Sukob na brvnu ZPU: struka i oporba nasuprot Vlade. Tko pada u vodu?
Tema članaka na ovom blogu su analize hrvatskog tržišta najma i kupoprodaje stambenih nekretnina te savjeti čitateljima s tim u vezi. Iako zakoni koji reguliraju prostorno planiranje i uređenje itekako utječu na to tržište, u pravilu je riječ o posrednom utjecaju koji je izvan fokusa bloga. No, kako već poslovični vrapci na grani znaju, iznimke potvrđuju pravilo. Jednu takvu načinio sam člankom od 8. listopada o. g. Javnosti i saborskim zastupnicima nedavno izloženi prijedlog Zakona o prostornom uređenju još je jedan takav slučaj.
Tijekom javnog savjetovanja preko portala e-građani prijedlog Zakona o prostornom uređenju popraćen je s čak 1671 komentarom po čemu je pri vrhu top liste najkomentiranijih zakonskih prijedloga u ovoj godini. Na prijedlog se osim opozicije osobito žestoko obrušila struka. Što to Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine predlaže i zašto je to tako žestoko razljutilo oporbu i struku?
Privatizacijska pljačka 2.0 ante portas
Počnimo sa zastupnicom Možemo! u Gradskoj skupštini Zagreba, ovlaštenom arhitekticom i urbanisticom Suzanom Dobrić. Njena ocjena zakona na prekjučer održanom okruglom stolu u Saboru je alarmantno izravna: "prijedlog Zakona toliko je loš da ga nije moguće popraviti."
U tom je mišljenju - očekivano - podržava saborska oporba, prije svega iz redova SDP-a i njene matične stranke Možemo!, ali i Hrvatska komora arhitekata (HKA). Kanonada primjedbi oporbe i arhitekata na račun prijedloga ZPU u najkraćim crtama bi se mogla svesti na optužbu da Vlada predloženim ZPU namjerava u ruke privatnika staviti mehanizme koji će im omogućiti legalno otimanje prostornih resursa od županija, gradova i općina.
"Ministar Bačić prostoru pristupa kao resursu koji treba što prije potrošiti, umjesto da ga se čuva. Hijerarhija planova se briše, svi planovi postaju provedbeni, uvodi se niz iznimki koje omogućuju gradnju mimo planova, a gradovima i općinama oduzimaju se ustavno zajamčene ovlasti upravljanja prostorom", tvrdi Dobrić.
"Zakon slabi nadležnost lokalne i regionalne samouprave u planiranju svog prostora odnosno ključne odluke o planiranju prostora oduzimaju se županijama, gradovima i općinama, što je suprotno postavkama Ustava RH, europskim stečevinama te stručnim utemeljenjima", tvrdi HKA.
"Prijedlog zakona okreće logiku naglavačke – privatni investitor postaje taj koji planira i dizajnira prostor, zadaje prostorna ograničenja, gradi i na tome profitira", upozorava saborska zastupnica Sandra Benčić.
"Ovakav prijedlog zakona dodatno centralizira prostorno upravljanje, protežira privatni interes na štetu javnog, degradira lokalnu i regionalnu samoupravu i briše prostorno planiranje kao samostalnu javnu djelatnost. Riječ je o rušenju sustava prostornog uređenja koji je građen više od sto godina, a to se naziva planovima nove generacije", tvrdi arhitekt Miroslav Štimac. "Zakon se, bavi samo provedbom, bez stvarnog planiranja – planovi 'odnekud samo padaju', predlagatelja ne zanima kako nastaju, ni koje posljedice imaju na krajobraz, infrastrukturu i kvalitetu života."
Arhitektica Anja Dulčić je na saborskom okruglom stolu posebno je upozorila na zlouporabu pojma “priuštivo stanovanje”. Prijedlog zakona omogućava širenje građevinskih zona pod krinkom priuštivog stanovanja i tamo gdje nema osnovne infrastrukture, čime se dodatno ugrožavaju poljoprivredna i šumska zemljišta. "Još nemamo ni zakon o priuštivom stanovanju, niti znamo čija su zemljišta na kojima će se graditi, a već se otvara put proširenju građevinskih područja i potencijalnim izvlaštenjima, uključujući i u korist stranih investitora", upozorila je Dulčić.
Zastupnica Možemo! Urša Raukar-Gamulin upozorila je i na širi kontekst liberalizacije tržišta nekretnina kroz pripreme za ulazak Hrvatske u OECD: "Novi Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima potpuno je otvorio hrvatsko tržište nekretnina za ostalih 38 članica OECD-a. U isto vrijeme, domaći i strani investitori dobivaju čitav niz pogodnosti – od izostanka poreza na nekretnine za turističke objekte, preko ukidanja poreza na dobit za ulaganja u turizam veća od tri milijuna eura u prvih deset godina, do korištenja sredstava NPOO-a (Nacionalnog plana oporavka i otpornosti) za hotelske kapacitete. Za razliku od Hrvatske, druge članice OECD-a, poput Slovenije i Austrije, uvele su jasna ograničenja i zaštitne mehanizme", upozorava Raukar-Gamulin.
Predsjednik SDP-a Siniša Hajdaš Dončić je na saborskom okruglom stolu naglasio kako je prostor konačan, zadan i nedjeljiv te da je “odraz i identitet lokalne zajednice i društva”. Upozorio je da se prostor tretira kao roba, a ne kao javno dobro, te poručio kako je „politika još jednom stala na stranu torbara, a ne građana“.
Da se saborska oporba neće zadovoljiti tek kritikama prijedloga zakona najavili su Jasenka Auguštan Pentek, zastupnica SDP-a i zastupnik Možemo! Marin Živković, Osim pritiska na izvršnu vlast i saborsku većinu, oni najavljuju i obraćanje Ustavnom sudu radi ocjene ustavnosti ZPO. Jer, ako je barem dio upućenih kritika opravdan, prijedlog ZPU sasvim sigurno nije u skladu sa Ustavom.
Ministarstvo o prijedlogu ZPU: brže, bolje, jednostavnije!
Očekivano, od strane nadležnog ministarstva prijedlog ZPU opisuje se sasvim drugačije. U najavi javnog savjetovanja od 04. rujna ističu se digitalizacija, pojednostavljenje i ubrzanje postupaka, pravna sigurnost, veća učinkovitost. U objavi od 26. listopada ističe se sprječavanje devastacije prostora. Dakle, upravo dijametralno suprotna tvrdnja od izraženih strahova oporbe i arhitekata.
Na više se mjesta ističe zabrana etažiranja objekata turističko ugostiteljske namjene. Riječ je doista o pozitivnom pomaku jer bi se na taj način spriječila dosadašnja manjkavost regulative, što je omogućavalo investitorima da tobože izgrade hotel u prostoru bez infrastrukture kakva je neophodna u stambenom naselju, da bi po završetku gradnje "hotel" izetažirali u apartmane za prodaju.
Šutnja predlagatelja ne zvuči dobro
Prijedlog ZPU - sasvim logično - ni za oporbu i struku nije baš do posljednje riječi, zareza i točke loš. No arhitekt Štimac misli kako je čak i to dio plana da se krene u pljačku javnog prostora: "Prijedlog je perfidno pisan, a odredbe raštrkane; tek kad ih se sagleda u cjelini, vidi se da predlagatelji nisu ni nevini ni naivni" tvrdi on. Predsjednik Odbora za prostorno uređenje Skupštine Grada Zagreba Mauro Sirotnjak pridodaje "da je struka u izradu zakona uključena samo nominalno, dok su se prijedlozi slali gospodarskim interesnim udrugama i građevinskoj industriji."
Ono što u medijima upadljivo izostaje je argumentirani odgovor na kritike zagovaratelja prijedloga zakona, dakle predstavnika nadležnog ministarstva i barem dijela struke koja bi prijedlog podržala.
Takva pasivnost predstavnika vlade i odsutnost iz medija ostavlja dojam da obnašatelji vlasti nastoje izbjeći puno buke u javnosti oko prijedloga zakona, računajući da će uz pouzdanu i discipliniranu većinu u Saboru zakon biti izglasan. A kad jednom stupi na snagu ...
Takav je dojam, a on - naravno - ne mora biti i opravdan. No za sada ga nitko argumentirano ne osporava. Vidno izostaju i reakcije s lokalne razine, što se između ostalog može objasniti i trenutnim manjkom svijesti na lokalu o opasnostima po prostor na koje upozoravaju arhitekti i oporba.
Utjecaj prijedloga ZPU na tržište
Ako se ZPU donese u formi u kojoj se predlaže, a strahovi struke i oporbe pokažu istinitim, ono što možemo očekivati je devastacija prostora na nekretninski najatraktivnijim područjima: u zonama većih gradova i turistički najzanimljivijih areala, kao što je pojas uz more i turistički privlačnim područjima u kopnenom dijelu Hrvatske: zemljišta u blizini nacionalnih parkova, toplica i sličnog. Dakle, ne u nekom zaboravljenom slavonskom selu u široj okolici Slavonskog Broda ili Županje već ondje gdje će investicija invesitorima u nekretninu izgrađenoj na zakonski otetom terenu omogućiti najviše cijene i s obzirom na ulaganja donjeti najveći profit. Hoće li osim devastacije prostora takvo što donjeti niže cijene nekretnina i pristupačnije uvjete najma? Potpisnik ovog članka sumnja u to. Stanovi u nekretninama koje će biti građene pod uvjetima kakve su osporavatelji zakona ovih dana opisivali, zacijelo će pronalaziti svoje kupce ali će imati mali utjecaj na one čije financijske prilike dozvoljavaju kupnju stambene nekretnine već sada. Velika većina njih te dodatne nekretnine u infrastrukturno nedefiniranim prostorima jednostavno neće zanimati. Ukratko, više je riječ o širenju potrošačke baze negoli ispumpavanju cijena.
Želite još članaka o sličnim temama? Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.
Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.
Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.
Primjedbe
Objavi komentar