Utjecaj izmjena i dopuna GUP-a na sablasni rast cijena u Zagrebu
Stručna javnost - u širem smislu - uglavnom je suglasna da će nedavno usvojene izmjene i dopune Generalnog urbanističkog plana (GUP) Grada Zagreba imati pozitivnog utjecaja na opću kvalitetu života u gradu ali i da će potaknuti rast cijena nekretnina prije svega u vanjskom prstenu gradskih naselja. U ovom članku neću osporavati mogućnost rasta cijena (iz svih mogućih razloga) već ću osporiti pretpostavku da je rast cijena neminovan upravo usljed uvođenja rečenih novela u zagrebački GUP.
Odredbe koje su spomenutu širu stručnu javnost potakle na zaključak da nas očekuje novi skok cijena nekretnina, i to prvenstveno u vanjskim zapadnim i istočnim gradskim naseljima, mogu se svesti na dvije: smanjenje koeficijenta izgrađenosti parcela i planirani infrastrukturni zahvati, prvenstveno proširivanje mreže tramvajskih pruga, koje bi ta vanjska naselja znatno bolje povezala s centrom grada.
U članku od 03. rujna o.g. u kojem sam se osvrnuo na utjecaj nedavnih vladinih mjera na cijene nekretnina, podsjetio sam na temeljne principe funkcioniranja tržišta: smanjenje potražnje i povećanje ponude potiče pad cijena dok u obrnutom slučaju potiču njihov rast. Rečeni principi neumoljivi su i nema načina da se od njih pobjegne sve dotle dok smo na tržištu. Odnosno, utjecaj ponude i potražnje mogao bi se preusmjeriti tek ukoliko tržište napustimo. Imajući navedeno na umu, a da bismo utvrdili hoće li izmjene i dopune GUP-a potaknuti rast cijena nekretnina i u kolikoj mjeri, moramo ispitati kako će one utjecati na ponudu i potražnju.
Unaprijeđenja infrastrukture
Grad Zagreb već se desetljećima - barem na deklarativnoj razini -priprema da mrežu tramvajskih pruga proširi prema naseljima na njegovim istočnim i zapadnim krajevima. Već se godinama razgovara i o ideji tramvajske pruge do nove zračne luke u Velikoj Gorici. Konačno, jedan od ključnih projekata koji bi zagrebački infrastrukturni krajolik stubokom promjenio bio bi realizacija četvrtog, jarunskog mosta preko Save, niz koji bi se uz četiri vozne trake protezala i tramvajska pruga u oba smjera. Ukoliko se sve to realizira - a nadajmo se da hoće - kako će se to odraziti na ponudu i potražnju nekretnina i samim tim na njihove cijene?
Očito je da će nekretnine u sva tri smjera: prema istoku i zapadu grada te u smjeru prema Velikoj Gorici preko Domovinskog mosta postati jednostavno atraktivnije. Kad bilo što što se prodaje dobije na atraktivnosti tada raste potražnja za tim pa mu - sukladno temeljnim tržišnim principima - raste i cijena. Dakle, pretpostavka da će nekretnine u zonama koje će, nakon što se spomenuti projekti realiziraju, dobiti na vrijednosti je istinita. Međutim, uvjerenja sam kako takav utjecaj neće izostati ali će biti daleko ispod razine kako šira stručna javnost ovih dana gotovo unisono najavljuje.
Cijene su već visoke
Da, cijene stanova i u zapadnim i u istočnim dijelovima grada već su dosegle razine koje dobar dio potencijalnih kupaca odbija od ideje da se upuštaju u kupnju jednostavno zato što to niti ne mogu. Uostalom, statistika već bilježi na svim najživljim dijelovima hrvatskog tržišta nekretnina znatan pad prometa s obzirom na broj transakcija. Prema portalu Lider broj transakcija na području Grada Zagreba u prvoj polovini 2025. godine manji je za čak 20% u usporedbi s prvom polovinom 2024. godine. Čitatelji se na ovom mjestu zacijelo pitaju: "Ako je manja potražnja zašto onda cijene ne padaju već naprotiv, rastu?"
Prema citiranom članku uzrok tome leži u istovremenom padu ponude u Zagrebu. Točnije bi bilo reći kako je riječ o padu ponude onog što traže kupci koji si kupnju mogu priuštiti. U svakom slučaju, pali su i ponuda i potražnja pa je zapravo odnos ponude i potražnje ostao približno isti kao i prošle godine. Nadalje, prema citiranom članku, tome usprkos, cijene su dodatno rasle. Prema mišljenju autora ovog bloga - mojoj malenkosti - na opisano šizofreno ponašanje zagrebačkog tržišta nekretnina su uz već spomenut odnos broja platežno sposobnih kupaca spram broja za takvu platežnost adekvatnih nekretnina utjecali još neki za hrvatsko, pa samim tim i zagrebačko tržište nekretnina specifični faktori, za čije detaljno objašnjenje bi trebao poseban članak. Valja imati na umu i još jednu činjenicu koja vrijedi za bilo koje tržište nekretnina, pa i ovo hrvatsko: u usporedbi s na primjer tržištem voća i povrća na kojem se utjecaj ponude i potražnje na promjenu cijene manifestira u vremenskim intervalima koji se često mjere tek satima, reakcija tržišta nekretnina neuporedivo je sporija i u punoj mjeri se najčešće manifestira u razdobljima koja se mjere godinama. Jednostavnije rečeno, ne bi bilo neobično da na manifestaciju utjecaja ovogodišnjeg pada ili rasta ponude i potražnje u punoj mjeri čekamo do jeseni 2026. ili proljeća 2027. Ukoliko čitateljica odnosno čitatelj žele čitati o tome na ovom blogu, pošaljite mi poruku s prijedlogom.
Vratimo se očekivanom povećanom interesu za kupnju nekretnina u vanjskim istočnim i zapadnim naseljima Zagreba. Ukoliko do povećanja interesa doista dođe, to bi značilo da će se istovremeno smanjiti interes za stanove bliže centru jer će se dio tog interesa preliti prema periferiji. Ukratko, potražnja za stanovima bliže centru grada trebala bi prema tome pasti, a kada potražnja pada trebale bi početi padati i cijene. Opet zbog onih ranije spomenutih faktora, specifičnih za hrvatsko tržište nekretnina, smatram da će se to doista i dogoditi ali tek kroz dulje razdoblje i na način da će nominalni rast cijena biti ili usporen u odnosu na druge zone ili zaustavljen. No tako kako je navedeno funkcionira tržište.
Ukratko, uzme li se u obzir sve spomenuto, razumno je očekivati da će se jaz između cijena u najatraktivnijim dijelovima grada, blizu njegovog centra i u zonama malo izvan centra ali dobro povezanim s njim i cijena u perifernim dijelovima grada s izgledima da budu osjetno bolje prometno povezani s ostalim dijelovima Zagreba u narednim godinama smanjivati. No da ponovim: niti blizu tako dramatično kako već spomenuta šira stručna javnost najavljuje.
Vjerojatno najveći potencijal za porast cijena pod utjecajem planiranih infrastrukturnih zahvata ima područje uz trasu buduće tramvajske pruge do zračne luke u Velikoj Gorici. Hoće li se taj potencijal i ostvariti ovisi i o investicijama u druge infrastrukturne potrebe osim prometnica.
Utjecaj smanjenja koeficijenta izgrađenosti parcele
Koeficijent izgrađenosti građevinske parcele (Kig) predstavlja dio parcele koji se - laički rečeno - smije prekriti zgradom i izražava se u postotcima. Na primjer, ako parcela ima površinu od 600 čm, a koeficijent izgrađenosti je 30% tada se na toj parceli može izgraditi kuća čiji temelji pokrivaju 180 čm.
Usvojenim izmjenama i dopunama zagrebačkog GUP-a je smanjena maksimalno dozvoljena izgradivost građevinskih parcela u prosjeku za oko 15-ak%. Molim čitatelje da imaju na umu kako je riječ o odokativnom - obzirom na cijeli GUP - približnom i ilustrativnom postotku smanjenja. Za točan koeficijent izgradivosti neke određene parcele čitateljica odnosno čitatelj će se morati raspitati kod nadležnog tijela javne uprave ili samostalno proučiti GUP, a po potrebi još i detaljni plan uređenja (DUP) pojedinog mikropodručja ili ipak zamoliti prijateljicu ili prijatelja arhtektonske struke da mu/joj to rastumači.
Prema nekim napisima usljed navedenih izmjena glede koeficijenta izgrađenosti parcele doći će do porasta cijena nekretnina od oko 13%. Nemam namjeru ovdje osporavati da će do tolikog porasta cijena doista i doći ali bio bih spreman jamčiti kako objektivni uzrok tolikog rasta cijena sigurno neće biti smanjenje koeficijenta izgrađenosti parcela. Razlog je jednostavan: prosječna cijena građevinskih zemljišta jednostavno nema toliko učešće u konačnim troškovima dizanja građevine sa stanovima. Navedeni postotak porasta cijena nekretnina usljed smanjenja koeficijenta izgrađenosti bio bi opravdan samo ako bi uobičajena cijena kvadratnog metra zemljišta približno odgovarala cijeni metra kvadratnog stana u zgradi na toj parceli, što je u slučaju dizanja višestambenih zgrada malo vjerojatno. Smanjenje koeficijenta izgrađenosti parcele moglo bi doista (za investitore) negativno utjecati na odnos troškova dizanja građevine i planirane dobiti, ali ipak manje od spomenutih 13%. Ključno pitanje za čitatelje ovog bloga je: hoće li uz utjecaj na povećanje troškova utjecati i na povećanje konačne cijene kvadrata? Pa, svakako će investitore motivirati da cijene povećaju kako im se ne bi smanjila očekivana dobit. No, s druge strane, povećana cijena utječe negativno na potražnju, a manja potražnja cijene supresira. Budući su cijene već prilično visoke, razumniji izbor bi možda bio prihvatiti manji profit umjesto slabije prodaje.
Kada je riječ o obiteljskim kućama smanjenje koeficijenata izgradivosti moglo bi negativno utjecati na sve one koji bi željeli izgraditi veću prizemnicu na relativno maloj parceli, dok na one koji se odluče na izgradnju katnice vrlo vjerojatno neće utjecati uopće. Činjenica je da se posljednjih godina sve rijeđe za potrebe dizanja obiteljskih kuća koeficijent izgrađenosti parcele iskorištava do maksimuma. Naime, rijetko tko gradi u prošlosti uobičajene grdosije od 400 i više stambenih kvadrata za smještaj tri generacije obitelji, obično je riječ o objektima do uvrh glave oko 150 metara kvadratnih stambenog prostora, što je sasvim dovoljno za udoban smještaj četvoro- ili petoročlane obitelji. Odnosno, privatni investitori od dozvoljenog koeficijenta izgrađenosti već su ranije mahom iskorištavali čak i manje negoli je bilo dozvoljeno, a samo iznimno više negoli će biti dozvoljeno u buduće.
Ukratko, autora ovog bloga - moju malenkost - iznenadilo bi da spomenute izmjene i dopune GUP-izazovu neki značajniji rast cijena u budućnosti građenih nekretnina, osobito kada je riječ o obiteljskim kućama.
Ono što ne mogu isključiti je da će se rast cijena opravdavati upravo rečenim izmjenama GUP-a. Nemojte dozvoliti da vas zavaraju. Pratite ovaj blog i budite informirani.
Želite još članaka o sličnim temama? Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.
Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.
Primjedbe
Objavi komentar