Ako je dio idealan nije jedan kroz jedan

Možda najčešći slučaj krivog shvaćanja pojmova iz područja prava vlasništva nad nekretninama tiče se dvaju koji se isprepliću: pojma udjela u vlasništvu i pojma idealnog dijela nekretnine.

Ako je čitatelj odnosno čitateljica prodavala neku nekretninu neka se pokuša sjetiti koliko puta je čuo/čula pitanje: "Da li je nekretnina jedan kroz jedan?" i koliko puta je na to odgovorila/odgovorio: "Ništa ne brinite, sve je čisto, nekretnina je jedan kroz jedan!"

Sve nekretnine su 1/1

Evo što nam u vezi cjelovitosti nekretnine u prvom stavku članka 9. govori Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima:

Pojedinačnu nekretninu čini zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje; ali kad je više zemljišnih čestica upisano u zemljišnoj knjizi u isti zemljišnoknjižni uložak, one su pravno sjedinjene u jedno tijelo (zemljišnoknjižno tijelo), koje je kao takvo jedna nekretnina.

Uzgred valja pripomenuti kako članak 9. sadrži još pet stavaka. Drugi i treći stavak pobliže dodatno objašnjavaju što sve čini jedinstvenu cjelinu s nekretninom, dok stavci 4. i 5. tumače neke odnose nosioca prava vlasništva nad nekretninom i nosioce prava drugih čija materijalna imovina je spregnuta s vlasnikom nekretnine. Svih šest stavaka članka 9. Zakona pravno je jednako relevantno ali ćemo se za potrebe ovog članka zaustaviti na citiranom prvom stavku.

Pažljivim čitanjem citiranog čitatelji će svakako primjetiti kako zakon ističe jedinstvenost nekretnine: zemljišna čestica i sve ono što je razmjerno trajno vezano uz česticu: zgrade, putevi, drveće itd. čine jednu nekretninu. Jedna nekretnina jednako je nekretnina jedan kroz jedan odnosno: svaka je nekrenina sama po sebi jedan kroz jedan. Vlasništvo nad njom može ali ne mora biti jedan kroz jedan.

Idealno nije opipljivo

Za razliku od nekretnine same po sebi koja je u svakom slučaju 1/1, vlasništvo nad njom može biti razdijeljeno na više dijelova a svaki taj dio ima svog vlasnika. Bez obzira koliko je dijelova njihov je zbroj 1. Udjeli se u pravilu izražavaju razlomcima koji ne moraju biti međusobno podjednaki. Ako jedna nekretnina ima na primjer pet vlasnika u vlasničkom listu može na primjer stajati da prvi vlasnik ima 13/40, drugi 11/40, treći 9/40, četvri 3/40 i peti 4/40. Zbroj njihovih udjela je 40/40 ili 1/1.

Riječ "idealno" u svakodnevnom govoru obično koristimo kako bismo opisali nešto što je bez ikakvih mana. U svijetu nekretnina to znači da bi vlasnik idealnog dijela slagao ako bi prstom pokazao na neki konkretni dio nekretnine i rekao: "ovaj tu komad je moj!". Svim vlasnicima formalno pravno pripada sve ali u mjeri pripadajućeg razlomka.

U redu, ovo zadnje navedeno nije baš sasvim točno. Ako neki dio nekretnine može funkcionirati kao zasebna samostalna cjelina, na primjer dio kuće sadrži sve što je potrebno da bude funkcionalna stambena cjelina, tj. ima kupaonu i wc, kuhinju, prostor za boravak i zasebni ulaz tada se on može definirati kao zasebni dio za koji njegov vlasnik s pravom može reći: "ovo tu je moje!". Tako to funkcionira kada je riječ o vlasništvu nad stanovima u višestambenim zgradama. Pravu stjecanja vlasništva nad posebnim dijelovima stambene nekretnine obično prethodi etažiranje.

Na kraju, odgovor na često postavljeno pitanje: može li se udio u vlasništvu koji nije utvrđen kao posebni dio - na primjer 11/40 nekretnine - kupiti ili prodati? Bez ikakvih problema. Samo je bitno da kupac zna što je stvarno kupio. Niti je kupio onaj lijevi dio livade, niti onaj kut pašnjaka, niti sobu na trećem katu već od svega pomalo, a sve skupa 11/40.

Želite još članaka o sličnim temama? Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku. 

Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh 

Primjedbe

Objavi komentar

Popularni postovi s ovog bloga

Četiri agencije. jedna nekretnina - što ne valja s njom?

Među brojnim zabludama u vezi kupovine i prodaje nekretnina u Hrvatskoj, kao posebno žilava pokazala se ona o prodaji jedne te iste nekretnine preko više posrednika. U slijedeća dva nastavka objasnit ćemo kako suprotno predubjeđenjima takav način prodaje pruža prednosti i za prodavatelje i za kupce. "Zašto se ovaj stan prodaje preko nekoliko agencija istovremeno?", upitala me djevojka koja je u društvu dvoje svojih vršnjaka došla pogledati stan na Trešnjevci koji im je privukao pažnju. Ono što je stvarno htjela pitati ali joj dobar odgoj nije dopustio da izgovori bilo je: "Što s ovim stanom ne valja da ga treba prodavati preko nekoliko agencija istovremeno ?" Kako je nastalo predubjeđenje prema kojem je nekretnina koju prodaje samo jedna agencija kvalitetnija od one koju prodaje više njih može se samo nagađati. Budući da - očekivano - nisam uspio pronaći niti jednu studiju koja bi to na bilo koji način razjasnila, preostalo mi je upravo to: da nagađ...
nastavi čitati »

Što je isplativije: najam ili kupnja?

Kada je riječ o nekretninama pitanje iz naslova u Hrvatskoj rijetko tko postavlja jer svi znaju odgovor: kupnja se puno više isplati od najma. Mislim, gdje je tu problem? Problem je u pitanju ali o tome ćemo malo niže. Očita prednost ulaganja u kupnju nasuprot ulaganja u najam lako se može potkrijepiti sasvim jednostavnom računicom: ako je cijena najma X, a visina rate za otplatu kredita koji ste dobili za kupnju usporedivog stana ili kuće X - ili približno X - onda je jasno kao dan da je kupovina bolji izbor od najma jer nakon što isplatite kredit u vlasništvu će vam ostati kuća ili stan u kojem možete nastaviti živjeti uz osjećaj olakšanja od pritiska kredita ili nekretninu prodati i za taj novac kupiti neku drugu. Nasuprot tome, unajmitelj će u istom periodu potrošiti jednak ili približno jednak iznos nakon čega će biti u istoj situaciji kao i na samom početku. Čak i ako je mjesečna rata kredita osjetno veća od uobičajene najamnine za najam usporedive nekretnine, zbro...
nastavi čitati »

Da li je bolje ulagati u apartmane ili u suncobrane? - 1. dio

  Pitanje iz naslova zvuči kao šala ali fundamentalno ipak nije. Moj prijatelj iz Valpova mišljenja je da je ulaganje u suncobrane bolji izbor. Daleko od toga da je jedini koji tako misli. Tijekom proteklog ljeta moj Valpovčanin naišao je na jadransku plažu na kojoj se suncobrani iznajmljuju za 30 eura na dan. Ili 900 eura na mjesec. Što je, kaže naš Valpovčanin, otprilike plaća taksiste u Osijeku. No dobro, taksista u Osijeku za tu plaću ipak ne radi baš svakog dana u mjesecu, povrh tog iznosa treba zaraditi još i za razno-razne doprinose, porez itd. Zacijelo ima pravo na godišnji odmor, a nadajmo se da mu ni pravo na bolovanje nije uskraćeno. No ukoliko primanja taxi drivera from Osijek stavimo u odnos s "primanjima" družine od tri suncobrana tvrdnja mog Valpovčanina nije tek slikovita dosjetka nego čvrsta činjenica. I apartmani se teško nose sa suncobranima Ako se taksisti u Osijeku ne mogu takmičiti sa suncobranima u Dalmaciji, što j...
nastavi čitati »