Portugal i priuštivo stanovanje: spektar alata za rješavanje istog problema
Ovo je četvrti i za sada posljednji članak na ovom blogu posvećen rješenjima problema priuštivosti najma. U članku od 05.studenog osvrnuo sam se na hrvatski prijedlog Odluke o priuštivom stanovanju. Slijedila je 12. studenog analiza rješenja istih problema primijenjenih u Sjedinjenim Američkim Državama. Prije tri tjedna, učlanku od 19. studenog, predstavio sam češki pristup problemu priuštivosti stanovanja. Svrha upoznavanja s rješenjima za priuštivi najam u drugim zemljama je bolje razumijevanje rješenja za isti problem koji nam nudi Vlada RH. Ovog puta se selimo na krajnji jugozapad Europe, u Portugal.
Veliki jaz između potreba i mogućnosti
U posljednjih 50 godina Portugal je promijeniio kurs i izrastao u stabilnu demokraciju koja je već 40 godina dio europskog zajedničkog tržišta te u tom razdoblju bilježi osrednji rast gospodarstva u usporedbi s europskim prosjekom. No kada je riječ o stambenoj politici, Portugal spada među europske države koje s tim imaju ozbiljnih problema. Od gotovo 6 milijuna stambenih jedinica u cijeloj državi, samo je njih malo više od 2% u funkciji socijalnog stanovanja. Prema podacima iz 2022. godine od 30.000 zahtjeva za takav smještaj uspješno je riješeno njih jedva 7%. Pretpostavka je da su potrebe čak i bitno veće od ukupnog broja prijava budući se dio građana koji ispunjavaju formalne uvjete za pravo na socijalno stanovanje ali koji nisu baš na samom socijalnom dnu niti ne prijavljuju na natječaje jer uz postojeću ponudu i sistem dodjele nemaju nikakve šanse da uđu u program. Usprkos tome, portugalski pristup rješavanju pitanja priuštivosti stanovanja trebao bi za Hrvatsku biti vrlo zanimljiv primjer, prije svega zato jer Portugal radi na cijelom spektru specifičnih rješenja namijenjenih specifičnim grupama koje problem priuštivog stanovanja muči. Usporedimo li portugalski pristup rješavanju problema priuštivog stanovanja s pristupom Češke, Hrvatske i SAD, mogli bismo ustvrditi da su se Portugalci odlučili za svojevrstan miks svega onog što se primjenjuje ili se planira primijeniti u te tri države.
Od subvencija preko izgradnje socijalnih stanova do olakšica za privatne iznajmljivače
Centralna institucija koja u Portugalu brine o provođenju stambene politike je Institut za stanovanje i urbanu rehabilitaciju (Instituto daHabitação e da Reabilitação Urbana, skraćeno: IHRU), javna ustanova čiji zadatak je planiranje, koordinacija i provođenje nacionalne politike stanovanja, što obuhvaća upravaljanje javnim stambenim fondom (stanovi u državnom vlasništvu, mahom namijenjeni za priuštivi najam), razvoj i provođenje programa u svrhu poticanja izgradnje, obnove i reabilitacije stanova (subvencije, zajmovi i povlačenje sredstava iz nacionalnih i EU fondova), potpora pristupa stambenom najmu i obnovi stambenog fonda, osobito za ranjive skupine, mlade, obitelji s niskim primanjima i slične kategorije.
Općenito, cilj svih programa za kojima je IHRU posegnuo je osiguranje vremenski stabilnog najma (ovisno o kategoriji stanovništva koja se uključuje u program) za koji korisnici neće trošiti više od 35% prihoda kućanstva, a po mogućnosti i znatno manje.
Na prvom mjestu valja spomenuti poseban program potpora subvencijama za mlade Portugalce (do 35 godina): Porta 65-Jovem. Zanimljivost ovog programa je da osim mladim samcima i parovima pruža potporu i najmu za potrebe zajedničkog stanovanja više inače rodbinski nepovezanih osoba, što je dosta popularan način stanovanja među studentima u Portugalu, slično kao i u Zagrebu. Prosječna potpora kroz program Porta 65 je tijekom ove godine bila 275 eura a obuhvatila je gotovo 46.000 mladih, što je znatan porast u odnosu na prethodne godine. Uobičajeno trajanje korištenja programa je od jedne do naviše pet godina.
Slijedeći program koji valja spomenuti je Program pristupačne najamnine (Programa Renda Acessível, skraćeno: PRA). Ovaj je program namijenjen ljudima/kućanstvima koja ne spadaju u najsiromašnije i ne ispunjavaju uvjete za “klasično” socijalno stanovanje — dakle srednji sloj, mladi, radnici, obitelji ali opet nemaju dovoljno prihoda da sebi priušte najam pod uvjetima koje diktira tržište. Program se provodi na lokalnim razinama. Tu je zatim program subvencioniranja stanarina na razini općinskih budžeta (Subsídio municipal para arrendamento acessível, skraćeno: SMAA) koji je namijenjen socijalno ugroženim kućanstvima i koja su prisiljena trošiti znatan dio prihoda na stanovanje. Riječ je o programu koji je usporediv s američkim Housing 8 programom i onim što hrvatska vlada planira u okviru nacionalnog programa za priuštivi najam: ukoliko troškovi najma prelaze 30% od prihoda kućanstava koje je obuhvaćeno programom, općina namiruje taj višak.
Program pristupačnog stanovanja (Programa de Arrendamento Acessível, skraćeno: PAA) kojim također upravlja IHRU je - u izvjesnoj mjeri - kombinacija američkog i češkog pristupa rješavanju istog problema. PAA cilja primarno na stanove u privatnom vlasništvu. Portugalci - iznajmljivači stanova pri određivanju visine najamnine nisu nimalo nježniji od hrvatskih. Ukratko, najamnine su visoke. Pa na koji način ih IHRU pokušava ugurati u okvir od maksimalnih 35% od ukupnih prihoda stanara, a svakako na razinu najmanje 20% nižu od najamnine formirane na slobodnom tržištu? U zamjenu za prihvaćanje uvjeta iz programa vlasnicima se nude porezna rasterećenja i nešto manji ali stabilniji prihodi. Bitno je naglasiti da PAA ne predviđa subvencije za korisnike pa su stanarine u okviru ovog programa povoljnije od tržišnih ali i dalje relativno visoke.
U nastojanju da riješi prilično narasli problem priuštivosti stanovanja Portugal je 2023. godine donio paket zakona pod zajedničkim nazivom "Više stanovanja" (Mais Habitação) u cilju povećanja ponude stanova po pristupačnim cijenama najma. U tu svrhu Portugal namjerava s jedne strane raznim mjerama (poput onih opisanih radi poticaja uključivanja u PAA) poticati vlasnike stanova i kuća pogodnih za najam da se uključe u državne programe najma pod povoljnijim uvjetima od tržištnih, dok se s druge strane planiraju - ali ipak samo iznimmno - čak i mjere prisilnog stavljanja u funkciju najma za one čije su nekretnine kroz razdoblje dulje od dvije godine ne koriste za potrebe stanovanja. Također, najmera je da se rast najamnina ograniči zakonski na način da se za određene kategorije nekretina u najmu najamnina ograniči na vrijednost posljednje najamnine isplaćene na istoj nekretnini u prethodnom ugovoru maksimalno uvećane za koeficijent 1,02, što će se primjenjivati do kraja 2029. godine. Od opisanog pravila bit će izuzetaka, kao na primjer u slučaju opsežne renovacije nekretnine za čije troškove će najmodavac imati dokaze. U tom slučaju navedeni troškovi se mogu pridodati najamnini i tako je povećati, ali opet ne za više od 15% na godišnjoj razini. Dakle, stanar će dobiti bolji smještaj nakon renovacije. Zauzvrat će uloženo vratiti najmodavcu kroz veću najamninu ali opet kroz dulji period, kako najmoprimac ne bi bio pretjerano opterećen tim dodatnim obvezama.
Portugal - Hrvatska, 60% veće ambicije na jugozapadu Europe
Portugal ima vrlo ambiciozne planove za rješavanje problema priuštivosti stanovanja kroz izgradnju novih stambenih jedinica. Plan je da se što uz pomoć sredstava Europske investicijske banke, što vlastitih sredstava, što uz pomoć poreznih olakšica i poticaja do 2030. godine u funkciju za potrebe raznih vidova socijalnog stanovanja osigura novih 59000 stanova. Usporedbe radi, potpredsjednik hrvatske vlade Bačić najavio je kao vrlo ambiciozan plan da u istom razdoblju Hrvatska za istu svrhu aktivira 9000 stambenih jedinica, što je - s obzirom na broj stanovnika - za oko 60% manje ambiciozan plan od onog Portugalskog. Da bi svoje planove ostvarivao, Portugal nije vođenje nacionalne stambene politike prepustio nekom od podresora unutar vlade već je osnovao specijalizirano državno tijelo, javnu ustanovu (IHRU) koje se bavi isključivo pitanjima iz oblasti stambene politike.
Usprkos raznolikom pristupu rješavanju problema Portugal također muči još uvijek prenizak obuhvat programima u odnosu na potrebe. Programi jednostavno ne obuhvaćaju niti većinu a kamoli sve za koje su programi osmišljeni. Da bi ipak svi koji ispunjavaju uvjete za uključenje u neki od programa priuštivog stanovanja imali jednake šanse, u dijelu tih programa korisnici se odabiru s osloncem na sreću, izvlačenjem iz bubnja.
Možda najvrijednije u cijelom spektru programa koje Portugal ima namjeru implementirati u cilju rješavanja stambenih problema njegovih građana je vrlo jasna svijest da pomoć ne trebaju samo izrazito siromašni već i znatan broj ljudi koji su stvarno izvan kruga siromašnih, koje obično uvrštavamo u srednji sloj društva, zaposleni su i imaju redovita primanja ali svejedno se ne mogu nositi s tridesetgodišnjom otplatom kredita za preskupe stanove ili s tržišno formiranim najamninama za odgovarajući stambeni prostor.
Želite još članaka o sličnim temama? Imate sličnih iskustava i želite ih podijeliti s drugima? Imate pitanja o temi? Pošaljite poruku.
Predbilježite se radi obavijesti o člancima koji tek dolaze.
Iz tiska je izašla knjiga "Nekretnine, kako ih prodavati i kupovati u Hrvatskoj". Za kupnju knjige posjetite izdavača, Nakladu Jesenski i Turk ili je potražite u knjižarama. Ako prije odluke o kupnji knjige želite dodatne informacije o njoj, pišite mi.
Primjedbe
Objavi komentar