Berlin, 200 metara do krova nad glavom

"Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung" ("Zakon za ubrzanje izgradnje stanova i osiguranje stanovanja") njemački je zakon kojemu su ondje dali nadimak: Bau-turbo. Zakon bi trebao riješiti - ili barem olakšati - prilično urgentan njemački problem: krizu stanovanja.


Njemačka i Hrvatska: sličan problem, različite situacije, slična rješenja


Zakon je usvojen listopada prošle godine, a ubrzo je potom i stupio na snagu. Ovdje se dotičemo tog zakona jer je očito dio inicijative europskih stranaka desnog centra, među koje spada i HDZ, za rješavanje stambene krize u Europskoj uniji (više o tome u članku objavljenom prije tjedan dana) Nama u Hrvatskoj zanimljiv je jer prilično korespondira s nedavnim inicijativama hrvatske vlade za rješavanje istog problema. O tome sam pisao 5. studenog i 26. studenog prošle godine.

Dugi redovi ali ne zbog kave

U jednoj od berlinskih četvrti vanjskog prstena grada više od 200 ljudi čeka u redu. Sam red dugačak je gotovo 200 m. Starijim građanima Hrvatske opisana situacija mogla bi biti asocijacija na ekonomsku krizu s početka 80-ih prošlog stoljeća i čekanja u redovima za kavu. No ti redovi, čak i u periodu najvećeg manjka kave rijetko kada su duljinom dosezali polovinu ovog berlinskog. Najzad, teško da Berlinčani danas stoje u redu da bi kupili Franckovu ciglicu. Problem je puno ozbiljniji. A i teži.

Suze radosnice za ostvarivanje temeljnog ljudskog prava

Problem Berlinčana nije manjak kave radi jutarnjeg razbuđivanja već manjak prostora u kojem bi tu kavu popili. Odnosno, stana koji bi unajmili da u njemu žive. Činjenica da se onaj koji se našao na kraju 200 metara dugog reda svjedno nada da će nekako uspjeti u svojim nakanama rječito govori o dubini problema.
Prema izjavi agenta za posredovanje u prometu nekretnina Markusa Grühna za TV magazin Europeo Berlin se suočava s manjkom od nekoliko desetaka tisuća stanova za najam. Nije neobično, kaže Grühn, da ljudi koji u svojoj potrazi za odgovarajućim najmom konačno i uspiju zaplaču od sreće, kao da su dobili na lotu.

Granica isplativosti najamnine: 22 eura po metru kvadratnom

S druge strane, prema Grühnu, cijene stanova u glavnom gradu Njemačke takve su da povrat ulaganja jamče tek njamnine iznad 22 Eura po m2. Čitateljica koja se trudi unajmiti stan u Zagrebu na ovom bi mjestu mogla pomisliti: u čemu je problem? To je doista dvostruko više od prosječne zagrebačke najamnine ali su i berlinske plaće barem dvaipol puta veće od zagrebačkih.
Navedeno zapravo puno govori o dubini stambene krize i tu u Hrvatskoj. Prije svega, u Zagrebu i regionalnim gradskim centrima.

Sve može - ništa ne mora

Kako bi riješila opisani problem, vlada u Berlinu predvođena desnocentrističkom CDU/CSU unijom odlučila se ove jeseni na uvođenje spomenutog Zakona o turbo-gradnji. Njegove ključne značajke su:
    • Pojednostavljenje postupaka kako bi se administrativne procedure (planovi, usklađivanje, izdavanje dozvola) skratilo s nekoliko godina na nekoliko mjeseci.
    • mogućnost odobravanja projekata čak i kada odstupaju od prostornih planova ali uz uvjet da jedinice lokalne samouprave takvo što odobre. U slučaju da se jedinice lokalne samouprave (općine) ne očituju u roku od tri mjeseca smatrat će se da su dale suglasnost.
    • Poticanje popune praznih parcela u gradovima, nadogradnje krovova (čak i objekata kao što su supermakreti), prenamjena postojećih zgrada.
 Najkraći mogući opis novog zakona je prethodni podnaslov: sve može - ništa ne mora. Predviđeno je da će se Bau-turbo Zakon provoditi eksperimentalno, do kraja 2030. godine.

Njemačke administrativne kočnice do sada su kočile jače čak i od Hrvatskih

Građevinski poduzetnik Christian Gerome polaže puno nade u novi zakon. Trenutno radi na projektu za koji je na sve potrebne dozvole za početak gradnje čekao preduge 4 godine. Previše, čak i u usporedbi s hrvatskim prilikama. On upozorava da administriranje dodatno poskupljuje ionako već skupu gradnju. S novim zakonom, kaže on, vjeruje u bolju budućnost za građevinski sektor.
Valja primjetiti da je njemački Bau-turbo zakon tolliko sličan hrvatskom Zakonu prostornom uređenju (stupio na snagu 1. siječnja o. g.) da se nameće pitanje tko je koga pri predlaganju zakona savjetovao: eksperti iz CDU/CSU kolege iz HDZ-a ili je bilo obrnuto?

Slični zakoni - slične reakcije

Jednako kao u Hrvatskoj i u Njemačkoj je uvođenje novog zakona popraćeno prilično glasnim negodovanjem oporbenih, osobito lijevih i zeleno orijentiranih stranaka (valja primjetiti da su njemački socijalisti - SPD - kao koalicioni partneri podržali donošenje zakona). Zamjerke su gotovo pa identične u obje države. Pučane na vlasti koji zakone uvode optužuje se za podilaženje građevinskom lobiju i špekulantima. Struka u Hrvatskoj, predvođena Hrvatskom komorom arhitekata i oporba strahuju od devastacije prostora i de facto oduzimanja prava jedinicama lokalne samouprave da upravljaju prostornim resursima. Zeleni u njemačkoj strahuju od napuštanja teško izborenih ekoloških standarda pri zahvatima u prostoru. Čak što više, predviđaju rast najamnina. Svi upozoravaju na manjak odgovarajuće infrastrukture i sadržaja, osobito u novim naseljima na periferiji.
Neslaganje s opisanim metodama rješavanja stambene krize prenijelo se i na EU parlament. Pučani su i ondje, jednako kao i kod kuće, u Hrvatskoj i Njemačkoj, izašli kao pobjednici.
U nečemu se svi: lijevi, desni i centar ipak slažu: u gradovima je jako puno prostora kao što su napuštene uredske zgrade i tvornice (zagrebački Gredelj i Paromlin kao odličan primjer) koji bi se mogli iskoristiti za novu namjenu. Za koju i kako? Tu već nema slaganja.
U Hrvatskoj je stranka Možemo! zaprijetila rušenjem Zakona o prostornom uređenju putem referenduma. Hoće li preći s prijetnji na djela za sada se ne zna.
Slijedeće srijede zaključit ću ovu temu osvrtom na izglede da se opisanim mjerama riješi stambena kriza u Europi i Hrvatskoj.
Ako želite biti obaviješteni o objavi članka, predbilježite se.

Želite još članaka o sličnim temama? Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.

Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh 

Primjedbe

Objavi komentar

Popularni postovi s ovog bloga

Što obavezno morate unijeti u predugovor o kupoprodaji nekretnina?

Kupoprodaja nekretnina u Hrvatskoj najčešće formalno započinje potpisivanjem predugovora. Izuzetak od tog gotovo pa pravila su obično one kupoprodaje koje se ne zaključuju uz pomoć kredita nego kupac - kako se obično kaže - plaća odmah "kešom", prilikom bilježničke ovjere ugovora (koji tada obično sadrži i tabularnu izjavu). Predugovor se gotovo pa redovito potpisuje u slučajevima kada između trenutka dogovora strana u kupoprodaji i trenutka konačnog zaključenja posla treba proći neko vrijeme koje obično treba iskoristi za ishodovanje kredita ili za prikupljanje gotovine ili za neke druge predradnje neophodne da se realizira dogovoreno. Da li je u takvim slučajevima predugovaranje obaveza ili opcija? Svaki pravnik spacijaliziran za pravne radnje na tržištu nekretnina - a zacijelo i većina onih drugačije profiliranih - će vam na prethodno pitanje bez puno oklijevanja odgovoriti kako je riječ o opciji. Dio pravnika čak smatra da je predugovor sasvim nepotreban već da odmah treb...
nastavi čitati »

Kako kupiti mali stan vrijedan kao veliki

Slika
Prosječni hrvatski kupac nekretnina za stanovanje prečesto je zasljepljen kvantitetom kvadrata koje kupuje umjesto da malo više pažnje obrati na kvalitetu njihovog rasporeda. Kada je riječ o kupnji zemljišta ili skladišne hale takav pristup je razumljiv, iako ne baš i uvijek. No, kada je riječ o stambenom prostoru odlučivanje o kupnji samo na osnovu broja kvadratnih metara može dovesti do vrlo loših odluka. Jedno od potpoglavlja u mojoj knjizi " Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj " nosi Qspace stambene jedinice za modularnu gradnju  naslov "Njegovo veličanstvo metar kvadratni". Zašto sam se odlučio za tako pretenciozan naslov? Na hrvatskom tržištu stambenih nekretnina običajeno je da put razmišljanja o kvaliteti nekog stana ili kuće započinje pitanjem: "koliko je to kvadrata?", a nakon što se dozna i cijena nekretnine u cjelini, "koliko je to po metru kvadratnom?". Zbilja, puno je jednostavnije svesti razmišljanje o isplativost...
nastavi čitati »

Što je isplativije: najam ili kupnja?

Kada je riječ o nekretninama pitanje iz naslova u Hrvatskoj rijetko tko postavlja jer svi znaju odgovor: kupnja se puno više isplati od najma. Mislim, gdje je tu problem? Problem je u pitanju ali o tome ćemo malo niže. Očita prednost ulaganja u kupnju nasuprot ulaganja u najam lako se može potkrijepiti sasvim jednostavnom računicom: ako je cijena najma X, a visina rate za otplatu kredita koji ste dobili za kupnju usporedivog stana ili kuće X - ili približno X - onda je jasno kao dan da je kupovina bolji izbor od najma jer nakon što isplatite kredit u vlasništvu će vam ostati kuća ili stan u kojem možete nastaviti živjeti uz osjećaj olakšanja od pritiska kredita ili nekretninu prodati i za taj novac kupiti neku drugu. Nasuprot tome, unajmitelj će u istom periodu potrošiti jednak ili približno jednak iznos nakon čega će biti u istoj situaciji kao i na samom početku. Čak i ako je mjesečna rata kredita osjetno veća od uobičajene najamnine za najam usporedive nekretnine, zbro...
nastavi čitati »