Stambena kriza u EU i Hrvatskoj - problem koji neće biti riješen

Istini za volju, tvrdnja iz naslova samo je djelomično točna. U vezi stambene krize u Hrvatskoj i Europskoj uniji postoji dobra i loša vijest. Dobra vijest je da je problem moguće riješiti. Loša vijest je da neće biti riješen. Barem se to neće dogoditi u skorije vrijeme.

Zagreb i Berlin - relativno slična situacija

Da bih otkrio korjene stambene krize koja pogađa države Europske unije pošao sam u potragu za podacima o prosječnim cijenama stanova u Berlinu i Zagrebu, te o prosječnim plaćama u ta dva grada. Čitatelji bi se mogli zapitati: "zašto samo u ta dva grada?" Stvar je u tome da su ova dva primjera sasvim dovoljna za željenu ilustrativnost. S druge strane, nizati beskrajne redove statističkih podataka može biti prilično dosadno. Smisao ovog bloga i nastavno na to ovog članka nije da čitatelji bubaju brojke već da ih razumiju kad na njih naiđu.

Podaci o prosječnim cijenama nekretnina u Berlinu na mreži se pojavljuju u prilično velikom rasponu, od oko 5500 do 8500 eura po metru kvadratnom. No, uz malo pomniju analizu kvantitativne ponude dolazi se do prosječne cijene od oko 6700 do 7000 eura za kvadrat. Ovisno o dijelu grada oni lete i znatno iznad 10.000 eura. Pritom Berlin uopće nije grad s najskupljim kvadratima u Republici. Prosječna mjesečna plaća u Berlinu je oko 4200 eura.

Odemo li puno južnije od Berlina, do našeg Zagreba, naići ćemo na prosjek od nešto malo više od 3000 eura za kvadrat. No, valja imati na umu i da su cijene u nekim malo bolje lociranim novogradnjama već standardno na oko 6000 pa i više eura. U bilo kojem dijelu grada, ukljujući i periferne dijelove, de facto je nemoguće pronaći (uskoro useljivu) novogradnju ispod 3800 eura za kvadrat. U gradu se mogu pronaći i novogradnje čije se cijene uzdižu već i dobrano preko 10.000 eura za kvadrat ali je riječ o relativno malom broju jedinica i one zapravo nisu od velikog utjecaja na prosječnu cijenu. Prosječna mjesečna neto plaća u Zagrebu ovih je dana 1690 eura.

Deset godina rada za pristojan smještaj

Što nam govore brojke u prethodnom odjeljku?

Da bi prosječni Berlinčanin kupio stan od 70-ak kvadrata po prosječnoj cijeni metra kvadratnog potrebno je da za to izdvoji 115 prosječnih plaća ili gotovo desetogodišnju zaradu. Pritom uopće nismo uračunali troškove kamata pri kupnji na kredit te ostale troškove, od poreza do provizija.

Za isti takav stan u Zagrebu prosječni će Zagrepčanin morati raditi skoro godinuipol dulje. Kamate na kredit, provizije i porez također nisu uračunati.
Slijedeći podatak star je oko 40 godina i iznosim ga prema sjećanju. Ono što se danas o nekretninama i plaćama iz tog vremena može pronaći preko tastature računala donekle je neusklađeno ali mahom potvrđuje da su mi sjećanja ispravna.
Negdje od polovine '80-ih prošlog stoljeća u Jugoslaviji i Hrvatskoj se polako krenulo s napuštanjem koncepta rješavanja problema stambene politike opće dostupnom raspodjelom stanarskih prava. Počelo je postepeno okretanje ka kupovini stanova putem povoljnih kredita. U to vrijeme je prosječan Zagrepčanin za stan od 70-ak četvornih metara trebao izdvojiti oko 90 prosječnih plaća. U isto vrijeme su Njemci, kao i većina ostalih građana zapadne Europe za takav stan trebali raditi 75-80 mjeseci. No, ni takve, za današnje prilike vrlo prihvatljive cijene Nijemce nisu poticale na kupnju. Broj stanara u vlastitim nekretninama danas je u Njemačkoj oko 50%. Prije 40 godina čak ih je bilo i manje.

U utrci s cijenama kvadrata plaće su ostale na začelju

Sukladno navedenim brojkama, plaće u Hrvatskoj i Njemačkoj "zaostale" su  za oko 40% za cijenama kvadrata u stanovima. Kako to, kako to?
Čitatelj će povremeno naići na članke u kojima se kao razlog tako visokim cijenama navodi kvaliteta današnje gradnje u usporedbi s onom prije 40, 50 ili 70 godina. Ta tvrdnja jednostavno nije ozbiljna. Zacijelo je toplinska izolacija i energetska učinkovitost novijih zgrada u prosjeku ipak nešto bolja od zgrada podignutih desetljećima unazad. Sve ostale razlike, ako i postoje, jednostavno ne opravdavaju takav zaostanak plaća za cijenama nekrenina. Summa summarum, sve spomenuto mogle bi opravdati najviše jednoznamenkasti postotak razlike. Razlozi se kriju na sasvim drugom mjestu. Ima ih tri. 

Globalna koncentracija stanovnika u velikim gradovima

Tamo gdje ima puno ljudi ima i puno prilika za interakciju radi ostvarivanja nekakvih dobitaka. Zbog toga su gradovi u sva vremena privlačili došljake. Život u velegradu oduvijek je bio nešto skuplji negoli u malom mjestu. To je, naravno uključivalo i skuplje nekretnine. No, prilike da se ondje ipak bolje zarađuje negoli negdje u provinciji kompenzirale su skupoću.
Međutim, u zemljama zapadne Europa '80-ih - a nekoliko godina kasnije i u Hrvatskoj - započelo nešto što je dodatno podstaklo gomilanje stanovnika u velikim gradovima. Riječ je o deindustrijalizaciji.

Deindustrijalizacija

Europska industrija se tijekom 19. i 20. stoljeća razvijala uz tada velike gradove. To je, naravno, privlačilo gomile ljudi u potrazi za poslom, a svi su oni negdje morali stanovati. Gradovi su bujali. Međutim, značajan dio europske - a i Hrvatske - industrije bio je ipak odmaknut od velikih gradova, raspoređen u i oko onih manjih, poput Slavonskog Broda ili Vukovara. To je ondje i u okolnim još manjim mjestima i selima zadržavalo stanovnike. Uostalom, zašto bi Brođani bježali u Zagreb kad su plaće u Brodu bile sasvim pristojne a troškovi života ipak manji? Istovremeno, cijene nekretnina u tim manjim mjestima su bile manje negoli one u velikom gradu. No, razilike ni približno nisu bile tako velike kao što su danas.

Prema velikim gradovima u potrazi za izgubljenim prilikama u malim

Selidba kapitala u daleku Kinu, Vijetnam, Bangladeš, Indoneziju i slične države s višestruko jeftinijom radnom snagom među prvima je uništila brojne tvrtke smještene u tim manjim mjestima. Riječ je prije svega o industriji s nižom dodanom vrijednošću, kao što je tekstilna, obućarska ili drvoprerađivačka. No, u Hrvatskoj je stradala i industrija s većom dodanom vrijednošću, poput strojogradnje, a uzroci nisu samo u selidbi kapitala na daleki istok. U Slavonskom Brodu, Petrinji ili Đakovu danas je neusporedivo manje prilika za dobar posao negoli nekada. O selima, nekadašnjim "tvornicama" na otvorenom suvišno je trošiti riječi.

Budući da su gradovi, čak i tako deindustrijalizirani svejedno ostali prostor s brojnim prilikama za posao i zaradu, pa i mjesto za kvalitetniju potrošnju zarađenog, navala na gradove u  opisanim uvjetima samo se još povećala. To je, naravno, povećalo potražnju za stambenim prostorom. Što je opet potaklo cijene da rastu. U isto vrijeme, potražnja za stanovima u malim je mjestima bitno opala. Odnosno, povećala se razlika u cijeni ondje i istog takvog prostora u regionalnom ili državnom centru. U nekim vrlo malim mjestima nekretnine se prodaju za iznose znatno ispod vrijednosti ugrađenog materijala. Brojna mala mjesta u Italiji već godinama nude kuće za jedan euro onima koji bi ondje došli živjeti. Nedavno se Talijanima u tome pridružila i hrvatska općina Legrad. Za kuće od jednog eura svejedno ne vlada jagma. Jer, što da radite u tako jeftinoj kući kad nema ni dobrog posla ni dobrih škola ni dobrih prilika za zabavu? Kuća u 120 kilometara udaljenom Zagrebu po 200 tisuća puta višljoj cijeni nekako se čini primamljivijom.
No, deindustrijalizacija i bujanje velikih gradova samo su manji dio problema. ključan je treći razlog.

Radnici stagniraju - bogati se bogate

Najviše zahvaljujući IT revoluciji produktivnost rada u prethodnih 40 godina znatno je porasla. Rad već desetljećima donosi znatno više dodane vrijednosti negoli nekada. S druge strane, jeftini rad u zemljama Azije i Afrike enromno je povećao udio kapitala u raspodjeli dobiti. Vrlo malo ili gotovo ništa od toga nije se prelilo u džepove nižih slojeva društva. Udio elite u raspodjeli dobiti višestruko se povećao - ostalima stagnira.
Oduvijek su postojale razlike u prihodima između onih "gore" i ovih "dolje". Ako prihode mjerimo po vertikalnoj osi a broj onih koji primaju određenu visinu prihoda po horizontali, grafički se to može ilustrirati oblikom piramide: u bazi piramide su oni s najnižim primanjima, na vrhu oni s najvišim. Ta je piramida u stabilnim vremenima pravilnog oblika i ravnih stranica, poput onih egipadskih: što se ide višlje prihodi rastu a broj onih koji takve prihode imaju opada. No, ta je promjena uravnotežena, ravnomjerna.

Nekretnine kao oblik ulaganja radi očuvanja vrijednosti 

Nasuprot tome, današnja distribucija dohotka puno je sličnija građevini na priloženoj fotografiji.

Metafora raspodjele dohotka.

Razlika između primanja baze i onih između baze i vrha ogromna je. Na vrhu su Elon Musk, Bill Gates i ostalo društvo čija su bogatstva nepojmljiva. S druge strane, brojna istraživanja pokazuju da se realna kupovna moć onih iz donjih slojeva piramide u zadnjih 40 godina realno nije bitno povećala. Između onih gore i ovih dolje je manji dio stanovništva čije se bogatstvo također ne može mjeriti s onima na vrhu. Međutim, puno su imućniij od onih u bazi. Pa što oni rade sa svim tim viškovima koji nadmašuju njihove troškove života? Ulažu ih u konkretne vrijednosti a jedna od najkonkretnijih su nekretnine. Danas 1/4 vlasnika nekretnina u Europi posjeduje njih dvije ili više. Otprilike trećina Europljana nema u posjedu nikakvih nekretnina. Dok dobar dio mladih Europljana može tek sanjati o kupnji stana u nekom od velegradova Europe, mali postotak njih raspolaže s desetak i više.

Nekretnine su za neke samo još jedan oblik ušteđevine. Odnos ponude i potražnje diktira cijenu. Bogatiji ih traže puno. Zahvaljujući opisanim razlikama u prihodima potražnja nadmašuje ponudu. To potiče rast cijena koji plaće onih "dolje" ne mogu pratiti. Jer one, kako smo objasnili, nominalno rastu ali stvarno stagniraju.

Pristupačnost svega onog što se proizvodi u dalekim, siromašnim zemaljama potiče drugačiju percepciju. Dostupno nam je svašta i po vrlo povoljnim cijenama. Međutim, cijene onog što je nam je zbilja potrebno: obrazovanje, zdravstvo i stanovanje, rastu brže od plaća.

Da zaključimo: dokle god je distribucija dobiti od povećane produktivnosti po vertikali društva tako neravnomjerno raspoređena stanovi će ondje gdje potražnja postoji za one iz baze društva biti preskupi.

Kratkoročnni najam i prazni stanovi samo su simptom

Stoga ni mjere koje EU na čelu s pučanima zagovara jednostavno neće moći promijeniti situaciju. To što će se (ako će se) graditi više vrlo vjerojatno će čak i umanjiti kvalitetu življenja jer će sasvim sigurno izostati infrastrukturna nadopuna novoizgrađenih prostora dok će pojačana gradnja u dijelovima grada gdje postoje slobodni prostori (krovovi šoping centara, napuštene tvornice i sl.) samo dodatno opteretiti već postojeću prenapregnutu infrastrukturu. Cijene tih nekretnina i dalje će potezati prema gore one nekretnine na najboljim, infrastrukturno uređenim lokacijama. Samo ove prve neće imati stvarnu vrijednost.

Da ne zaboravimo još i europsku i hrvatsku ljevicu. Ljevica se okomljuje na prazne stanove i kratkoročni najam. No riječ je tek o simptomima a ne uzroku bolesti. Nitko, pa ni ljevica ne napada - barem ne ozbiljno - ključni uzrok problema: neravnomjernu raspodjelu novostvorenih vrijednosti. Bez ravnomjernije preraspodjele dohotka odnosno novostvorenih vrijednosti jednostavno nema šanse da će stambena kriza biti riješena. Možda ublažena, ako bude sreće. 

Želite još članaka o sličnim temama? Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.

Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh