Kako razotkriti lošu renovaciju i gradnju (2. dio)
Prošlog tjedna na blogu je objavljen prvi dio osvrta na probleme loše gradnje i renoviranja. U današnjem članku pronaći ćete nekoliko savjeta kako da lošu kvalitetu razotkrijete. Imajte na umu kako niti cijela knjiga primjera za lošu gradnju odnosno renovaciju ne bi mogla pokriti svaki mogući slučaj. Drugim riječima, jednostavno nije moguće ponuditi popis gotovih odgovora na baš svako moguće pitanje. To osobito nije moguće u ovako ograničenom tekstu pa to - naravno - neće biti niti pokušano. Tekst koji slijedi napisan je s namjerom da potakne čitatelja na način razmišljanja koji će mu usprkos manjku stručnog znanja pomoći da sam razotkrije - ili barem nasluti - lošu gradnju odnosno neprofesionalno iil čak maliciozno izvedenu renovaciju.
Renome je dobra stvar ali nije jamstvo
U prošlotjednom članku spomenuo sam slučaj grupe kupaca koji su zajednički angažirali građevinskog stručnjaka koji je u njihovo ime nadzirao gradnju, što im se na kraju i isplatilo. Međutim, ako niste u vezi s vašim budućim susjedima trošak nadzora samo za vaše potrebe mogao bi biti previsok. Možete li ipak štogod učiniti? Naravno da možete!
Pratite gradnju sami. Naravno, ukoliko niste stručni za očekivati je da nećete zapaziti sve eventualne propuste učinjene pri gradnji, a koje bi stručnjak zacijelo otkrio bez problema. Međutim, novogradnje se prodaju uz jamstvo. Na instalacije i ugradnje garancija je obično dvije godine dok za konstrukcijske elemente jamstvo obično bude desetogodišnje. Što dakle možete učiniti? Dok se vaš budući dom gradi obilazite gradilište, recimo jednom do dva puta mjesečno i fotografirajte sve što vidite u budućem stanu i oko stana. Za očekivati je da sve ono što vama kao nestručnjaku promakne neće promaći objektivu vašeg fotoaparata. Ukoliko se u jamstvenom roku pojave neki nedostaci stručna osoba će možda na tim fotografijama pronaći izvor problema, što bi mu inače bilo teže ako nedostatke mora razotkrivati pregledom zatvorene, gotove građevine.
Novogradnja - detalji govore
Kada kupujete već gotovu novogradnju ili renovirani stan odnosno kuću puno toga možete otkriti iz sitnih detalja. Oni nam obično razotkrivaju pristup samoj gradnji odnosno renoviranju. Ukoliko u novogradnji pronalazite puno sitnih grešaka, moguće je da one same po sebi ne obezvrijeđuju nekretninu - barem ne u značajnijoj mjeri - ali nam puno govore o onom koji je objekt gradio. Rolete koje se teško spuštaju i dižu, kvake koje škripe, očito neravni zidovi, tragovi boje po parketu i slične "sitnice" koje će se relativno lako srediti, ako se pojavljuju u većem broju govore nam da je pristup gradnji bio ne osobito profesionalan ili su angažirani podizvođači koji se ne diče majstorstvom. Možda je bolje da se u kupnju takve nekretnine ni ne upuštate? Možete i tražiti od invstitora da prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora otkloni nedostatke. Način na koji će reagirati na taj vaš zahtjev kao i sama izvedba uklanjanja nedostataka otkrit će vam još detalja o pristupu gradnji te nekretnine. Što ćete na kraju odlučiti ovisi isključivo o vama ali je bitno da ste prije odluke dobro informirani.
Izolacija je sama duša nekretnine
Među podcjenjenijim osobinama novih nekretnina za stanovanje je zvučna izolacija. Međutim, izolacija općenito: od vlage, toplinska i zvučna su gotovo pa smisao nekretnine za stanovanje. Kada je riječ o toplinskoj izolaciji, danas se nekretnine obavezno prodaju uz energetski certifikat s ocjenom koja nam ne govori izravno o toplinskoj izolaciji već o energetskoj efikasnosti. Bez dobre toplinske izolacije neće biti ni energetske efikasnosti. Dakle, dobra ocjena energetske efikasnosti zapravo nam posredno govori o dobroj toplinskoj izolaciji. Elaborat energetskog certifikata reći će vam još i više.
Kada je riječ o zaštiti od vlage, loše izvedena izolacija će se gotovo sigurno razotkriti već tijekom jamstvenog roka. Ako se pokaže još prije nego li objekt bude gotov, dobro razmislite što ćete na kraju odlučiti. Ostaje nam još zvučna izolacija.
Novogradnje između ostalog moraju zadovoljiti i relativno stroge uvjete zaštite od buke. Međutim, u praksi nije rijetko da novogradnja u konačnici ipak ne zadovoljava te stroge uvjete. Najsigurniji ali na žalost i daleko najskuplji način provjere zvučne izolacije je angažiranje stručne osobe za precizno mjerenje razine zaštite od buke. No, to ne znači da ste po ovom pitanju nemoćni. Test možete napraviti i sami. On neće dati savršeno preciznu povratnu informaciju ali će biti dovoljna da subjektivno ocjenite kvalitetu zaštite. Na razgled stana u novogradnji ponesite sa sobom neki od uređaja za reprodukciju zvuka. Uključite ga i postavite na jačinu zvuka koja je prihvatljiva za ugodno slušanje. Dakle, ne govorimo o navijanju muzike do ruba pucanja bubnjića - za takvu buku koja dolazi od susjeda ćete se obraćati policiji - već normalnoj jačini zvuka. Taj zvuk još malo pojačajte. Zatim otiđite u susjedni stan, onaj s kojim vaše potencijalno vlasništvo dijeli zid. U novogradnji će taj susjedni stan vjerojatno biti prazan. No, ako netko već u njemu živi možete ga zamoliti da vas pusti k sebi kako biste provjerili koliko se glasno čuje zvuk koji se reproducira u susjednom stanu, onom koji biste možda htjeli kupiti. Ako se ništa ne čuje, izolacija je zacijelo dobra. Na isti način možete testirati i zaštitu od susjeda iznad. Bitan element zaštite od buke je zaštita od zvuka koji nastaje u kontaktu sa podom. Obično su najproblematičnije ženske cipele s peticama ili klompe. Naravno, i to se može testirati na isti način kao i zvučna zaštita od uređaja za reprodukciju zvuka.
Renovacija je ponekad prekrivacija
Renovirana starija nekretnina može biti jednako dobar izbor kao i novogradnja, a po kadkad i bolji - ako je renovacija izvedena po pravilima struke. Ono čega se treba čuvati su renovacije koje to nisu, koje su izvedene na način da skrivaju sve ono što je loše u stanu a što će nevještom oku izgledati kao pristojno obnovljen stan ili kuća.
Prva dva pitanja koja trebate prodavatelju postaviti pri razgledu renovirane novogradnje su kada je renovacija izvedena i koliko dugo je nekretnina u vlasništvu te osobe? Odgovor na drugo pitanje možete i sami potražiti u povijesnom vlasničkom listu za nekretninu.
Ukoliko je renovaciju financirala osoba koja u nekretnini živi dulji period, a renovirala ju je unazad tri ili četiri godine, razumna je pretpostavka da je vlasnik renovaciju izvodio kako bi zadovoljio sebe a ne kako bi uz pomoć renovacije ostvario ekstra zaradu. U međuvremenu mu se nešto u životu promijenilo zbog čega sada prodaje za sebe renovirani stan ili kuću.
Ako je renovacija urađena neposredno prije prodaje to je gotovo siguran znak da joj se pristupilo isključivo radi bolje prodaje. Ako prodavatelj u stanu živi već godinama moguće je da je stan renovirao neposredno prije prodaje jer vjeruje da će takav lakše prodati, što često jeste istina. Međutim, ako je prodavatelj kupio stan nedavno, to upućuje na zaključak da ga je kupio isključivo zato da bi ga renovirao i potom prodao uz zaradu. Prodavatelju pritom sasvim sigurno nije cilj da od prodaje dobije onoliko koliko je u kupnju stana i renovaciju uložio već je cilj ekstra zarada. Ilustrirajmo to ovako: ako takav prodavatelj prodaje stan za 250.000 eura zarada na koju računa od te prodaje gotovo sigurno nije manja od 20.000 eura.
Kako ostvariti ekstra zaradu od prodaje renovirane nekretnine
Postoje tri moguća puta da se od prodaje renovirane nekretnine ostvari ekstra zarada:
- prodavatelju se posrećilo da naleti na nekretninu za renovaciju koja se prodaje znatno ispod prosiječne cijene za usporedive nekretnine. Nakon što ju je povoljno kupio, renovirao ju je i sad je prodaje po uobičajenoj cijeni. Glavni izvor zarade krije se razlici između plaćene i za taj tip nekretnine uobičajene cijene.
- vlasnik je građevinac koji je renovaciju obavio sam. U tom slučaju vlasnik prodaje nekretninu za njenu tržišnu vrijednost uvećanu za cijenu vlastitog rada ali bez pdv-a i uobičajenih opterećenja bruto plaće za takav rad što će u konačnici donijeti više novaca u njegov džep negoli da ga je netko uposlio da obavi istu tu renovaciju na tuđem stanu.
- Treći način je obmana. Prodavatelj izvede renovaciju na način koji će se neiskusnom oku činiti kao temeljita renovacija izvedena po pravilima struke u koju je uloženo 30.000 eura a stvarno je uloženo manje od 10.000.
Treći način je ono čega se osobito trebate čuvati.
Psihologija renovacije
Kada razgledate renoviranu nekretninu obratite pažnju na sve one detalje na koje biste obratili i kada biste kupovali novogradnju. Puno loših detalja sluti na općenito loše izvedenu renovaciju. No vješto izvedeni zahvati kojima nije bio cilj kvalitetna nego obmanjujuća renovacija mogli bi zbuniti neiskusnog promatrača. Zato osim pažnje prema neobičnim detaljima pripazite i na psihologiju renovacije. Na primjer, na drvene i slične obloge na mjestima gdje nije uobičajeno njihovo postavljanje. Oblaganje betonskih zidova laminatima ili knaufom čudan je izbor i može (ne obavezno ali ...) ukazivati na prikrivanje nečeg što bi vas odvratilo od kupnje.
Obratite pažnju na reakcije prodavatelja kada ga ispitujete o renovaciji. Iskustvo potpisnika ovog članka je da će 99% onih koji su se renovacije ozbiljno primili - jednako u financijskom i izvedbenom smislu - tim pristupom i pohvaliti. Vrlo rado će vam ispričati čak i najdosadnije detalje pri promjeni odvodnih cijevi, kao i kvaliteti ugrađenih materijala.
Zahvaljujući pristupačnosti modernoj tehnologiji danas je gotovo pa standard da oni koji se u renovacije upuštaju kako bi postigli bolju cijenu pri prodaji nekretnine naprave foto-album o radovima a po nekad ćete na uvid dobiti i videe. Raspitajte se o tim fotografijama.
Onaj tko je angažirao profesionalce za renovaciju vrlo rado će vam pokazati i rečune koji se toga tiču, a kako bi potkrijepio cijenu koju je za nekretninu istakao. I tako dalje.
Generalni savjet je da kupnji nekretnine pristupate s pažnjom i oprezom. No, ukoliko od prodavatelja ne dobijate tako detaljne informacije o renovaciji, budite na još većem oprezu. To još uvijek ne znači da je pred vama prevarant. U prodaju nekretnina se ponekad upuštaju i introvertni i asocijalni ljudi iz kojih odgovore morate čupati klještima uz krajnji oprez da ih ne naljutite. Njima bi bilo puno pametnije da prodaju prepuste posredničkoj agenciji. No, bez obzira na razlog manjka informacija, budite svjesni da bez njih, kako narod kaže, kupujete mačka u vreći. Na što ste novac potrošili saznat ćete vjerojatno mjesecima nakon što je posao zaključen a vi u kupljeno uselili. Stan ili kuća nije vreća krumpira zbog koje će vam biti žao ako se pokaže da su gomolji truli ali vas to barem neće financijski upropastiti. Može li to kupovina loše nekretnine po neopravdano visokoj cijeni?
Želite još članaka o sličnim temama? Novi članci na ovom blogu objavljuju se svake srijede u 09.30. Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.
Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.
Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.
Primjedbe
Objavi komentar