Primopredajni zapisnik - jednostavna zaštita od problema koje sigurno ne želite

Stupanje u posjed nekretnine je poput prolaska kroz cilj. Taj trenutak nije samo simbolični kraj procesa koji je započeo javljanjem na vlasnikov oglas nego ima i sasvim konkretne reperkusije za obje strane u poslu.

Propust da se taj trenutak formalno evidentira vrlo vjerojatno neće - iako nije isključeno - rezultirati nekakvom nepopravljivom štetom za bilo koju od strana. No, glupo je izlagati se opasnosti od bilo kakve štete kad se ona može spriječiti brzo, jednostavno i besplatno. 

Vlasništvo i posjed nisu sinonimi

To što je netko vlasnik nečeg ne znači automatski da je i posjednik toga.

Pojednostavljeno i slikovito rečeno, vlasnik nekog materijalnog dobra je onaj koji ima ovlasti da ga proda, daruje ili optereti hipotekom. Posjednik je onaj koji ga koristi, iskorištava njegovu svrhu. Međutim, nema pravo da to dobro proda, daruje ili optereti hipotekom. Na primjer, knjižnica je vlasnik knjige ali je onaj koji ju je posudio njen posjednik (dok je ne vrati).

U svijetu nekretnina - uključujući i stambene nekretnine - vlasnik i posjednik često su različite osobe. Kada je riječ o najmu, vlasnik i posjednik uvijek su različite osobe, sve dok traje najam. Kada je riječ o kupoprodaji, odvojenost vlasništva od posjeda obično ne traje dulje od par dana do par tjedana.

Vremenska odvojenost čina stupanja u vlasništvo od čina stupanja u posjed u pravilu se događa ako su prodavatelji živjeli u nekretnini koja je prodana. Jednostavno, dotadašnji vlasnik treba negdje preseliti, za što ipak treba neko vrijeme. Kada prodavatelj prodaje nekretninu u kojoj ne živi nitko, novi vlasnik najčešće stupa u posjed paralelno sa stupanjem u vlasništvo. Prelazak posjeda prodavatelja odnosno iznajmitelja stana na kupca odnosno unajmitelja razumno je evidentirati. U slučaju najma nije samo razumno nego je i zakonom propisano. Naravno, riječ je o primopredaji.

Jedan zakon propisuje primopredaju kao obaveznu

Stavak 2. članka 12. još uvijek važećeg (hrvatska vlada je najavila njegovu skoru izmjenu) Zakona o najmu stanova propisuje da unajmitelj i iznajmitelj moraju sastaviti zapisnik o stanju u kojem je stan prilikom njegove predaje unajmitelju na korištenje. Takvo što se propisuje jer će nekretnina kad-tad biti vraćena vlasniku pa je vrlo važno u kakvom se stanju nakon najma vraća, u usporedbi sa stanjem u kojem je korisniku predana.

Kada je riječ o kupoprodaji takvo što nije propisano jer se pretpostavlja da kupac kupuje nekretninu takvu kakvu ona jeste - kakva god da jeste - pa zapisnik o stanju nekretnine nema smisla. Ukoliko je stanje nekretnine u trenutku prelaska u posjed na novog vlasnika od značaja to se onda obično riješava odredbama kupoprodajnog predugovora i ugovora.

Režije: novi posjednik = novi korisnik

Ono što zakon (izravno) ne propisuje ali je od iznimnog značaja da strane u nekretninskom poslu reguliraju je pitanje režija povezano s posjedom, a putem primopredajnog zapisnika. Najbolje je da značaj toga ilustriram stvarnim primjerom iz prakse. No, prije nego li vam iznesem primjer da napomenem kako za davatelja usluga poput HEP-a, lokalnog vodovoda ili plinare nije od ključnog značaja tko je vlasnik nego tko je korisnik usluge. Odnosno, tko je evidentiran kao nositelj obveze podmirivanja računa za isporučene usluge. A sad primjer.

Osoba A prodala je osobi B manji stan. Prije prodaje stana i predaje u posjed osobi B, A je uredno podmirio sve račune za režije. A i B su tijekom kupoprodajnog procesa ostvarili gotovo pa prijateljski odnos. Na kraju su se kao takvi i rastali. Usmeno su se dogovorili da će B srediti prijenos režija na sebe.

Ovrha zbog struje i plina koji dužnik nije trošio

"Do viđenja, drago mi je da smo se imali priliku upoznati i da ste baš Vi kupili stan", reče na kraju A. "I meni također", zaključio je B pružajući na rastanku ruku A radi srdačnog rukovanja. "Primopredajni zapisnik? Ma to je nepotrebno, pa valjda možemo imati povjerenja jedan u drugog?"

B je bio simpatična osoba koja lako sklapa poznanstva. Ono što A nije znao je da je B osim toga i rijetko neodgovorna osoba. Nedavno je nasljedio nešto novca koji mimo običaja nije prokockao već ga je u sretnom trenutku lucidnosti potrošio na kupnju stana od A. Naravno, niti je obavio prijenos režija na svoje ime niti ih je plaćao.

Godinu dana kasnije osobi A je, kao još uvijek formalnom nositelju obveze plaćanja režija u prodanom stanu, uručeno rješenje o ovrsi zbog nepodmirenih računa. Da li je i ovršen? Taj dio priče mi nije poznat. Uz dobrog odvjetnika će vjerojatno dokazati da on nije koristio te usluge otkako je prodao stan pa ih neće biti dužan niti platiti. Možda.

Evidentirajte trenutak primopredaje! Zapišite stanje brojila!

Sve što je A trebao napraviti kako bi se zaštitio od problema u kojima se našao je da u kupoprodajnom ugovoru navede tko preuzima obvezu prenjeti obveze plaćanja režija sa starog na novog posjednika. Na dan predaje nekretnine u posjed kupcu strane u poslu su još trebale sastaviti i potpisati primopredajni zapisnik u kojem je naveden datum primopredaje i stanje brojila za struju, vodu, plin... Sa zapisnikom i kupoprodajnim ugovorom A bi vjerovnicima lako dokazao kako s dugom nema nikakave veze. Konačno, mogao je davateljima usluga i sam poslati obavijest o promjeni korisnika, s priloženim kupoprodajnim ugovorom i kopijom primopredajnog zapisnika.

Tri napomene za kraj

1.

Obveza plaćanja pričuve za stan povezana je s vlasništvom a ne s posjedovanjem (korištenjem) stana. Odnosno, ta obveza zakonski prelazi samo s vlasnika na vlasnika i to u trenutku sklapanja kupoprodajnog ugovora. Iznajmitelji često s unajmiteljima ugovaraju da ovaj drugi plaća i pričuvu. Međutim, ako računi za pričuvu ne budu na vrijeme podmirivani, onaj koji upravlja s pričuvom - obično je to upravitelj zgrade - će od vlasnika tražiti namirenje duga a ne od unajmitelja.

2.

Dugoročni najmovi stanova najčešće se ugovaraju tako da unajmitelj plaća stanarinu plus režije. Dakle, ono što troši. No, računi u pravilu glase na ime iznajmitelja. Iznajmitelji su često u strahu da unajmitelji neće redovito plaćati te režije. Međutim, postoji mogućnost da se obveza njihovog plaćanja prenese na ime samog unajmitelja. Ako je riječ o dugoročnom najmu to bi moglo iznajmitelje riješiti puno briga. U slučaju neplaćanja davatelj usluge će teretiti nositelja obveze plaćanja - unajmitelja - a iznajmitelj se o tome ne bi morao brinuti. Ako iznajmljujete stan na dulje vrijeme i ovo vam se čini pametnim rješenjem, raspitajte se o tome kod davatelja usluga. Ako tvrde kako to nije moguće, vrlo vjerojatno za tu mogućnost ni ne znaju ili im se ne da baviti papirologijom. Budite uporni.

3.

U knjizi "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj" detaljno je opisano kako se obavlja primopredaja stana. Posudite knjigu u vašoj kvartovskoj knjižnici ili je naručite kod izdavača, Naklade Jesenski & Turk.

Želite još članaka o sličnim temama? Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.

Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.

Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.

na ⬆ vrh