Priuštivo stanovanje made in USA

Do prije nekoliko godina se u Hrvatskoj cjelokupna javna rasprava na temu priuštivog stanovanja svodila na pronalaženje načina kako da se - primarno mlađim građanima - olakša kupnja nekretnine za stanovanje. Od nedavno se konačno ozbiljnije počelo razgovarati i o rješavanju pitanja priuštivog stanovanja kroz najam, o čemu je članak pod naslovom (Pravilnik o priuštivom stanovanju: solidna ideja, sumnjivi detalji) objavljen na ovom blogu prošlog tjedna. Dobar način da procjenimo kvalitetu rješenja koja nam u svojoj režiji nudi hrvatsko Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine je da ih usporedimo s rješenjima istog problema u drugim državama. Počnimo sa Sjedinjenim Američkim Državama.

Section 8 housing

Od svih takozvanih Zapadnih zemalja, među koje osim dobrog komada Europe, SAD-a i Kanade ubrajamo još i dvije na krajnjem jugu: Australiju i Novi Zeland, SAD su po svim kriterijima najmanje socijalno osjetljive. No čak ni SAD nije sasvim besćutna prema socijalno ugroženima. Jedna od mjera ublažavanja depriviranosti dijela američkih građana je mogućnost subvencioniranog najma stambenog prostora za one koji pripadaju donjoj polovini stanovništva po prihodima. Program je poznat po popularnom nazivu “Section 8 housing” i donekle je usporediv s hrvatskim prijedlogom koji tek treba proći postupak usvajanja. Službeni naziv programa je “Housing Choice Voucher program” što bi na hrvatskom otprilike bilo “Program vaučera za odabir mjesta stanovanja”. Section 8 housing zamišljen je kao program koji će građanima s nižim primanjima omogućiti da izbjegnu stanovanje u getoima za siromašne već im pružiti priliku uklapanja među onaj dio građanstva koji zahvaljujući boljim primanjima sebi mogu priuštiti stanovanje u “dobrim” kvartovima. Ideja je za SAD, državu u kojoj je individualizam i društveni darvinizam okrenut na najjače, iznenađujuće socijalna. Danas već i poslovični vrapci na grani - zacijelo i ostala perad - znaju da je utjecaj okruženja na pojedinca, osobito djecu u razvoju, ogroman. Šanse da će dijete koje odrasta okruženo siromaštvom i besperspektivnošću i samo postati besperspektivno i siromašno, a vrlo vjerojatno i kriminogeno, znatno su veće u usporedbi s djetetom koje raste u okruženju blagostanja, optimizma i vjere u dobre prilike. Kada su multimilionera Aristotlea Onssisa nekom zgodom upitali što bi učinio ako bi iznenada ostao bez svega, on je bez puno razmišljanja odgovorio da bi se za početak preselio u kvart u kojem žive bogataši. Prije negoli je preminuo nije nam ostavio upute kako se to može izvesti nakon što ostaneš bez svega ali mu se ne može odreći jasna svijest o djelovanju okruženja na životne prilike. Section 8 housing program svjedoči da slična svijest postoji i u uredima američkih nositelja provedbe vlasti. Kako program funkcionira u praksi?

Što je najmoprimac siromašniji - to bolje za najmodavca

Pravo na pomoć imaju građani SAD čiji prihodi su manji od medijalne plaće - razdjelnice koja stanovništvo dijeli na polovinu koja živi s prihodima nižim od medijalne plaće i polovinu s primanjima višim od tog iznosa - a prednost imaju invalidi, obitelji s djecom i stariji građani. Osim toga, prioritet će imati i osobe s tako niskim primanjima da inače ne mogu ni na koji način riješiti svoj stambeni problem. Bitno je i da je riječ o uzornim građanima u smislu da nisu evidentirani među počinitelje kaznenih djela. Ljudi bez američkog državljanstva se ne mogu prijaviti za ovaj program, čak i ako su po svim drugim kriterijima građani besprijekornog profila.

U praksi, najmoprimac sam pronalazi stan za najam čiji vlasnik je spreman ući u program Section 8 housinga. Lokalna Javna stambena uprava (PHA) provjerit će da li stan odnosno kuća udovoljava određenim standardima stanovanja pa, ako udovoljava, dopušta uključenje u program. Dakle, neće se sufinancirati najam nečeg što je, kako bi se inače reklo, obična rupetina. Nakon što se prođe kompletna procedura, ispune svi obrasci, i stignu sva moguća odobrenja stanar se može useliti. Općenito se u svijetu smatra da izdvajanja za najam za korisnika odgovarajućeg smještaja (dakle, ne bilo kakvog već primjerenog temeljnim potrebama korisnika) ne bi trebali prelaziti 30% od ukupnih prihoda. Upravo je to i mjera troška najma za korisnika pomoći kroz Section 8 housing: 30% od prihoda, koliki god da jesu, izdvaja se za namirenje najamnine. Preostatak, koji ovisno o prihodima korisnika može biti i 90% najamnine namiruje lokalna PHA. Ako je nekim stereotipskim Balkancima koji ovo čitaju palo na pamet kako rečeno daje priliku najmodavcu i najmoprimcu da “nabiju” stanarinu na neki abnormalno visok iznos, a kako bi iz PHA izvukli što više para na ime subvencije pa “dobit” podijelili, za njih imam lošu vijest. Naime, stanarina ne smije biti veća od tzv. poštene tržišne najamnine (Fair Market Rent) koju američki ured za stanovanje i urbani razvoj svake godine određuje za svako pojedino područje. Sve u svemu, riječ je o pristupu određivanju priuštive najamnine vrlo sličnom onom iz prijedloga za potrebe Hrvatske.

Većina stanodavaca u SAD rado će ući u program, jer im država jamči 100% pouzdanu i redovitu isplatu onog dijela najamnine za koju se ona brine. U stvari, što je najmoprimac siromašniji to je situacija za stanodavca bolja, jer je udio u stanarini za koji jamči država veći. Stanar također može biti zadovoljan jer ga nitko neće izbaciti iz stana koji je ušao u program sve dok poštuje kućna pravila, ne krši zakone i redovito plaća svoj dio stanarine. S druge strane, pokaže li se da je stanar neuredan, da svoj dio ne plaća redovito i da ne poštuje kućna pravila, stanodavac ga može deložirati na isti način kao i bilo kojeg drugog najmoprimca koji je u najam ušao mimo programa Sector 8 housinga. Najmodavac iz Hrvatske, koji zna da se deložacija na temelju zakona u nas prečesto znade oduljiti na par godina (od nekih znanaca - odvjetnika čuo sam za primjere deložacija koje su trajale dulje od pet godina), zacijelo se na ovom mjestu pita koliko takav proces traje u SAD-u? U većini saveznih država procedura traje od mjesec do najviše dva mjeseca od trenutka podnošenja zahtjeva za deložaciju do njene provedbe. Čini se da je najgore u New Yorku gdje ta procedura znade potrajati čak i dulje od tri mjeseca. Užasno dugo za SAD i nadrealno kratko za Hr.

Ključna mana programa: premalo sredstava

Sredstva namijenjena programu Sector 8 housing premala su u odnosu na potrebe. U nekim državama primanje novih korisnika u program zbog manjka sredstava do daljnjeg je zaustavljen. U nekima se za uključenje u program čeka i dulje od dest godina. Za pretpostaviti je da će pod administracijom Donalda Trumpa tih sredstava biti još i manje dok će potrebe nastaviti rasti.

Koliko novca SAD izdvaja za potrebe Sector 8 housinga? Oko 30 milijardi dolara godišnje, što izgleda kao jako puno novaca. No riječ je o iznosu koji čini nešto manje od 0,5% ukupnog američkog godišnjeg proračuna, što je skoro 30 puta manje od iznosa koji SAD izdvaja za vojne potrebe.

Ako bi se program kakav je prethodno opisan primijenio u Hrvatskoj na isti način, izdvajanjem oko 0,5% hrvatskog godišnjeg proračuna, a s obzirom na (pretpostavljenu) medijalnu najamninu svedenu na državni prosjek i medijalnu plaću s tim bi se sredstvima mogle namiriti potrebe za 40 do 50 tisuća kućanstava ili za približno njih 2,7 - 3,2%. Pouzdanih podataka o tome kolike bi bile potrebe za jednim takvim programom u Hrvatskoj, na žalost nema. Kao što je navedeno u članku objavljenom na ovom blogu prije tjedan dana, hrvatska Vlada planira tijekom slijedećih pet godina u program uključiti oko 9000 kućanstava ili oko 0,6% od ukupnog broja. Iako se izvori ne slažu do u zadnju znamenku o broju hrvatskih kućanstava koja ne žive u vlastitoj nekretnini okvirno je riječ o svakom desetom ili njih oko 150000. Da sumiramo: ako Vlada RH uspije 100% u svojim namjerama da građanima osigura priuštivi smještaj, rečenim će programom pomoći svakom šesnaestom.

Ukoliko imate pitanja ili prijedloge u vezi ove teme svakako mi pišite. Put do adrese za to vodi preko klika na link ovdje.

Želite biti na vrijeme obaviješteni kada se novi članak pojavi? Predbilježite se za to.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh