Renovirati ili ne renovirati, to je pitanje

Temeljni cilj svakog tko prodaje stan ili kuću je da ostvari što bržu prodaju po najboljoj mogućoj cijeni. Ostvarenje tako postavljenih ciljeva ovisi o puno faktora na koji vlasnik ne može uopće - ili barem ne ozbiljno - utjecati. Ponuda i potražnja te svi ostali faktori koji utječu na tržište, poput vladine stambene politike, kreditne politike banaka ili cijena na tržištu građevnog materijala izvan su našeg dosega, pa nemamo drugog izbora osim da budemo svjesni njihovog postojanja i pomirimo se s njihovim utjecajem. Odluka o renoviranju nekretnine prije prodaje ili njenom izlaganju tržištu u stanju u kakvom jeste možda ne ovisi sasvim o nama (kako se niže objašnjava) ali je svakako nešto na što ipak možemo u dobroj mjeri utjecati.

Mogućnost da se uopće odlučuje o renovaciji nekretnine prije prodaje ovisi o dva faktora: o raspolaganju s potrebnim novčanim sredstvima za to i o mogućnosti angažmana majstora koji će renovaciju obaviti. U posljednjih nekoliko godina situacija je takva da će vam većina onih koji su se odlučili za renovaciju reći kako je - paradoksalno - lakše pribaviti novac negoli pronaći majstore koje ćete tim novcem platiti. Nije riječ samo o malim projektima, kao što su renovacije kupaonica ili kuhinja već čak i o velikim, kao što su energetske obnove neke stambene zgrade.

Potražnja za majstorima već godinama ne jenjava

Energetska obnova jedne stambene zgrade je posao od najmanje nekoliko mjeseci, ako ne i od cijele godine. Imati osiguran posao u duljem periodu u svakoj bi branši bilo dočekano s oduševljenjem. U svakoj osim u građevinskoj jer potražnja deleko nadmašuje ponudu. Poznati su mi slučajevi stambenih zgrada koje su unaprijed osigurale gotovo 100% sredstava potrebnih da se s obnovom počne ali se na čak dva natječaja za taj posao nije javio baš nitko.

Potražnja je tolika da se čak i "Youtube majstori" dočekuju s radošću za obavljanje nekih manjih i manje zahtjevnih poslova. Takve prilike u građevinarstvu će se u slijedećih najviše 10-ak godina sasvim sigurno drastično promijeniti, na način da će se odnos ponude i potražnje uravnotežiti. No, trenutno je vaga sasvim nagnuta na stranu potražnje. Za potrebe ovog članka pretpostavit ćemo da ćete u slučaju odabira renoviranja kao koraka prije prodaje moći uspješno riješiti oba problema: financiranje i angažman majstora.

Tržište nekretnina trenutno bolje reagira na renovirane nekretnine

U vrijeme dok pišem ovaj tekst na tržištu starogradnje postoji potražnja i za nekretninama koje tek treba renovirati i za onima koje su već renovirane. Međutim, prije svega usljed povelike muke da se pronađu i angažiraju kvalitetni majstori potražnja za već renoviranim nekretninama osjetno nadmašuje potražnju za onima koje tek treba renovirati. Ove druge najčešće su meta samih građevinskih majstora koji će sasvim sigurno derutnu nekretninu obnoviti brže i uz manji trošak negoli bilo tko drugi tko će se u to upustiti posredstvom poslovnog angažmana majstora i tako ostvariti popriličnu dobit kroz preprodaju nekretnine.

Kupci mogu biti žrtve majstora - prevaranata

Iako je ovaj članak okrenut prije svega prodavateljima, dobro je kupce koji ga čitaju upozoriti na činjenicu da neki od majstora koji se dokopaju nekretnine što ju tek treba obnoviti neće odoljeti da površno i nekvalitetno renoviranje u koje je uloženo puno manje novaca negoli je za kvalitetnu obnovu inače potrebno vješto zamaskiraju u kvalitetno i skupo obavljen posao. Takva renovacija zacijelo neće zavarati nekog od njihovih kolega ali hoće neiskusnog i naivnog kupca koji o građevini i renoviranju ne zna ništa. Jedan od načina da se kupac zašititi od prijevare je da uz sebe, prilikom razgleda stana ima prijatelja građevinske ili arhitektonske struke. U nedostatku prijatelja nekog takvog možete i unajmiti ali to naravno zahtijeva i troškove. Ukoliko niste u mogućnosti angažirati savjetnika građevinsko-arihtektonske struke obratite pažnju na posredne dokaze o kvaliteti. Na primjer, možete zatražiti na uvid račune u vezi renovacije. No, ako je obnovu radio vlasnik koji je građevinske struke tada neće imati takve račune jer ih samom sebi nije ni ispostavljao. Međutim, danas je uobičajeno da majstor fotografira sve faze renovacije te će vam moći podastrti barem tu galeriju fotografija kao dokaz o kvaliteti zahvata. Nema ni fotografija? U tom slučaju mi za kupce ostaje još samo slijedeći savjet: budite veoma, veoma oprezni i pritom se oslonite na ono malo što već znate: kuckajte po zidovima, testirajte instalacije, provjeravajte kako se zatvaraju i otvaraju prozori, kako rade rolete i slično i pritom tražite objašnjenja za sve ono što vam se čini čudnim. Ako naiđete na dva prozora koji se teško otvaraju, tri rolete koje se ne spuštaju bez otpora i jedna vrata koja se teško zatvaraju, to bi moglo ukazivati da je i kompletna renovacija izvedena traljavo.

Cilj renovacije prije prodaje je povećati vrijednost nekretnine i ubrzati prodaju

Tvrdnja iz podnaslova zacijelo se većini čitatelja čini toliko podrazumijevajućom da se sada vjerojatno pitaju zašto to uopće ističem. U praksi, stvari nisu tako jednostavne.

Za početak, već sama odluka da se nekretnina najprije renovira pa tek onda prodaje znači da će za vrijeme koje će biti utrošeno na renovaciju prodaja biti odložena. No, ako ona ne traje mjesecima već sve bude obavljeno relativno brzo, recimo unutar najviše 4-6 tjedana, potrošeno vrijeme nadoknadit će se na ubrzavanju prodaje. Što je s povećanjem vrijednosti?

Kada je riječ o ispunjavanju uvjeta da se od prodaje renovirane nekretnine zaradi više (naravno uz pribrajanje troška obnove) negoli bi se zaradilo od njene prodaje u stanju kakvom jeste vlasnici najčeće rade jednu od slijedeće dvije greške: ulažu premalo (i za razliku od gore spomenutih nepoštenih majstora to niti ne skrivaju) ili ulažu previše.

Prevelika ulaganja mogu biti jednako pogrešna kao i premala

Onima koji ulažu premalo i ugrađuju (očito) jeftine, manje kvalitetne elemente desit će se da im potencijalni kupac trošak obnove jednostavno neće priznati. Kupnja nekretnine u Hrvatskoj (pa i drugdje po Europi) u današnje vrijeme zahtjeva pozamašna novčana sredstva. Za veliki broj ljudi bit će riječ o najvećem izdatku s kojim će se susresti tijekom cijelog svog života. Zato očekuju da ono što kupuju u svim aspektima opravda toliki izdatak. Ugrađeni materijali niske kvalitete u tome neće uspjeti.

Na sasvim suprotnoj strani su oni koji ulažu - obzirom na nekretninu koju uređuju - previše. Standardi uređenja stambenih prostora u elitnim naseljima kao što je na primjer zagrebački Tuškanac jednostavno ne mogu biti isti kao onaj koji bi bio preporučljiv u Retkovcu ili Dugom Selu. Standard opremanja jednog penthouse-a u samom centru Dubrovnika sasvim je drugačiji u odnosu na suterenski stan u Slavonskom Brodu. Kada prodavatelj prilikom renoviranja suterenskog stana ugrađuje ekstra skupe materijale poput metar sa metar mramornih, dva centimetra debelih pločica i dizajnerske pipe iz limitirane serije, što misli koga će privući radi kupnje? I dalje će to biti oni koji sebi ne mogu priuštiti penthouse ali negdje ipak moraju živjeti. Njima ni na kraj pameti nije da plate tako skupe elemente ugradnje. Umjesto toga će radije za istu cijenu kupiti stan na prvom katu, obnovljen materijalima primjerene kvalitete.

Na kraju valja napomenuti da će renoviranje malog stana uvijek brže i lakše opravdati povećanu cijenu nakon renovacije negoli velike stambene nekretnine. Za renovaciju velikih stanova i kuća potrebno je i više novaca. Možda je bolje pokušati ih prodati takve kakvi jesu. Ako se i zaradi nešto manje negoli da se nekretnina prodaje obnovljena valja imati na umu da su uštede na živcima koje bi inače gubili u raspravama s majstorima puno vrijednije.

Želite još članaka o sličnim temama? Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.

Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh