Prijedlog odluke o priuštivom stanovanju: solidna ideja, sumnjivi detalji
Nakon niza godina tijekom kojih se pod kišobranom pomoći mladima u kupovini stanova i kuća najviše pomagalo onima kojima pomoć i nije trebala: investitorima i bankama, nosioci hrvatske izvršne vlasti konačno su odlučili da prijedlogom Odluke o priuštivom stanovanju zađu i u područje stambenog najma i tamo pomažu imovinski depriviranima. Prijedlog još nije usvojen, možda ga čeka i još pokoji krug javne rasprave, pa zacijelo još nema formu u kojoj će se i primjenjivati. U globalu, riječ je o solidnoj ideji. Međutim, za neke detalje prijedloga najmanje što se može reći je da su veoma čudni.
Bit Prijedloga možemo opisati kao partnerstvo između države i onih koji bi svoje stanove iznajmljivali, a u cilju pomoći obiteljima koje bismo po prihodima mogli stvrstati u niži srednji sloj i koje uz danas uobičajene cijene najma sebi ne mogu priuštiti primjeren smještaj već su prisiljeni na izbor između neadekvatnog najma i podjele neadekvatnog kućanstva s rodbinom. Kako Pravilnik predviđa da će se partnerstvo operacionalizirati? Ukoliko konačno usvojeni pravilnik ne bude odgovarajuće korigiran bit će to još jedan dokument koji ostavlja prostor za manipulacije i sumnjive radnje.
60% višegodišnje najamnine isplatit će se vlasniku odmah
Pravilnik predviđa da oni koji žele iznajmiti stan posredstvom APN-a (državne Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama) na određeni period (svakako na više godina) nekretninu prepuste APN-u u zamjenu za stanarinu koja će im se za cijelo ugovorno razdoblje isplatiti u dvije rate: 60% odmah po sklapanju ugovora a preostatak od 40% otprilike nakon što protekne 60% ugovorenog razdoblja prepuštanja. Pretpostavka je da se nekretnina iznajmljuje nenamještena, osim kuhinjskih elemenata. APN preuzima odgovornost da po istjeku ugovorenog perioda stanodavcu vrati nekretninu u stanju u kojem mu je prepuštena. Ukoliko vlasnik stan ili kuću iznajmi s namještajem za njegovo stanje pri povratku nekretnine APN ne odgovara. Vlasnik stana neće sam određivati najamninu već će se ona definirati od strane APN-a na način da će se uskladiti s lokalnom medijalnom najamninom. Uzgred: iz prijedloga nije jasno na što se misli pod pojmom lokalno: kvart, općina, grad ili županija?
To je ono što se tiče najmodavca. Kako stoje stvari na strani najmoprimca?
Poštena mjera za trošak stanovanja: 30% prihoda
Najmoprimac koji bude primljen u program sklapat će ugovor o najmu s APN-om. Da bi netko u program priuštivosti odgovarajućeg stambenog prostora ušao treba ispunjavati određene uvjete koje se tiču neposjedovanja nekakve nekretine za stanovanje, prihoda obzirom na broj članova kućanstva, njihovog zdravstvenog stanja itd. Mjera ispunjavanja uvjeta bodovat će se, a na temelju prikupljenih bodova formirat će se rang liste. Pravilnik predviđa da će u slučaju izjednačenosti u bodovima prednost imati djeca smrtno stradalog hrvatskog branitelja iz Domovinskog rata, nestalog hrvatskog branitelja iz Domovinskog rata i hrvatskog branitelja, bez oba roditelja ili bez roditeljske skrbi (članak 15. prijedloga). Jasno je da se žrtva stradalih branitelja u Domovinskom ratu ni na koji način ne može precijeniti. Jednako tako ni potreba da se djeci koja su iza branitelja ostala gubitak roditelja barem dijelom - kad već nije moguće u cijelosti - nadoknadi. Međutim, tko god da je dijete stradalog hrvatskog branitelja danas ima najmanje 29 godina. Odnosno, to je osoba koja se ne može smatrati djetetom i za koju bismo mogli tvrditi da je sada, kao odrasla zakinuta za roditeljsku skrb. Davanje prednosti njima u suštini predstavlja stavljanje svih ostalih dvadeset devetogodišnjaka u neravnopravni položaj.
Maksimalna površina nekretnine koji se može dodijeliti nekom kućanstvu na korištenje u okviru programa definirana je člankom 30d. Zakona o društveno poticanoj stanogradnji: stan do najviše 50 čm za kućanstvo od jedne osobe, 80 čm za kućanstvo s tri osobe itd.
Program dalje predviđa da će unajmitelji koji uđu u program za potrebe stanovanja izdvajati maksimalno 30% svojih prihoda. U gotovo svim zemljama svijeta postoji koncenzus da je trošenje 30% prihoda na stanovanje gornja granica prihvatljivosti. Pogledajmo na primjeru stana od 60 čm kako će se opisano primjenjivati u praksi. Pretpostavimo da je na nakom području medijalna najamnina 10 eura po metru kvadratnom stambenog prostora te da su neizbježni režijski troškovi stanovanja: struja, voda, plin komunalne usluge itd. oko 2,5 eura po kvadratnom metru. Riječ je dakle o stanu koji se može unajmiti za 600 eura najamnine mjesečno uz trošak od 150 eura za režije ili 750 eura mjesečno za potrebe stanovanja. Kućanstvo koje prihoduje 2500 i više eura mjesečno ne bi imalo pravo ni na kakvu financijsku pomoć u takvom najmu. No ako bi bila riječ o unajmiteljima koji prihoduju 1500 eura mjesečno tada bi oni izdvajali do 450 eura mjesečno: 150 za režije i 300 za najamninu. Preostatak od 300 eura mjesečno podmirivala bi Republika Hrvatska preko APN-a. Unajmitelji svoj dio najamnine ne bi plaćali vlasniku nekretnine već APN-u, što je i logično jer je vlasnik već na početku aranžmana od APN-a primio 60% najamnine za cijelo vrijeme najma.
Rupe u Pravilniku koje nisu napravili miševi
Na prvi pogled Pravilnik - barem za one na koje će se primjenjivati - predstavlja napredak i za poziciju unajmitelja i iznajmitelja jer premošćuje nekoliko ključnih problema koji egzistiraju na hrvatskom tržištu stambenog najma. Riječ je o nesigurnosti unajmitelja da će moći zadržati pravo na najam čak i kada besprijekorno poštuje ugovorne obveze i nesigurnosti iznajmitelja da će se u nekom razumnom roku moći riješiti stanara koji mu uništava imovinu ili je neuredan platiša. Formalno, Zakon o najmu stanova nudi mogućnost zaštite interesa i jedne i druge strane ali se u praksi nitko razuman ne želi naći u situaciji da svoja prava štiti putem suda jer to u pravilu završi s višegodišnjim natezanjem, s puno stresa i previše odvjetničkih troškova uz potpunu neizvjesnost ishoda, neovisno o postupcima stranaka u odnosu na odredbe zakona. Pravilnikom je predviđeno da sve te rizike po pravima strana u najamnom odnosu na sebe preuzima APN.
Što s prijedlogom ne valja?
Za početak, sasvim je nejasna odredba koja od vlasnika stana za najam zahtijeva dokaz da nekretnina - stan ili kuća - koja bi ušla u opisani program nije korištena dulje od dvije godine (članak 19. prijedloga). Predlagač Pravilnika ni u medijima ni u obrazloženju prijedloga nije ponudio argumente kojima će takva diskriminacija vlasnika stanova koji se ne koriste u razdoblju kraćem od dvije godine povećati priuštivost najma. Kada se uvodi nekakva mjera koja bez razumnog argumenta za to favorizira jednu skupinu u odnosu na neku drugu tada je to gotovo u pravilu solidan temelj za neku formu korupcije. Dakle, ovdje se ne tvrdi da će korupcije pri primjeni navedene odredbe biti ali se njome sasvim očito stvaraju prilike za to. Čitatelji zacijelo već znaju koga čini prilika.
Tu su zatim sasvim zbunjujuće odredbe članka 20. prijedloga u kojima se predviđa da se s vlasnikom nekretnine koji u program uđe sklopi ugovor o najmu i odmah mu se isplati 60% najamnine za ugovorni period. Da ilustriramo: ako vlasnik nekretnine sklopi ugovor na 10 godina za najam stana čija medijalna najamnina je 600 eura odmah po potpisivanju ugovora će mu se iz državnog proračuna isplatiti 43200 eura.
Odredbe članka 20. prijedloga otvaraju cijeli niz pitanja. Na primjer, zašto se vlasniku stana unaprijed isplaćuje toliko novaca a da se pritom ne zna hoće li taj stan uopće biti iznajmljen u okviru programa? Vjerojatno hoće ali hoće li? Da je tome tako jasno proizilazi iz odredbi stavka 5. članka 20. na temelju kojeg se vlasniku stana u neprihvatljivom stanju za najam dopušta da s dobivenim novcem renovira stan i dovede ga u upotrijebljivo stanje i to u roku od pola godine. Što ako se stan tako obnovljen nakon toga uopće ne iznajmi? Hoće li ga vlasnik za vrijeme dok nije iznajmljen moći koristiti za vlastite potrebe? Što je s novcem koji je dobio u svrhu najma koji je vjerojatno već potrošio na obnovu? Člankom 25. prijedloga predviđeno je da najmodavac može ugovor i raskinuti u slučaju smrti ili teške bolesti u obitelji pa čak i u slučaju preseljenja u drugo mjesto stanovanja (???). Od kakvog su utjecaja bolest, smrt ili preseljenje u drugo mjesto stanovanja na najam nekretnine u kojoj vlasnik niti ne živi jer ju je dao u najam? Što se događa s unaprijed isplaćenim najamninama ako usljed navedenih situacija najmodavac raskine ugovor? Predlagatelj nam ne takva pitanja ne nudi nikakve odgovore. U ovom dijelu analize nameće se još jedno vrlo ozbiljno pitanje: kolike su potrebe i koliko vlasnika nekretnina će ući u program kao iznajmitelji? Pretpostavimo da se broj hrvatskih kućanstava koja ispunjavaju uvjete da im se osigura priuštiva najamnina kreće oko 30.000. Kolike su stvarne potrebe za sada se ne zna ali ovo svakako nije pretjerana brojka. Naime, 30.000 kućanstava predstavlja jedva 2% od ukupnog broja kućanstava u Hrvatskoj. Nadalje, pretpostavimo da će iz raznoraznih razloga tek svako drugo među tim kućanstvima (1% od svih) doista i ući u program na način da će im se osigurati odgovarajući stambeni prostor za najam. Medijalne najamnine drastično se razlikuju od sredine do sredine: one u Zagrebu ili Splitu mogu biti i do tri puta veće od onih u Slavonskom Brodu. No za potrebe ilustriranja onog na što se želi ukazati pretpostavimo da je medijalna najamnina za stan prosječno potrebne površine na nivou Hrvatske oko 500 eura na mjesec a da će se s najmodavcima u prosjeku sklopiti ugovor na sedam godina. Još jednom napominjem da je riječ o brojkama koje su tu samo radi ilustrativnosti. One sasvim sigurno nisu točne ali razumno je pretpostaviti da nisu niti daleko od istine i da je veća vjerojatnost da će u stvarnosti biti čak i znatno veće. Ako se držimo samo brojki iz pretpostavki to bi značilo da će vlada već iz proračuna za 2026. godinu za potrebe priuštivog najma morati osigurati 378 milijuna eura ili malo više od 1% proračuna. Od čega će se otkinuti da bi se rečni iznos isplatio najmodavcima?
Ukratko, prijedlog Odluke o priuštivom stanovanju za sada je debelo nedorečeni dokument kojeg u nizu dijelova treba ozbiljno korigirati, a u suprotnom, ako se usvoji u predloženoj formi, ostavlja otvorenima vrata za malverzacije i korupciju. Budimo optimisti i vjerujmo da prijedlog nije formiran s takvim odurnim primislima. No čemu dovoditi građane ove države u iskušenje? Nije li ipak najbolje da se vrata zatvore i potom zaključaju?
Dodatak: Prema Nacionalnom planu stambene politike Republike Hrvatske do 2030. planira se aktivacija 9000 stambenih jedinica kroz program priuštivog najma. Nejasno je da li je riječ o aktivaciji kroz slijedećih pet godina (vjerojatna verzija) ili će do aktivacije doći već u prvoj godini primjene. U oba slučaja je riječ o premalom broju da bi bile udovoljene potrebe i bio izvršen značajniji utjecaj na tržište.
Želite još članaka o sličnim temama? Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.
Idućeg tjedna usporedit ćemo netom opisani hrvatski program sa sličnim koji se primjenjuje u SAD.
Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.
Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.
Primjedbe
Objavi komentar