse glasi: "Ako želimo da sve ostane kako jest, sve se mora promijeniti". Čini se kao dobar zaključak jučerašnje konferencije. Jer u ovoj godini slijedi cijeli niz promjena nakon kojih će - najvjerojatnije - sve ostati potpuno isto ili gotovo isto. No, okupljanju se ne može zanijekati zanimljivost.

Uoči same konferencije, u lobiju je na pitanja novinara odgovarao Borislav Vujović iz agencije Opereta. Požalio se između ostalog na puno starogradnje ponuđene tržištu po nerealno visokim cijenama što - naravno - loše utječe na ukupan promet. Koliko je nekretnina ponuđenih po nerealnim cijenama? Procjena gospodina Vujovića je da je riječ o oko 30%. Vaš je bloger na pitanje: "što definira realnu cijenu nekretnine?" kao odgovor dobio tek pomalo umoran osmjeh. A i isteklo je vrijeme za pitanja i odgovore.

Konferenciju su otvorili Marija Dekanić, direktorica, Motus Media-e, Maja Bogović, direktorica Sektora za trgovinu Hrvatske gospodarske komore i Željko Uhlir, državni tajnik iz Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine RH. Iz njihovih izlaganja svakako je najzanimljiviji podatak što ga je iznjela gospođa Begović, a riječ je o enormnom rastu broja posredničkih agencija registriranih za posredovanje posljednjih godina, čiji ukupan broj je već debelo premašio 1500 dok je broj licenciranih agenata prevalio preko broja 5000 i polako ali sigurno putuje prema 6000. Ima li uopće posla za taj broj agenata i agencija? Prema riječima Branka Papeša iz riječke Dogme, ne bi bila riječ o prevelikim brojkama da se radi o nekom drugom tržištu, recimo onom u Italiji. No za hrvatsko tržište nekretnina, takvo kakvo jeste, to su brojke koje se uklapaju u staru trgovačku poslovicu: mala bara - puno krokodila. Željko Uhlir podsjetio je prisutne na vladinu zakonodavnu ofenzivu na teritorij stambene politike i - posredno - tržište nekretnina. Osim zakona koji su već usvojeni (Zakon o prostornom uređenju) i izvjesnog skorog usvajanja novog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina sljedi i potpuno novi zakon o najmu stanova.

Tržište pada - cijene ne

Nakon otvaranja konferencije pred dupkom punu dvoranu je izašao Borislav Vujović kako bi prisutnima predstavio sažeti pregled tržišta nekretnina u 2025. godini te najavio glavne teme konferencije. Njegovo za prisutne iznimno zanimljivo izlaganje dade se sažeti na slijedeće: cijelo hrvatsko tržište nekretnina u prethodnoj je godini zabilježilo pad od oko 13% a otprilike isto toliko i zagrebačko tržište (neke procjene govore o čak -20% za Zagreb op. a.). Primorska tržišta nekretnina - osim zadarskog - bilježe još veći pad: preko 30%. Interes stranih državljana pao je također za taj postotak. Znači li to da se balon ispuhuje a nade kupaca u pad cijena uskoro postaju stvarnost? Ne u Hrvatskoj. Gospodin Vujović iznio je zanimljivo zapažanje da se Hrvatsko tržište nekretnina zapravo do danas nije oporavilo od krize 2008. Te 2008. zabilježeno je čak 141.587 transakcija. Tom su se broju tek približile 2022. i 2023. s preko 137.000 transakcija, da bi u 2025. brojka skliznula na 117.465. No, podsjeća Vujović, to je još uvijek 74% više negoli u 2015., godini najnižeg broja transakcija na hrvatskom tržištu nekretnina u posljednjih 20-ak godina. Zapravo, za očekivati je da 2026. u brojkama neće biti bolja - čak možda za nijansu gora - od 2025. ali da to neće izazvati i pad cijena. Zasluga za to velikim dijelom pripada znatno strožim kriterijima banaka za odobravanje kredita nego li je to bio slučaj katastrofalne 2008.: da biste kredit i dobili vaša kreditna sposobnost mora biti puno solidnija negoli prije 18 godina. No, dobra vijest je da će kamate zacijelo i dalje biti prilično povoljne.

1 m2=2t kruha

Usljedila je rasprava na istu temu u kojoj su se Vujoviću pridružili Prof. dr. sc. Josip Tica, Filip Ćulibrk i Jadranka Hotić, agentica za nekretnine. Osim potvrde onog što je prethodno istakao B. Vujović, panelisti su primjetili da je danas puno manje investitora koji poslovni plan fundiraju na pretpostavci velikog rasta cijena, dok su s druge strane kupci postali daleko izbirljiviji i oprezniji negoli u vremenima koji su prethodili zadnjoj velikoj krizi tržišta. Iako su se pregovaračke pozicije kupaca u zadnjih godinu dana poboljšale, tržište je i dalje nagnuto na stranu prodavatelja. Uz vječnu glad tržišta za malim stanovima porast potražnje za kvalitetnim velikim stanovima obilježava trendove u prethodnoj godini koji će se zacijelo nastaviti i u ovoj. Profesor Tica usput je razbio jednu od iluzija o raspolaganju s više od jednog stana kao nečem veoma raširenom među građanima Hrvatske. Iako je broj kućanstava koja raspolažu s jednom nekretninom vrlo visok (brojke iz različitih izvora se u potpunosti ne slažu ali je svakako riječ o oko 90% - op.a) svega 25% njih raspolaže s dvije nekretnine. Ovo pitanje u diskusiji nije dalje dodirnuto ali je razuman zaključak da je broj onih koji imaju tri i više nekretnina još manji.

Što se cijena nekretnina tiče, Borislav Vujović upoznao je prisutne sa zanimljivim opažanjem: prosječna cijena kvadratnog metra stana u Zagrebu davne 2008. godine bila je približno jednaka cijeni dvije tone bijelog kruha. 18 godina kasnije cijena kilograma kruha puta 2000 opet je usporediva s cijenom kvadratnog metra zagrebačkog stana.

Novi trendovi u industriji: influenceri, društvene mreže i Dubai

Sljedila su dva panela vođena sigurnom rukom moderatora Tomislava Ceroveca: 1 na 1 s gospodinom Brankom Papešom iz riječke Dogme i 2 na 1, s agentima koji u korak prate moderne trendove: Ivanom Jelaskom i Tonyem Jerkovićem.

B. Papeš upoznao nas je s izlaskom na strana tržišta uz poziv drugima da također krenu preko granica Hrvatske, jer "tko uspije u Hrvatskoj može uspjeti bilo gdje drugdje izvan Hrvatske", tvrdi Papeš. Osobito je zadovoljan svojim izlaskom na tržište Dubaia. Ondje se trguje kvalitetno izvedenim, veoma luksuznim nekretninama. U poređenju s usporedivima na tržištu nekretnina Hrvatske one u Dubaiu su osjetno jeftinije. Izvedba projekata od ideje do potpunog završetka građevine uobičajeno nije dulja od deset mjeseci. San svakog hrvatskog investitora u nekretnine.

I. Jelaska i T. Jerković upoznali su zainteresirane svojim uspješnim pristupom prodaji na temelju dobro urađenih i uređenih videa kojima nekretnine prezentiraju. Iako je stvarni obilazak nekretnine i dalje neizbježni korak ka odluci o kupnji, kako Jelaska i Jerković tvrde, obilazak se svodi na potvrdu utisaka koji je na njih ostavio video.

Veliki optimizam u ministarstvu i skepsa svih ostalih

Konferencija je zaključena uvodnim izlaganjem gospodina Ž. Ulhira na temu vladinih mjera usmjerenih ka povećanju stambene priuštivosti za hrvatske građane i diskusijom o toj temi, u kojoj su mu se pridružili Prof. dr. sc. Gojko Bežovan, stručnjak za stambenu politiku, Ivana Vukotić, direktorica tvrtke INNAVISION i Saša Perko, direktor DOMinvest grupe. Diskusiju je moderirao Tomislav Cerovec, a obilježili su je izniman optimizam državnog tajnika, gospodina Uhlira, s obzirom na očekivanja od planiranih mjera i skepsom svih ostalih u dvorani u njihovo ostvarenje. Profesor Bežovan upozorio je na ponovno zaobilaženje hrvatskih stručnjaka za pitanja o kojima se diskutiralo dok je državni tajnik istakao da je struka itekako involvirana u definiranje mjera - ali ne sva, već samo njen reprezentativni dio. Gospodin Uhlir nadalje je najavio aktiviranje preko 20.000 novih stambenih jedinica za potrebe priuštivog stanovanja - broj nedostajućih stambenih jedinica u Hrvatskoj je oko 238.000  - i to do 2030. godine, od čega oko 8000 novoizgrađenih. Ova brojka izazvala je sekepsu među dijelom prisutnih koji znaju da je kroz program izgradnje POS-ovih stanova tijekom četvrt stoljeća izgrađeno niti 9000 jedinica. Svi se nadamo da su skeptici u krivu a da je optimizam u vladi koji nam je prenio državni tajnik opravdan.

Na kraju jedan kuriozum koji nam je otkriven na ovoj konferenciji. U New Yorku, jednom od najbogatijih gradova na Zemlji s oko 8,5 miliuna stanovnika i financijskom središtu svijeta broj nekretninskih transakcija godišnje kreće se između 40 i 50 tisuća. U Dubaiu, jednom od najbogatijih gradova na Zemlji s oko 2,5 miliuna stanovnika i turističkom središtu svijeta bilježi se gotovo dvostruko više nekretninskih transakcija godišnje negoli u New Yorku. U Hrvatskoj, jednoj od siromašnijih država EU s oko 3.850.000 stanovnika broj nekretninskih transakcija nadmašuje broj onih u New Yorku za gotovo tri puta. Jesu li Hrvati zaista ludi (za nekretninama)?

Želite još članaka o sličnim temama? Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.

Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh