Novi ciklus legalizacije je tu - hoće li to ohladiti cijene stanova i kuća?
S koje god da pozicije promatramo hrvatsko tršište nekretnina: kao kupac, kao prodavatelj, kao posrednik ili kao neutralni analitičar, svi se slažemo da su cijene pod visokom temperaturom. Nema sumnje, bilo bi dobro za - gotovo - sve aktere na tržištu da se tu temperaturu nekako spusti. Hoće li novi ciklus legalizacije barem malo pomoći u tome?
Legalizacija je samo jedan od faktora koji oblikuju tržište
Da podsjetimo: Sabor je pretprošlog četvrtka konačno usvojio Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama. Zakon je prethodno, u dva vremenski ograničena ciklusa omogućio da se brojne građevine građene prije 21. lipnja 2011. godine legaliziraju i tako - u pravnom smislu - izjednače s onima već legalnima. Izmjenama i dopunama zakona pruža se prilika da oni koji su prethodne cikluse legalizacije propustili svoje nekretnine legaliziraju sada. Bitna novost je da više nema vremenskog ograničenja za to. No i dalje se zakon odnosi samo na objekte izgrađene do 21. lipnja 2011.
Prije nego promotrimo moguće utjecaje novog ciklusa legalizacije nelegalno izgrađenih objekata u Hrvatskoj na aktualne cijene, valja naglasiti kako je riječ tek o jednom od više faktora koji trenutno utječu na tržište. Neki faktori utječu tako da cijene rastu, neki da padaju, a ukupan rezultat ovisi o snazi djelovanja u jednom ili drugom smjeru. Po ocjeni autora ovog bloga - moje malenkosti - među trenutno utječućim faktorima na tržište najjače će djelovati faktor udaljen 4000 kilometara od Hrvatske: događaji u Perzijskom zaljevu i oko Hormuškog tjesnaca. Na ovom blogu sam već pisao o tome. Za tjedan ili dva, ovisno o razvoju događaja, još ću se jednom osvrnuti na to.
Izgledi za povećanje ponude
Reakcije na rečenu izmjenu i dopunu Zakona prezentirane u medijima pokazuju kako znatan dio javnosti očekuje da će posljedica legalizacije biti povećanje ponude stanova i kuća. Rast ponude uzrokuje pad cijena, to je jedan od elementarnih zakona tržišta i to je ono čemu se javnost nada. Na žalost, takva očekivanja i prateći optimizam nemaju puno osnova.
Naime, svi ti nelegalni objekti, među kojima je velik broj stanova u višestambenim zgradama građenim prije 21. lipnja '11. mogli su se sasvim legalno prodavati i ranije. I doista su se prodavali. Vlasništvo nad tim nekretninama nije ono što je upitno, a vlasništvo je to što je predmet kupoprodaje. Ono što jeste bio problem je nemogućnost da se takve kuće i stanovi kupuju uz pomoć hipotekarnog kredita koji bi se upisao na njih.
Valja naglasiti kako ni upis hipoteke na nelegalno izgrađen objekt nije bio pravno nemoguć ali banke jednostavno ne žele odobravati kredite čiji povrat se jamči nelegalno izgrađenim nekretninama. Međutim, još uvijek je bilo moguće kupovati i nelegalne objekte na kredit koristeći se nekom drugom nekretninom kao zalogom. Osim toga, oko 50% transakcija na hrvatskom tržištu nekretnina realizira se uz pomoć već raspoloživog novca. Odnosno, kupcu često kredit nije uopće potreban da bi kupovao.
Istini za volju, većina građana koji su u potrazi za stanom odnosno kućom u kojoj bi živjeli, zaziru od kupnje nelegalno izgrađanih objekata, čak i ako novca za kupnju već imaju na računu. Jednostavno, riječ "nelegalno" povezana s nečim tako skupim kao što su stambene nekretnine nije nešto što djeluje privlačno i poticajno. Posljedica toga je da su prodavatelji nelegalno izgrađenih objekata bili prisiljeni privlačiti kupce znatno manjim cijenama u odnosu na cijene usporedivih ali legalnih nekretnina. Što će se dogoditi nakon legalizacije?
Priliv novih nekretnina na tržište će biti postepen
U ovom trenutku se ne može znati koliki će broj nekretnina u bliskoj budućnosti biti legaliziran kao ni koliko će takvih nekretnina po legalizaciji biti izloženo tržištu. Međutim, na temelju iskustava iz prethodna dva ciklusa legalizacija, sam proces će vjerojatno trajati kroz neko dulje vremensko razdoblje. Čak i uz vjerojatno brže postupanje zahvaljujući ranije stečenim iskustvima vrlo je vjerojatno da govorimo o višegodišnjem poslu. To znači da sve te buduće legalne nekretnine na tržište neće banuti odjednom i tako izvršiti udar na cijene. Naprotiv, priticat će malo po malo, kako se koji predmet bude riješavao. Drugim riječima, čak i ako legalizacija doista rezultira povećanom ponudom to će biti postepeno i umjereno.
Čini se da je mnogima koji su se javno osvrnuli na utjecaj legalizacije promaknuo još jedan detalj. Sve te, zbog nelegalnosti obezvrijeđene nekretnine, po završetku procesa legalizacije će dobiti na vrijednosti. Povećanu vrijednost slijedit će povišenje njihove cijene. No, ima toga još. Sama činjenica da je sada moguća legalizacija, neke koji su prodavali svoje nelegalne nekretnine po nižoj cijeni natjerat će da pričekaju s prodajom i da se s tržišta povuku, sve dotle dok ne postignu građevinsku legalnost svojeg vlasništva. Odnosno, na neko će vrijeme čak malo i smanjiti ukupnu ponudu.
Rezultat? Razumno je očekivati da će novi ciklus legalizacije na tržišne prilike u cjelini pa i na kretanje cijena imati vrlo, vrlo umjeren utjecaj.
Želite još članaka o sličnim temama? Novi članci na ovom blogu objavljuju se svake srijede u 09.30. Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.
Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.
Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.
Primjedbe
Objavi komentar