Da li je bolje ulagati u suncobrane ili apartmane? - 3. dio

U prvom i drugom dijelu analize isplativosti ulaganja u jadranske apartmane za turističko iznajmljivanje osvrnuo sam se na probleme s kojima se iznajmljivači susreću u tom poslu te na mogućnosti ostvarivanja bruto zarade po ležaju u tim apartmanima. U ovom dijelu fokusirat ću se na stopu povrata od ulaganja u njih.

Aparmani: velika ulaganja - pristojan prihod. Suncobrani: odličan prihod!

Radi utvrđivanja prosječne kupoprodajne cijene metra kvadratnog u zamišljenom dvosobnom apartmanu od 50 do 60 m2 istražio sam ponudu na slijedećim stranicama: nekretnine.hr, realestatecroatia.com, njuskalo.hr, index oglasi, oglasnik.hr i croatiapropertysales.com.

Istaknute cijene u oglasnicima mudro bi bilo umanjiti za oko 5% jer je za pretpostaviti da će se kupci cjenkati i u prosjeku za taj postotak umanjiti oglašenu cijenu.

Istaknute cijene apartmana spremnih za najam u Makarskoj osciliraju između slijedeće dvije krajnosti: oko 3000 eura (ima i jeftinijih) po metru kvadratnom na manje atraktivnim pozicijama do čak 6000 eura na najatraktivnijim lokacijama. Uračunamo li korekciju cijene prema dolje, a koja bi se mogla ostvariti kroz pregovore te uz to uzmemo u obzir i zastupljenost unutar rečenog raspona, dolazimo do zaokružene prosječne cijene od oko 3600 eura za kvadrat.

Cijene apartmana u Zadru oglašavaju se u rasponu od 3.200 eura po metru kvadratnom do oko 8.000 eura. No ne nedostaje ponude čak i nešto skupljih apartmana, a tu i tamo pojavljuju se i apartmani s cijenom nižom od 3000 eura po kvadratnom metru. No, za pretpostaviti je da je riječ o nečemu u što će trebati dodatno ulagati. Primjenimo li jednaku metodu izračuna prosječne cijene zamišljenog dvosobnog apartmana (50-60 čm), kakvu smo primijenili za apartmane u Makarskoj, dolazimo do iznosa od oko 4300 eura po metru kvadratnom.

Kada je riječ o Dubrovniku oglašene cijene kvadrata u nekretninama javljaju se u poprilično velikom rasponu, od oko 3000 eura za metar kvadratni u rubnim naseljima kao što su Mokošica, Ploče ili Nuncijata do preko 12.000 eura za luksuzno opremljene apartmane na najatraktivnijim lokacijama strogog centra. Istovremeno je ponuda i prilično limitirana ali obzirom na broj ponuđenih stanova po određenim cijenama možemo reći da bi prosječna cijena apartmana smještenog na širem području grada, od oko 55 kvadrata spremnog za iznajmljivanje, uz pretpostavljenu korekciju kroz pregovore, bila ne manja od 6000 eura po kvadratu ili oko 330.000 eura. Uračunamo li na ovu cijenu još i troškove prijenosa, te porez na kupnju nekretnine dolazimo do ulaganja od preko 340.000 eura, što ćemo radi pojednostavljenja izračunavanja na taj iznos i zaokružiti.

Primjenimo li istu metodiku izračuna i na odgovarajući apartman u Makarskoj dolazimo do iznosa ulaganja od u prosjeku 205.000 eura.

Konačno, u slučaju Zadra, za opisani zamišljeni dvosobni apartman od prosječnih 55 kvadratnih metara, uz primjenu istovjetne metode izračuna, valjat će skupa s troškovima poreza i prijenosa izdvojiti cca 250.000 eura.

Valja upozoriti čitatelje da su izračuni rađeni bez uračunavanja i moguće agencijske provizije, što također spada u ulaganja, ako kupac bude u situaciji da je plaća.

Također treba imati na umu kako su prethodno navedene cifre prosjek onog što se trenutno na tržištu nudi. U praksi se može desiti da ni u jednom od tri navedena grada ne pronađete smještaj upravo po navedenoj cijeni za noćenje po ležaju odnosno apartman po cijeni i površini kakav je naš zamišljeni prosječni apartman. Drugim riječima, sve navedene brojke u člancima su orijentacione i ilustrativne.

Kolika je isplativost ulaganja?

Prema podacima dalmatinskog portala iz 2024. godine privatni smještaj u prosjeku je bio popunjen 58 dana u godini. Prikupljajujći informacije za pisanje ovog članka nisam uspio pronaći konzistentan podatak o tome koliko dana u prosjeku su bili popunjeni privatni apartmani tijekom ljeta 2025. godine. No budimo optimisti i pretpostavimo da će privatni turistički smještaj ove godine biti iskorišten u prosjeku barem 60 dana. Drugim riječima, vlasnik apartmana za turistički najam s pet ležaja u Makarskoj, a u koji je uložio 205.000 eura, mogao bi računati da će ove godine ostvariti bruto prihod od turističkog iznajmljivanja od oko 12.000 eura. Da bismo došli do čistog prihoda od turističkog najma apartmana u Makarskoj od navednog bruto prihoda valja odbiti godišnji paušalni porez na turistički najam koji u Makarskoj ove godine iznosi 100 eura po ležaju ili 500 eura za apartman s pet kreveta, kakav smo zamislili. Tome treba pridodati još i 5% od tog iznosa za članarinu turističkoj zajednici ili 25 eura. Plaća se još i paušal turističke pristojbe. Pouzdani podatak za Zadar i Makarsku nisam uspio pronaći dok je za Dubrovnik ove godine riječ o 55 eura po krevetu. S obzirom na to da je riječ o iznosu koji ovisi o turističkoj razvijenosti pojedine jedinice lokalne samouprave i imajući na umu da Dubrovnik predstavlja sam vrh turističke razvijenosti u Hrvatskoj, možemo se opet malo igrati pretpostavljanja pa pretpostaviti da će turistička pristojba u Makarskoj i Zadru biti oko 30 eura po ležaju.

Također valja izdvojiti i izvjestan iznos za održavanje apartmana u stanju pogodnom za iznajmljivanje, što u pravilu, u odnosu na ostalo nije puno, a za potrebe ove analize ćemo pretpostaviti da se tijekom godine na održavanje potroši oko 1000 eura. Nadalje, gotovo sve stranice koje posreduju u turističkom iznajmljivanju apartmana naplaćuju izvjestan iznos za to posredovanje. Taj iznos - kao i način obračuna naknade - varira od posrednika do posrednika, pa čak i unutar samog posrednika ali generalno je riječ o oko 15%. Ukratko, vlasnik zamišljenog apartmana za turistički najam u Makarskoj, ove bi godine mogao očekivati ostvarenje prihoda od približno 8500 eura.

Po istoj metodologiji, turistički najam zamišljenog prosječnog apartmana u Zadru, gdje je paušalni porez po krevetu ove godine također postavljen na iznos od 100 eura, donio bi vlasniku neto prihod od nešto više od 11.000 eura.

Kada je riječ o Dubrovniku, gradska uprava donjela je odluku o paušalnom porezu koji će se plaćati ovisno o zoni u kojoj je apartman (i kreveti u njemu) ali riječ je o prosječnom iznosu od oko 200 eura po krevetu. Primjenimo li jednaku metodu izračuna neto prihoda od turističkog najma za zamišljeni tipski apartman, njegov vlasnik ove bi godine mogao ostvariti neto prihod od oko 14300 eura.

Od gore navedenih neto prihoda još bi trebalo odbiti i režijske troškove: komunalne usluge, struja, plin ... Zamišljeni apartman koji smo za ovu analizu uzeli kao osnov za izračun zacijelo bi se nalazio u nekoj vrsti višestambene zgrade u kojoj vlasnici imaju obvezu uplaćivati neki iznos u zajedničku pričuvu.

Najzad, valja imati na umu da zub vremena djeluje na zgradu u kojoj je apartman kao i na građevinski dio samog apartmana. Još će vidljivije djelovati na namještaj i uređaje kojima je apartman namješten. Budući da valja dio prihoda trošiti na održavanje građevine, kao i na zamjenu istrošenih uređaja i dijelova namještaja, dio prinosa će se kroz taj vid troškova kroz godine također topiti.

Koliko para - toliko muzike

Za konačni izračun stope isplativosti, trebalo bi uzeti u obzir i porast vrijednosti nekretnine kroz izvjesno razdoblje. Unazad desetak godina povrat od ulaganja kroz povećanje realne vrijednosti nekretnina nadmašivao je prinose od turističkog najma. Iako je riječ o gatanju, pa je dakle i nepouzdano, velika je vjerojatnost da će u slijedećih nekoliko godina cijene nekretnina rasti po stopama u razini stope inflacije. Odnosno, realna vrijednost im neće bitno rasti.

Obzirom na sve prethodno navedeno godišnji prinos od ulaganja u apartman u Dubrovniku bio bi oko 3,8%, dok bi ulaganje u Zadarske nekretnine donosilo oko 4%. Uloženo u Makarsku trebalo bi donositi oko 3,9%. Još jednom naglašavam kako izračun nije kirurški precizan već ilustrativan. Odnosno, povrat na uloženo je de facto jednak u sva tri grada. Na osnovu činjenice da smo do tog zaključka došli analizirajući tri ipak (gledano iz pozicije turističkog potencijala) prilično različita grada slobodno se može zaključiti kako ulagači u apartmane za turistički najam mogu računati na povrat od ulaganja po stopi od oko 3,8 - 4%.

Ukoliko se odlučite višak novca koji imate (ili mogućnost dizanja kredita) uložiti u apartmane negdje na jadranskoj obali kako bi od njega ostvarivali prihod i ako biste bili zadovoljni s navedenom stopom prinosa provjerite kolika je približna cijena najma po ležaju u zoni u kojoj je apartman od vašeg interesa. Taj iznos pomnožite sa brojem ležaja koji bi se mogli ponuditi turistima i potom pomnožite s 60 (broj očekivanih dana iznajmljivanja). Dobiveni iznos umanjite za trećinu. Preostatak od 2/3 podijelite s 3,9% i potom pomnožite sa 100. Konačno dobiveni rezultat trebao bi biti približan iznos prihvatljivog ukupnog ulaganja u apartman od interesa. Opet, izračun kakav preporučam čitateljima nije zakon kojeg se treba držati do u cent već je riječ o ilustrativnim i orijentacionim brojkama. Autor ovog bloga - moja skromnost i malenkost - predviđa da prinos od ulaganja po stopi od 3,75-4% ono što je razumno očekivati u slijedećih nekoliko godina. Garancija, naravno, nema ali dostupni pokazatelji upućuju da je riječ o prihvatljivoj razini vjerojatnosti. Što ukoliko se u sve umiješa neki nepredviđeni faktor, kako će on djelovati na isplativost ulaganja? Osim toga, što će biti nakon što prođe tih "nekoliko godina"? Želite li saznati na vrijeme pratite ovaj blog.

Suncobrani uvjerljivo vode

Da bi neto zaradu od opisanog apartmana smještenog u Dubrovniku nadmašio, onom našem iznajmljivaču suncobrana (i ležaljki) bit će dovoljno da iznajmljuje svega deset kompleta u koje bi uložio oko 1400 eura (plus dio pratećih troškova koje smo opisali u drugom dijelu ove analize). Za nadjačavanje zarada od iznajmljivanja u Makarskoj i Zadru, bit će mu dovoljno još i manje. Onom taksistu iz Osijeka iz prvog dijela ove analize preostaje samo da slegne ramenima i vozi dalje.

Kao što je to ispravno primijetila Zadranka čije opservacije u vezi turističkog iznajmljivanja smo prenjeli u prvom dijelu ove analize, ulaganje u apartmane za turistički najam nije neisplativo ali je od turizma moguće zarađivati uz manje stresa - pa i više - kroz druge vidove turističkog poslovanja, kao što je na primjer iznajmljivanje suncobrana. Valja ipak imati na umu da je puno lakše kupiti apartman - ukoliko se ima sredstava - negoli pribaviti koncesiju za iznajmljivanje suncobrana na nekoj od plaža. Naime, broj jadranskih plaža ipak je ograničen, pa dakle i broj mogućih koncesija.

Ukoliko biste željeli čitati još članaka poput ovog, kliknite ovdje i pišite mi.

Ukoliko želite na vrijeme biti obaviješteni o izlasku novog članka kliknite ovdje i predbilježite se.

Slijedeći članak pozabavit će se utjecajem izmjena i dopuna zagrebačkog GUP-a na cijene stanova i kuća u Zagrebu.

na ⬆ vrh